搜索
第六章比较法及其运用44建立比较基础33选取可比实例22搜集交易实例11比较法概述概述55交易情况修正66市场状况调整第六章比较法及其运用99比较法总结88求取比较价值77房地产状况调整学习要求：1.了解比较法的含义、理论依据和操作步骤；2.熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求；3.掌握价格可比基础的建立；4.掌握交易情况、交易日期和房地产状况修正的内涵；5.掌握综合修正计算和综合结果的确立。能力目标：1.根据估价对象房地产的特征辨别能否选用比较法进行估价；2.学会如何到市场上收集房地产交易实例；3.能根据待估房地产的特征选择合适的可比实例；4.综合运用比较法对估价对象进行估价。第一节比较法概述一、比较法的含义（熟悉）比较法，也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法。简单定义：是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值货价格的方法；较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。——比准价格收集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格所谓可比实例，也称为可比房地产,是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。二、比较法的理论依据（了解）市场法的理论依据是房地产价格形成的——替代原理。“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”,掌握较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。三、比较法适用的估价对象（掌握）比较法适用的估价对象是同种类型的数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。②写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用地四、比较法估价需要具备的条件（熟悉）市场法估价需要具备的条件：是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异：成交价格与比较价值的内涵和形式不同；特殊交易情况与正常交易情况不同；成交日期与价值时点不同(实质上是这两个时间的房地产市场状况不同)；可比实例状况与估价对象状况不同。对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为:交易情况修正市场状况调整房地产状况调整（区位、权益、实物）五、比较法估价的操作步骤（熟悉）运用比较法估价一般分为以下4大步骤进行：①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集到的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。④求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。估价程序选择可比实例实例1实例2实例3建立价格比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（区位、权益、实物）调整比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价格收集交易实例例土地：交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正土地使用年限修正容积率修正第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性（了解）把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。二、搜集交易实例的途径（熟悉）搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有:(1)走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。(2)访问房地产经纪机构和房地产经纪人等了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。(3)查阅政府和有关部门的房地产交易资料。(4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。(5)查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息。(6)同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以相互提供其搜集的交易实例和所经手的估价案例资料。2.收集的内容表6-1交易实例调查表名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式区域因素地段位置商业繁华度配套设施交通条件环境景观··············实物因素土地用途土地面积房屋结构房屋成新临街情况·············权益因素土地性质、使用期限房产产权情况交易情况说明名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式坐落位置图建筑平面图资料来源调查日期调查人员续表三、搜集交易实例的要求（掌握）搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括：①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系；③成交日期；④成交价格，包括总价、单价计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)；⑤付款方式，例如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限)；⑥交易情况，例如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，或者全部由买方负担等)，有无利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。四、建立交易实例库（了解）以交易实例卡或档案袋的形式分门别类保存将交易实例信息输入电脑第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性（了解）从交易实例中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。——将这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例称为可比实例。二、选取可比实例的要求（掌握）(一)选取可比实例的数量要求从理论上讲，选取的可比实例越多越好。从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。(二)选取可比实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应符合以下4个要求；①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产！类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产具体要求选取的房地产符合下列6个条件：具体内容：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。②在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。③在权利上应与估价对象的权利性质相同。国有土地与集体土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。④在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准，如装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、优劣程度分成的不同等级，宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。住宅：独栋别墅、联排别墅、酒店式公寓、一般公寓、普通住宅⑤在规模上应与估价对象的规模相当。即：⑥在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。（2）可比实例的交易方式应与估价目的吻合房地产交易有方式：买卖：其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例。而且一般应选取协议方式的买卖实例。租赁：其中可能分为协议、招标、拍卖等方式。选取土地使用权出让实例为可比实例时，一般不宜选取协议方式的出让实例。（价格低且不符合法定方式）（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点——相隔一年如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。——半年后更短。(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格要求可比实例的成交价格是正常价格，或者能够修正为正常价格。例6-1有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为8级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，可从表6-2所给的资料中选取合适的可比实例房屋性质是否空置估价时间、目的地区级别市场价格（元∕平方米）A钢混结构七层综合大楼空置近期∕出售8级15000B砖混结构七层住宅空置2年前出售8级8000C砖混结构七层住宅空置近期∕出售8级12000D砖混结构七层住宅空置近期∕出售5级16000E砖混结构七层住宅空置1年前抵押8级抵押价值10000表6-2交易实例表实例A：不适合作为比较实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性与待估房地产不同。实例B：不适合做比较实例。因其出售时间为2年前，距今相差较长，不符合与待估对象时间相近的要求。实例C：适合作为比较实例。其各种条件和待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。实例D：不适合作为比较实例。因其地区级别为5级，与待估房地产的地区级别相差太大。实例E：不适合作为比较实例。因其评估的目的为抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格来做评估的比较依据。▲对于实例B，如2年中房地产市场比较平稳，也可以作为可比实例。当以上7点原则选取不到3——10可比实例时，则要放宽限度。(三)选取可比实例应注意的其他问题选取可比实例时，一般是指估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，内容：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配),提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。土地价格=房地价格-建筑物价格建筑物价格=房地价格-土地价格第四节建立比较基准（掌握）建立比较基准一般包括：（1）统一财产范围（2）统一付款方式（3）统一税费负担（4）统一计价单位①统一价格表示单位②统一币种和货币单位③统一面积内涵和计量单位一、统一财产范围所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别。范围相同下的不同，彼此之间只有“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”等的差别。进行有无对比，并消除由此导致的价格差异。房地产范围不同，在实际估价中主要有以下3类：估价对象是“干净”的房地产，而交易实例则是：①含有非房地产成分。如附赠家具、家用电器、汽车等•处理：统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格②带有债权债务的房地产如设立了抵押权有拖欠建设工程价款或者由买方代付欠缴的水费电费等处理：统一房地产范围一般是统一到“干净”的房地产范围：房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务③房地产实物范围不同：估价对象为土地，选取的是含有类似土地的房地实例估价对象是一套封阳台的住房，可比实例是未封阳台的住房估价对象是一套不带车位的公寓，可比实例是带车位的公寓处理：统一到估价对象的房地产范围补充可比实例房地产缺少的范围扣除可比实例房地产多出的范围二、统一付款方式估价中为便于比较，价格