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广东华商律师事务所郭维合伙人律师鉴于本PPT将根据实务操作经验以及相关政策不断的进行讨论、调整，且仅作为讨论交流之用，不得视为本所律师出具的法律意见或者建议！2012年11月稿。主讲人简介广东华商律师事务所合伙人、房地产部负责人深圳律师协会金融专业保险委员会委员法学学士、北京大学工商管理硕士专业领域：房地产与投融资业务（房地产开发、并购、结构性融资业务等）郭维律师某“信托+公司型基金+银行”结构性融资交易结构图问题：目前出现越来越多的多层结构、多家金融机构合作的房地产融资模式，原因是什么？房地产行业的融资渠道银行信贷信托融资租赁基金（有限合伙型、公司型）上市发债合作（股权投资、联营）民间高利贷各融资渠道目前的特点银行信贷：传统、受金融政策影响最大信托：适合1-2年短期有现金流回报（还款来源有保障）的项目；必要时要包装；年融资成本目前约17%融资租赁：仅少数几家金融租赁公司可做；适合有稳定现金流回报的商业地产项目；年融资成本约10%；基金（有限合伙、公司）：融资成本高（20%以上），发行难，无保障；各融资渠道目前的特点上市：目前没机会发债：目前基本没机会合作（股权投资、联营）：讲缘份，可遇不可求民间借贷：高利贷，不要轻易碰！境外资金：融资成本低（5-10%），但资金入境太难；土地一级开发整备二级开发前期融资开发建设期融资开发建成后融资土地进行招拍挂取得四证取得房地产权证房地产领域的融资特性禁止信托公司发放土地储备贷款；银行信贷受限银行信贷受限以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金融资方式较多结构性融资的重要性结构性融资可以在一定程度上解决上述房地产融资难题！结构性融资在最近几年房地产融资中扮演着极其重要的角色，特别是在房地产项目取得四证之前的融资。结构性融资的定义狭义结构性融资是资产证券化或准资产证券化（资产证券化的目标是：破产隔离、有限追索），是指任何利用特别目的实体（SPV）安排的融资。结构性融资指通过结构化安排，使贷款人不再重点关注借款人自身信誉的融资——更倾向于“资产信用融资”，而非“企业信用融资”。结构性融资以针对特定项目的股权类融资为主。结构性融资的定义广义结构性融资指：在传统的贷款、股票上市等融资渠道难以满足客户特殊融资需求的情况下，通过一系列结构性安排，为客户量身定制的一种融资产品。结构性融资是金融资源和实体企业资产信用资源高度市场化配置的金融工具，其目的是解决资金提供者和需求者的矛盾，银行、信托、基金等机构成为辅助者或中介服务者。结构性融资的特点金融机构在结构性融资中的盈利模式：发起人赚取“服务费”，而非“存贷差”；非发起人经常“沦落”为收取“通道费”信托是目前境内实现结构性融资的主要工具：信托与银行、信托与券商等金融机构的区别——信托是目前中国大陆受管制最少的金融工具之一；信托财产的独立性是关键——信托计划项下的财产独立于信托公司的固有财产；结构性融资的特点结构性融资目前主要适用于房动产领域：房地产领域：房地产开发（含城市更新、一级土地开发）房地产并购房地产运营（“Reits”）基础建设与市政工程（“政府投融资平台”）矿产行业（不动产领域）原因？？房地产领域的融资特性参考：归根到底，当下中国大陆房地产领域的融资特性决定了结构性融资与其天然匹配！银根紧缩，传统银行信贷门槛极高！上市？——“门都没有！”复杂的金融工具本身要求更高的融资成本，因而对实体企业的利润率要求也更高——房地产行业的利润率较高。结构性融资在房地产领域运用的特性房地产领域的结构性融资产品——固定收益类产品为主结构性融资在房地产领域运用的特性参考：投资人面对复杂的金融工具时更倾向于固定收益的金融产品目前，金融产品发行土壤决定房地产行业的高税负、行政审批的复杂程度等特性导致房地产行业成本、利润的不透明，也就是说：房地产行业存在高度的信息不对称问题，这导致投资人、发起人很难接受浮动收益的金融产品！结构性融资在房地产领域运用的特性通过金融工具组合来实现结构性融资信托+有限合伙信托+银行信托+有限合伙+银行融资租赁+银行融资租赁+信托+银行结构性融资的主要金融工具——信托房地产信托贷款股权投资类房地产信托收益权类房地产信托房地产信托贷款信托计划信托公司优先级投资人项目方母公司运用于贷款次级投资人优先级受益人次级受益人项目公司房地产项目抵押、保证等房地产信托贷款满足“432”要求：四证要求：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（银监办发[2008]265号文）最低项目资本金：项目资本金不低于30%，且债务性集合信托计划资金不得用于补充项目最低资本金（银监发[2009]84号文）资质要求：房地产开发商或其控股股东不低于二级开发资质（银监办发[2010]54号）股权投资类房地产信托信托计划信托公司优先级投资人项目方母公司运用于次级投资人优先级受益人项目公司房地产项目项目方出资购买次级受益权收益权类房地产信托某结构化收益权信托项目交易结构图23某结构化收益权信托项目主要交易步骤241.信托设立的同时，由项目公司的控股股东以其持有的项目公司49%的股权购买该信托计划中的次级受益权；2.信托公司以信托资金受让项目公司收益权；3.控股公司、项目公司及实际控制人提供土地抵押、股权质押以及连带保证等担保；4.信托公司取得收益并分配信托利益。相关规定：银监会《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通[2010]2号）某“房地产信托+有限合伙”结构性融资交易结构图25某房地产信托基金项目主要交易步骤261.