房地产信托基金(REITs)

房地产信托基金（REITs）组织形式1受托模式2管理方式3资金监管4运作流程5房地产信托基金组织形式公司型专业的房地产开发公司契约型以信托为工具组织形式我们认为：1、由于现行法律和税收制度对于建立公司制REITs的障碍较大，本阶段我国应建立契约型REITs。2、由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜先成立封闭式契约基金作为实验模式。组织形式组织形式1受托模式2管理方式3资金监管4运作流程5单独受托模式受托模式投资者和信托公司之间构成信托关系，其法律关系清晰、责任明确。但是由于管理房地产信托基金对于信托公司的要求高，目前部分信托公司尚难以完全胜任。信托公司共同受托模式受托模式多个信托公司作为共同受托人，相互之间承担连带责任，因此其赔偿能力增强，市场渗透力也加大。由于不同信托公司共同参与信托财产的管理，形成互相牵制的制约机制，可以更好的保证信托财产的利益，降低一个信托公司运行房地产信托基金时可能出现的道德风险。但是信托公司之间对于信托财产管理及决策一旦产生分歧意见，如无良好的协调管理制度，无法保证信托财产的运用效率。管理机构共同受托模式受托模式该模式将房地产信托基金的多个相关方均作为受托人共同履行职责，将多方主体的利益与信托财产的利益挂钩，能够有效发挥各相关方在房地产市场中的作用。但是，该模式不利于划清各相关方的责任界面，并且共同作为受托人使各相关方的利益趋于一致，会造成相关方相互串通，不利于对信托财产的管理、运用。组织形式1受托模式2管理方式3资金监管4运作流程5两种操作模式•内部管理•委托外部管理管理方式两种操作模式利弊•内部管理有效率，能提升房地产信托基金的绩效，但对信托公司的专业性要求较高•委托外部管理，能够提升专业化水平，在信托公司不具备管理能力的情况下，外部管理可以提供更为规范的房地产管理服务，提升房地产信托基金的效益。但委托外部管理增加了交易成本，法律关系也较内部管理复杂。操作模式的选择•从立法的稳定性角度考虑•从我国的现状分析管理方式资质•香港和新加坡均对担任房地产信托基金的受托人和房地产管理机构的资质进行规定组织形式1受托模式2管理方式3资金监管4运作流程5参照现行通用银行监管方式，每笔资金运用由银行进行监管。•难以达到监管的目的•增加交易成本（银行监管费用等）银行监管信托监察人监管资金监督由信托监察人对信托资金的使用情况及信托财产的状况进行监管。组织形式1受托模式2管理方式3资金监管4运作流程5房地产投资信托运作流程（1）信托公司向主管机关申请募集房地产信托基金（2）主管机关经审核，核准募集的申请；（3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款；（4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证（5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利；（6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理；（7）信托公司聘请中介机构估价师、会计师、律师提供咨询服务；（8）受益人会议直接或者通过信托监察人对信托公司运作房地产投资信托基金进行监督，信托监察人由信托契约约定或者受益人会议选任。房地产资产信托运作流程房地产资产信托是房地产权利人将房地产信托给信托公司，信托公司以该房地产为基础发行信托受益权凭证，向投资者募集资金支付给房地产权利人，其他的运作模式与房地产投资信托类似。此处的房地产指已有稳定收入的成熟物业。