房地产供给

第六章房地产供给•第一节土地供给•第二节土地供给曲线与弹性•第三节土地供给的调节•第四节住房供给•第五节城市土地供给决策因素第一节土地供给•土地供给——即地球能够供给人类社会利用的各种生产和生活用地的数量。•土地的供给可以分为自然供给和经济供给。一、土地的自然供给•1、土地自然供给的概念•2、供给量•3、土地自然供给的特点•4、土地自然供给的制约1、土地自然供给的概念•土地自然供给指作为自然力的土地可供人类利用的性质（或特性）以及数量。•亦称为物理供给或实质供给。2、土地的供给量•包括：–（1）已利用的土地资源–（2）后备土地资源3、自然供给的特点•土地自然供给数量是相对固定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影响，是无弹性的。4、土地自然供给的制约（土地可否为人类所用，主要取决于以下因素：（1）气候条件是否宜于人类生产、生活；（（2）土壤质地和气候条件，是否宜于植物生长；（（3）可供利用的淡水资源；（（4）可供人类利用的生产、生活资源；（（5）一定的交通条件。二、土地的经济供给•1、概念•2、特点1、概念•指在土地自然供给基础上，通过投入资金和劳动再开发后，可供人们直接用于生产和生活的土地的特性和数量。2、特点•（1）土地的经济供给是一个变量。•人们可以通过开垦荒地、排除给水、填湖造地等土地开发活动增加土地数量；•但自然灾害或人为因素也可能造成土地经济供给量的减少，如草原退化成沙漠、现有耕地由于种植过度而使肥力损耗殆尽等等。•（2）土地的自然供给变成经济供给进入市场后，才能为人类所利用。•土地的经济供给也是有效供给。•在商品经济条件下，当这种供给进入市场后，就成为土地的市场供给。第二节土地供给曲线与弹性•一、土地供给曲线•二、土地供给弹性一、土地供给曲线•供给法则表明，在一般情况下，任何商品的供给量与价格呈增函数的关系，即商品价格越高，生产者愿意提供的商品就越多。•反之，价格越低，生产者愿意提供的商品就越少。PQ图2•假如生产技术水平提高了或其他生产条件改变有助于降低生产成本，厂商在相同的价格下将提供更多的商品，使供给曲线向右移动；•反之，供给曲线将向左移动（见图2）。1、土地的自然供给曲线•土地是一种不可再生的稀缺资源。从总体上看土地的自然供给量是一个常量，不会随土地价格或租金的变化而变化，因此，土地自然供给曲线垂直于横轴（见图3）。PQ自然供给曲线图32、土地的经济供给曲线•在一定时间内，土地经济供给与土地价格存在一定的关系。一般而言：–当地价水平不太高时，地价升高，会引起土地经济供给的增加；–相反，地价降低，会引起土地经济供给的减少。土地经济供给量是有限变动的•土地经济供给量不会随着地价的升高而无限制地增加。•这是因为土地的自然供给数量有限，所以当地价超过某一水平后，土地经济供给量就不会再增加（见图4）。PQ自然供给曲线经济供给曲线图4•土地的经济供给曲线因时间因素，可以分为：–瞬间供给曲线–短期供给曲线–长期供给曲•（见图5）长期供给曲线PQ自然供给曲线短期供给曲线瞬间供给曲线图5土地的瞬间供给•是指土地经济供给来不及随地价变化而变化的供给状况。•这时，土地经济供给不变，供给曲线呈垂直状。土地的短期供给•是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不变成本（如土地契约费用、折旧费、管理人员的工资、保险费等）之下，从事土地开发建设，在这一时间内的土地供给状况。•在此条件下，土地供给的增加只能依可变成本的改变。–如增加工人人数，提高机械工作台班次数等短期能够实现的因素来增加土地开发量，或把后备可利用的土地投入市场；土地的长期供给•是指土地所有者或开发者能够通过增加机械设备和所有成本来从事土地开发建设时的土地供给状况。