房地产住宅精装修房工程管理_94页

提纲1.概述2.设计3.施工流程4.采购管理5.场地移交6.进度控制7.质量管理8.文明施工与成品保护9.整改验收移交与保修第一部分：概述假定的管理对象†广阔的分布：平面型，立体型，混合型†相似的设计†快速的施工†三大部品以工厂化生产为主，其余以传统工艺为主†具体技术应用与地域有关†基于工厂化的生产组织方式正在研究之中当前的进展†2003年起开始关注装修房。†2007年交付装修房约7000套。†2008年春节后已交付装修房2462套（广万科蓝山213+广万科城109+广万科天景278+广万科城南281+深万科城512+佛万科金色128+深金地名津532+广金地荔湖城409）†2008年目前在施装修房4126套（广万科天景360+广万科云山278+广方圆云山诗意118+广方圆荷塘月色176+广万科金色302+广万科城南380+广万科金色荔苑280+佛万科金色三期184+佛万科城二期152+佛万科城三期326+深万科第五园568+深万科城321+南京百胜东郊小镇256+中山万科城市风景425）†2007年5月～2008年5月，所交付的装修房入伙时投诉率控制在0.3~0.9条/户左右（包含各种针对分包的投诉），一次性收楼率控制在90%～98%之间。说明：统计数字截止到2008年7月28日装修房评价指标‡客户满意是客户忠诚的基础‡客户满意包括多个角度，多个维度‡工程质量是构成客户满意的重要方面‡可以用三个指标简洁有效地反映工程质量‡用客户满意度作为评价指标，具有简洁、高效、收敛性好等特点客户忠诚客户满意工程质量......入伙日一次收楼率≥X%入伙日户均投诉≤Y条入伙后4个月内户均投诉≤Z条7主要的管理思路8需要防范的风险第二部分：设计设计†目前的取得的成果„《装修房设计导则》„《批量精装修的设计问题》„标准精装修户型研究„分档次装修标准研究„重要建筑材料、部品研究†当前精装修设计遇到的主要问题„毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要„设计效果不能获得客户的价值认同„设计师缺乏足够的生活经验„设计过于复杂，或者过于简单„设计的节点没有容差„毛坯房验收与装修房场地移交之间的矛盾„选用的材料不适合大面积使用有关设计的其它话题†由谁设计？†如何减少设计错误？†精装修不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？†如何适当减少现场施工难度？†如何与采购密切配合，有效降低成本？†如何体现个性化？†如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？†设计如何实现标准化？如何实现工厂化？采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB0201更多细节†某工程细部做法图片†某工程交楼标准材料明细表†一些改进的节点设计做法第三部分：施工流程设计3.施工流程：四阶段管理法流程设计从甲方角度编制的施工流程流程设计需考虑的主要问题†第一阶段„通常来说，与土建单位的移交比较难。„如果有多家单位并行施工，则必须统一标准。„甲方在此阶段要抓紧时间做好大量的采购工作。†第二阶段„分工艺做施工样板。„乳胶漆的施工介入非常早。„木门及橱柜的安装被划分为数个工序。†第三阶段„入户门上锁是一个标志性事件。„协调管理及成品保护的压力陡增。„三大部品可能严重地影响进度（尤其是木门）。„安全文明施工管理难度很大。†第四阶段„必须提早开展地毯式检查，组织强有力的整改。„业主预体验对降低投诉率很有好处。第一阶段工作1.开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。2.工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。3.办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。4.施工队伍进场、队伍培训：当存在多支队伍并行施工时，此工作变得非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。5.图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。6.施工组织设计报审。7.详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8.与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。9.冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。10.总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11.接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。第二阶段工作12.开工。政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求13.工艺样板施工。14.轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15.乳胶漆刮腻子：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。16.墙地砖铺贴，乳胶漆底漆施工。17.门槛石、窗台石、其他石材铺贴，楼梯间踏步砖铺贴。18.门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19.墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20.厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。21.正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22.橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23.乳胶漆第一遍面漆施工。24.公共楼梯间墙面乳胶漆施工。第三阶段主要工作25.入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。•在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。26.煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。27.卫生洁具安装。28.镜子安装。29.卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。30.木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。31.撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。32.昀后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例昀高，故预留一遍面漆昀后施工。第四阶段主要工作33.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：•因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。•蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。34.业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。开放次数：1～2次。•小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。•入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。第四部分：采购管理采购管理†分判模式„由土建总包的模式„由装饰公司总包的模式„装饰＋数个独立分包模式„装饰包清工＋大量甲供材＋数个独立分包模式†材料设备的集中采购†与各合作的单位的战略合作†甲供材„关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式„关于石材等非工厂产品的供应模式„关于材料损耗的特别提醒†装饰施工招标的注意事项„当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？„编制完善的工程量清单„对于甲供材税费等的考虑木门的采购†对进度的影响极大，是昀值得关注的项目之一†关注的质量要点†几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同昀好予以明确：„第一阶段„第二阶段„第三阶段„第四阶段橱柜的采购†关注的质量要点†施工阶段的划分„第一阶段：„第二阶段：„第三阶段：衣柜及成品木作的采购†几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。†活动部件的可靠性需要认真把握。†防潮能力常常不足。†制作安装的时间比较长。†安装时对现场有一定影响。木地板的采购†强化地板，实木复合地板，实木地板。†铺装方法：空铺法，龙骨法，毛地板法，架空法。†全屋满铺木地板时对房间方正性要求较高。†对楼地面基层平整度要求。†成品保护要求很高。†木地板的维护比较难。瓷砖和石材的采购†瓷砖„因排版原因而导致的瓷砖损耗非常大，采购时必须考虑这个问题。„大批量采购时，要做到同一型号、同一规格、同一批次、同一色号绝非易