房地产信托的现状及发展前景

对外经济贸易大学硕士学位论文房地产信托的现状及发展前景姓名：黄志兰申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：梁蓓20060901房地产信托的现状及发展前景作者：黄志兰学位授予单位：对外经济贸易大学参考文献(37条)1.陈太珠.杨和礼房地产信托融资分析与研究[期刊论文]-建筑管理现代化2004(6)2.尚教蔚中国房地产企业开发融资分析[期刊论文]-中国房地产金融2004(6)3.张华我国房地产信托业务发展探讨[学位论文]硕士20054.段辉房地产信托产品的创新性与发展前景[学位论文]硕士20045.魏国威房地产信托及其在我国的模式构造[学位论文]硕士20036.冯新舟我国房地产投资信托模式的构建[学位论文]硕士20057.杨芳房地产信托计划的创新及案例分析[学位论文]硕士20048.MyersStewartCTheCapitalStructurePuzzle1984(08)9.InternalRevenueCode,IRC,Secs10.查看详情200411.PeterChurchouse全球房地产行业报告2004(06)12.张红.陈洁房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托2002(03)13.NAREITREIT,OWCorrelationtootherStocksandBondsisKeyFactorforPortfolioDiversification2001(10)14.任斐房地产投资信托的国际经验及在我国的发展2005(11)15.张曦我国房地产投资信托法律问题研究[期刊论文]-河海大学学报（哲学社会科学版）2005(2)16.高晴我国房地产信托风险分析及创新研究[学位论文]硕士200417.胡耀雷我国房地产信托模式研究[学位论文]硕士200518.胡士美我国房地产信托融资方式的选择与设计[学位论文]硕士200419.黄嵩房地产信托融资探析[期刊论文]-中国房地产金融2005(1)20.黄嵩房地产信托生逢其时CO[期刊论文]-公司2004(12)21.大陆首支地产信托计划诞生200422.香港中文大学FMBA中国金融课题组房地产投资信托产品设计创新实例研究[期刊论文]-城市开发2005(3)23.北国投资金信托计划开启投资房地产新思想24.胡敏.张静浅谈房地产投资信托的交易模式[期刊论文]-经济师2004(5)25.高清霞.段辉房地产信托产品的创新性评价与发展研究[期刊论文]-投资研究2004(12)26.财产(房地产)信托业务27.刘毓论信托与房地产的结合及其发展方向2004(05)28.陆前峰关于设立房地和信托产品投资价值指数的若干思路[期刊论文]-中国房地产金融2005(1)29.王浩浅议融资房地产的集合资金信托风险管理[期刊论文]-经济研究参考2004(22)30.李晓东房地产信托的风险与控制200431.易洪涛房地产信托——我国房地产金融发展的新动力[期刊论文]-中国房地产金融2005(1)32.王仁涛我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析2005(01)33.查看详情200634.查看详情200635.查看详情36.王仁涛我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析2005(01)37.周量华新加坡发展和运作REITs的成功经验及启示2006(01)相似文献(10条)1.学位论文杨华捷中国房地产信托投资基金之产品设计要素研究2008中国房地产行业,在中国经济快速发展的大背景下,近几年内呈现出良好的发展态势,已成为国民经济的支柱产业之一。中国的房地产市场保持了持续健康发展,房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10％。中国的信托业,自2007年3月份重新修订出台了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》和《关于信托公司过渡期有关问题的通知》后,标志着我国信托业已进入新的发展周期中,在此过程中,我国信托业行业集中度将进一步大幅提高。