•这时土地所有者和开发者可以更换和添置设备；•新的所有者和开发者可以进入，老的可以退出；•他们可以通过改变所有生产要素的组合来增加或减少土地供给的数量。当地价上升时，短期内增加的土地供给数量不会太多，但长期内却会引起土地供给量的大幅增加。因此，土地经济供给曲线会因时间的长短表现为垂直的、陡直的和平缓的。特殊的供给曲线（图6）PQ特殊的供给曲线图6二、土地供给弹性（Es）•在经济学中，供给弹性是指在一定时间内，衡量某种商品的供给对价格变化反应的敏感程度的概念。•土地供给弹性，是指地价的相对变化量与由地价变化引起的土地供给的相对变化量的比率。•它反映了土地供给量对地价变动做出反应的灵敏程度。弹性系数•衡量供给弹性大小通常采用弹性系数Es表示。•如果用L0、L1表示变化前后的土地供给量，庸P0、P1表示变化前后的地价，则弹性系数计算公式如下：PPPLLLPPLLES0101第三节土地供给的调节因素•1、利息率•现实的和末来的利息率与土地供给有着密切的关系。•潜在的土地开发者，即现在的土地拥有者，必须计算土地的使用成本。•利息（R）即是土地使用成本的因素之一。•利息率上浮，意昧占用该块土地，会增加占地成本。•我们用r代表利息，为占用一定量土地所计的利息就等于该地块的货币资金价值量（P）乘以利息率，公式为：/PRrPR2、财产税率•2001年美国地方政府收入中，财产税为2637亿美元，占地方政府收入的24%，占州与地方税收的29%，占地方税收的72％。•2001年～2003年，美国财产税的全国平均水平上升了10％以上。3、政府的规章条例•如城市规划中对某些地块的使用限制也影响到土地供给。•规划限制建筑的结构、建筑的用途、建筑的地点与其周围环境。•在政府控制下的规划一般侧重于保护环境和居民。第四节住房供给•一、概念•二、住房的供给系统•三、影响住房供给的主要因素•四、“过滤”型住房供给•对于住房问题的解决，除了要与社会经济发展水平相适应，改革住房制度，以及强化政府房管部门宏观调控与微观管理作用之外，研究住房的供给模式，无疑是一个至关重要的课题。一、概念•1、西方有关住房的基本概念•2、住房供给(广义和狭义)1、西方有关住房的基本概念•住房存量（Housingstock）•住房流量（Housingflow）住房存量（Housingstock）•指住房在其有效使用期内的有形构造（即住房的建筑单位，如栋、套、间等）。•是指以遮蔽人口为目的而积累起来的固定成本。•因有形建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称“存量”。•在西方城市经济学中，住房还常被看作是一种资本，因此，“住房存量”也就被称为是一种“为保护人类（生存）之需而积累的固定资本存量。住房流量（Housingflow）•指由住房建筑的各种属性及住房周围的环境因素构成的，一定质量的住房所能给住房消费者带来的一种“服务量”。2、住房供给(广义和狭义)•狭义的住房供给–指一定时期内处于流通领域或可以提供给市场上交易的住房供给量。•广义的住房供给–指住房供应的实物总量或住房总供给量。–不仅包括处于流通领域或上市的住房，还包括一定时期的住房储备存量。–这些住房随时可进入市场，或只要供给者认为交易条件合适或符合经济利益便可投入市场。二、住房的供给系统•1、从国外的情况来看•2、特区的住房供应模式1、从国外的情况来看•住房的供给系统主要有以下几种模式：–（1）以私人为主的住房供给系统–如美国、英国等–（2）以集体为主的住房供给系统–如瑞典等2、特区的住房供应新模式•住房供应新模式的作用：–解决住房问题、优化投资环境、适应特区发展。