面对理财需求的不断提升,中国的信托业面临着爆发式的增长机遇。有研究表明：从美国、日本和我国台湾地区信托业的发展状况看,一般人均GDP每增长1000美元,信托资产占GDP比重将提升1.5个百分点左右,信托产品的供给不足将促使信托业在创新中实现快速成长(田辉,2007,见参考文献1)。伴随着中国房地产行业和信托行业的快速发展,如何有效地利用国内现有的信托金融平台,开发专业化的房地产信托基金产品,为社会公众投资人增加新的投资渠道,为房地产企业有效解决资金瓶颈,降低银行金融风险,进一步促进房地产行业“投资、开发与管理”等环节的专业化分工,缩短开发周期、提高生产效率,为社会大众提供更多的商品房,就具有了非常深远的现实意义。本文站在信托公司的角度,首先介绍了中国房地产信托业务发展的背景和意义,并回顾了国内外房地产金融发展的理论与现状,提出了在中国需结合房地产行业发展的不同阶段,依次发展私募型房地产信托基金、私募型REITs及公募型REITs模式。其次介绍了信托、房地产信托、房地产信托运作模式,对房地产信托产品存在“安全性与流动性较差,收益性缺乏差异化”的瓶颈问题,进行了深入分析。接着,在明确阐述房地产信托投资基金的概念与特征后,通过比较房地产信托计划、房地产信托投资基金、REITs的基础上,提出了信托公司必须在现有的房地产信托业务模式上,大力发展“以产业投资基金基本要素为核心、以基金产品设计原理为基础、以基金管理和运行模式为特征”的房地产信托投资基金产品,才能有效解决房地产信托产品存在的瓶颈问题,进一步完善和发展中国的房地产信托业务。最后,本文对房地产信托投资基金的产品设计要素进行了具体分析,并结合不同的市场案例和潜在的市场需求,在中国目前的法律法规框架下,深入探讨了如何将产品的“组织模式、盈利模式、安全性、风控手段及措施、资产组合、流动性安排、管理及运作方式、营销策略”等各类要素,进行有效安排与组合,全方位地解决信托产品原有的“安全性与流动性较差,收益性缺乏差异化”问题,构建满足市场需求的房地产信托投资基金,积极推动房地产金融市场的发展。本文能结合中国现有法律、行政法规及市场实践等情况,采用了多家信托公司的房地产信托业务案例,综合分析了中国房地产金融发展的最佳模式,有别于其他学者和业内人士单从理论层面研究中国房地产金融发展的模式,凸现本文实用性与前瞻性的双重特点,既为信托公司房地产信托业务发展提供了新的盈利模式,又为房地产企业和投资者提供了更多的投融资渠道,使本文具有了更多的现实意义。2.学位论文陈思宇我国房地产信托运作模式研究——兼论我国房地产信托收益影响因素的实证分析2008第五次信托行业整顿的结束以及2007年3月1日信托新政的实施标志着我国的信托公司正式回归主业，并于2002年7月推出了我国信托史上第一个房地产资金信托。特别是在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》颁布之后，我国的房地产资金信托得到了迅猛的发展。到2006年底，我国房地产资金信托融资总量已接近500亿。房地产资金信托已成为房地产企业融资的重要渠道，同时也是我国信托公司开展的主要业务品种。目前，我国房地产资金信托以贷款形式为主，在房地产融资活动中充当了类似“过桥贷款”的角色，未能改变房地产企业的融资结构，与央行对房地产产业信贷政策及国家对房地产产业宏观调控政策不相一致。为了遏制房地产风险向金融系统进一步扩散的趋势，银监会于2005年颁布了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，至此我国房地产资金信托走上了转型的道路。起源于美国，并在日本、澳大利亚等国迅速发展的房地产信托投资基金(REITs)在实践层面已经被认为是解决房地产资金瓶颈的最佳途径，也是房地产信托发展的必然趋势。本文正式基于这样的背景，对我国目前房地产信托行业的发展背景、遇到的问题以及亟待解决的问题进行了研究，并提出了我国发展REITs的过渡模式——房地产信托产品模式。