深圳住房供应模式•实行两条轨道、三种类型，简称“双轨三类”。•双轨：•由房管部门代表政府组织建设的公营房屋，以及由房地产开发企业投资建设的民营住宅。•三类：•福利商品房。以准成本价提供给党政机关和事业单位的职工居住；•微利商品房。世界呼于微利商品房和市场商品房之间的一种商品房，按优惠价格出售给符合资格的企业或个人使用；•市场商品房。三、影响住房供给的主要因素•1、住房投资•2、住房生产部门的劳动生产率•3、住房价格•4、存量住宅的质量和数量•5、人口因素•6、政策因素1、住房投资•（1）住房投资制约住房供给•（2）我国传统的住房投资形式•（3）住房制度改革中涉及住房投资的内容•（4）目前的住房投资概况（1）住房投资制约住房供给•住房投资─→住房生产─→住房供给•投资稳定─→住房供给稳定（2）我国传统的住房投资形式•形式：•国家财政无偿拨款，具有无偿性的特点，作为社会公共投资使用，或说是中央高度集中的直接计划分配，以行政手段为基础的直接计划配置机制。•弊病：•投资渠道单一，供给数量无保证，投资良性循环受阻，仅能自身循环，投资不稳定，不规范，效率低，难以体现公平。（3）住房制度改革中涉及住房投资的内容•把现有由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方共同负担的住房投资体制。（4）目前的住房投资概况•注重发挥其他投资渠道的作用，以金融机构为媒介，以各种房产企业，住宅合作社和个人为主体的住房投资市场配置机制逐渐形成，建立的渠道住房投资体制。•实行住房投资资金投入→产出→投入的良性循环，住房供给总量大大增加。2、住房生产部门的劳动生产率•影响住房供给的决定因素。•劳动生产率高，↓生产成本，↑住房供给，反之亦然。•注：住房生产部门指开发公司。3、住房价格•（1）住房价格直接影响住房供给；•（2）传统体制下，我国住房价格严重偏离价值；•（3）合理的公房租金。合理的公房租金：应包括1–8项因素•1）折旧费•2）维修费•3）管理费•4）投资利息•5）房产税•6）利润•7）地租•8）保险费4、存量住宅的质量和数量•前面是从新开发量（即新建住宅的投入）角度分析。•这里是指，相对延长使用中的房屋寿命，如通过装修增加使用功能，可相对增加房屋供给。5、人口因素•城镇非农业人口增长过快，影响住房供给。6、政策因素•政府政策对房地产开发起导向作用。四、“过滤”型供给•住房的向下“过滤”（FilteredDown）–当住房服务质量自然下降到一定程度后，许多原有的租房者为了继续享受其原先水平的住房服务，就有可能离开原有的租房而搬到相当其最初住房服务水平的租房去住。–这时，质量下降的租房就会被较低收入阶层的租房人所接替。–上述现象被称作旧的、低质量住房的向下“过滤”。第五节房地产供给决策因素•——土地拥有者的思考因素一、保留或使用土地的成本•利息率（r）•财产税率（Te）•保险成本和其它成本（S）•潜在资本收益（P）•土地实际成本（U）二、通货膨胀率•限制供给，宁肯保留土地不卖，以期保值升值；•刺激需求；•地价高涨。三、政府规章、条例•如果土地所有者是一个私人投资者，他要付资本税，而为土地付出的成本可以免税，资本税边际税率为T，设U(taxes)为税后净成本，则：U(taxes)=(1-T)Te+r+S-P四、交易成本•如果出售土地的手续费和法定费用很高，转手和供给将减少。交易成本越高，一个人把财产放到市场上去的可能性就越小。•基本上说，经济和制度两方面的原因决定了保留土地还是提供给市场。五、信息与预期•参与者要求得到关于土地利用控制的准确信息和改变土地利用的可能性。•人们对市场价格和土地利用前景变化的预期也很重要，且这此预期是变化的，在决定买一块闲地用于开发之前必须考虑到这些。