最后，对我国现阶段房地产信托产品收益影响因素进行了理论和实证分析，以期对REITs定价等问题的进一步研究提供参考。本文共分六章，每章内容简要描述如下：第一章是本章的绪论，在这一章中对本文的研究背景、研究意义、相关文献综述、以及本文的主要工作以及研究框架、研究方法进行了总体描述。第二章着重介绍了房地产信托的含义以及功能，为下面的章节奠定了理论基础。第三章分析了我国现在房地产信托产品的发展、运作的模式以及存在的问题，并分析了问题存在的原因以及我国房地产信托产品运作的法律、税收和金融环境。第四章是房地产信托发展的国际经验，这章着重分析了美国、澳大利亚、德国、日本四个国家房地产信托发展的背景、发展的模式以及存在的问题，并指出了对我国发展REITs的借鉴意义。第五章是本文的核心章节，这一章分析了我国房地产信托向REITs发展过程中产生各类金融产品，以及我国发展REITs的可行性，在总结房地产信托模式、上市房地产公司模式以及产业投资基金模式三种发展REITs过渡方式的基础上，提出了最适合我国REITs发展的过渡方式——房地产信托产品模式。鉴于第五章中提出的房地产信托产品模式是最适合我国发展REITs的模式，而REITs定价是REITs发展中亟待解决的问题，因此，作为本文的最后一章，对房地产信托收益的影响因素进行了理论和实证分析，以期对REITs定价提供参考。本文在写作过程中，着重从以下三个方面进行了研究：①系统整理了我国房地产信托发展中存在的问题以及发展的方向，本文认为：产品缺乏流动性以及信托类型以贷款类信托产品为主的格局是阻碍我国房地产信托进一步发展的最大障碍。信托新政后，贷款类信托主导市场的格局虽有所改善，但贷款类信托产品仍然占据了信托市场的半壁江山，另一方面，由于信托新政仍然严格限制投资者范围，并且全国缺乏统一的二级市场，因此信托产品的流动性问题短期内仍难以解决。从理论上讲，解决流动性的最理想道路是基金化的发展道路。但在现阶段，鉴于法律法规的种种限制，公司型基金仍难以大规模发展，因此，现阶段最符合我国的国情的房地产信托基金应该是封闭型、契约型基金。②总结了世界主要国家和地区发展REITs经验和教训，本文认为：美国和澳大利亚作为世界上REITs发展最成熟的国家，其REITs的发展主要采用了税收优惠驱动型的发展思路。在这两个国家，优惠的税收政策、健全的法律制度、完善的金融体系是其REITs健康发展的三大法宝，但在中国，这三方面的优势在我国都难以在短时间内兑现，因此我国不宜采用以美国为代表的税收驱动模式。在日本，REITs的发展起源于房地产经济泡沫破灭后产生的经济衰退，在发展思路上采用了所谓的“专项立法”模式。和税收驱动模式相比，这种发展模式的税收优惠幅度较小，国家对发展REITs的支持主要通过对REITs进行专项立法来规范其行为，从而促进REITs的健康发展。对比美国和日本两种模式，我们发现：采用日本的“专项立法”模式在我国的障碍相对较小，且日本发展REITs的背景与我国相似，因此，我国在发展REITs时，可更多地考虑借鉴日本经验。③对比分析了信托产品模式、上市房地产公司模式以及基金管理公司模式三种发展REITs过渡思路各自的优劣的基础之上，提出了最适合我国发展REITs发展的过渡道路——信托产品模式。④在本文的最后，对影响房地产信托收益的影响因素进行了理论和实证分析，对于REITs收益的进一步研究起到了抛砖引玉的作用。在这一部分中，本文通过各类文献资料，选取了最具代表性五个因素进行分析，并通过回归模型验证了结论。3.期刊论文肖爱清.XIAOAi-qing房地产信托的现状及发展对策——以福建省联华国际信托为例-三明学院学报2008,25(1)房地产信托的发展对于房地产开发的融资、整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义.从福建省房地产信托发展情况可看出,目前,我国房地产信托发展相比发达国家而言还处于低水平状态,要促进房地产信托业务的健康快速发展.除了需要相应的法律法规的规范与完善外,信托公司应学习发达国家的REITS模式的经验,在房地产信托产品的专业管理、风险控制、产品创新上不断提高.体现自身