信托计划成立后，B信托公司以信托计划本金加入有限合伙企业，并成为LP；2.该有限合伙企业作为母基金，将其收到的合伙人的认缴资金在预留/扣除相关费用后，再以增资或新设方式组合投资于Z公司下属的房地产项目公司；或以债权形式投资于其他项目或加入其他信托计划；3.F房地产集团公司提供相应的担保之外，Z公司出具不可撤销、不可抗辩的承诺：(1)补足优先受益人的基础预期收益；(2)非正常清算时收购信托计划持有的LP份额;4.B信托公司与Z公司共同组建信托基金的投委会，另外聘请专业外部机构提供咨询和估值服务；5.信托计划从合伙企业获取分红、转让出资、退伙等方式从合伙企业退出。有限合伙型基金在结构性融资中扮演越来越重要的角色!三种基金类型的结构比较公司型PE基金信托型PE基金有限合伙型PE基金主体具有法人资格基金不具有主体资格具有主体地位出资方式实缴资本制，灵活性较小可分期或一次募集承诺制出资财产登记制度公司财产权属可以进行明确的登记缺乏相应的信托财产登记制度合伙企业财产权属登记制度明确基金财产独立性基金财产即是公司财产基金财产作为信托财产独立于委托人、受托人和受益人的财产有限合伙人的财产独立于基金财产，无限合伙人对基金债务承担无限连带责任管理人的权利义务除另有规定外主要由股东股比大小决定，也可外聘基金的管理为委托人，受托人为受益人的利益管理信托财产管理人可为GP或者外聘管理公司。有限合伙人一般不参与基金管理和执行投资人的权利义务主要由公司章程规定依据信托合同的约定主要由有限合伙协议约定税收基金受《公司法》和相关税收法规的约束，基金公司投资所得和股东分红双重征税在信托层面暂不征收所得税,但是在信托财产转让时需缴纳印花税、契税等仅由合伙人分别缴纳所得税，避免双重征税收益分配公司盈余时才能分配，收益分配不灵活可按项目情况进行分配，灵活性大可按项目情况进行分配，灵活性大法律责任基金公司的法律责任独立于管理人以及股东的责任信托公司以其持有的信托财产为限承担责任有限合伙人以其持有的基金份额为限对基金承担法律责任；无限合伙人承担无限连带责任28某不动产融资租赁项目的交易结构图某不动产融资租赁项目主要交易步骤301.金融租赁公司与承租人签订融资租赁合同、不动产买卖合同并办理产权转移登记，支付融资款；2.将该不动产回租给承租人，由承租人对外经营，例如转租给次承租人（可以为多个次承租人），并向金融租赁公司定期支付租金，同时委托银行进行账户监管；3.某房地产开发公司及次承租人提供相关担保；4.金融租赁公司通过向承租人收取租金回笼所有的融资租赁款（含本息及相关费用）后，将不动产以名义价格转让给承租人，金融租赁公司完成退出。某“信托+公司型基金+银行”的交易结构图某银信合作项目主要交易步骤321.A创投公司与B信托公司设立单一资金的信托计划，将信托资金用于向项目公司发放贷款；2.A创投公司将上述信托计划的受益权转让至C商业银行，C商业银行支付受益权受让款；3.D地产公司提供相应的担保；4.项目公司向B信托公司偿还本息后，信托计划进行清算相关规定：银监会《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（银监发[2010]72号文）银监会《关于进一步规范银信合作业务的通知》（银监发[2011]7号文）回到第一个问题：目前出现越来越多的多层结构、多家金融机构合作的房地产融资模式，原因是什么？——政府高度管制的金融体系！披着“马甲”的房地产结构性融资产品•物流城——收益权•珠宝城——股权•建设公司——公司流动贷•形形色色的地方政府投融资平台！设计结构性融资产品的关键问题：结构性融资中最便宜、最快捷，并且“源源不断”的资金来源？参考：银行理财产品！《中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发[2009]65号）》仅规定禁止投资的范围：（1）二级市场股票或与其相关的证券投资基金（2）未上市企业股权和上市公司非公开发行或交易的股份例外原则：对于具有相关投资经验，风险承受能力较强的高资产净值客户，商业银行可以通过私人银行服务满足其投资需求，不受上述限制。有消息称，银监会近日下发到各银行的会议纪要中，银监会相关负责人将六项银行理财模式界定为违规，包括：同业存款存放本行、购买他行理财产品、投向政府融资、绕过信托做信托受益权产品、委托贷款理财产品、票据资产理财产品。律师在该领域能做什么？1、尽职调查2、协助交易结构设计3、交易文本4、整合资源！律师在该领域的价值：1、传统的律师费；2、整合资源带来的报酬；“华商-房地产与投融资团队”近二年部分结构性融资业绩概览33%38%信托类项目1湖北武汉“丰泽苑三期”项目集合资金信托计划募集资金规模为3亿元2011年某信托股份有限公司2山东淄博某项目集合资金信托计划募集资金规模为1亿元2011年某信托股份有限公司3贵州贵阳某房地产项目集合资金信托计划募集资金规模为2亿元2011年某信托有限公司4某信托·茅台红钻酒收益权投资集合资金信托计划募集资金规模为0.38亿元2011年某信托股份有限公司5广州万得盛流动资金贷款集合资金信托计划募集资金规模为2.48亿元2011年某信托股份有限公司6昆明某外商投资房地产公司贷款类集合资金信托计划募集资金1亿元2011年某信托股份有限公司7重庆某房地产项目集合资金股权投资信托计划募集资金规模为4亿元2012年某信托股份有限公司8重庆某建筑企业流动资金贷款集合资金信托计划募集资金规模为1亿元2012年某信托股份有限公司9武汉市某房地产项目集合资金信托计划募集资金规模为1亿元2012年某信托股份有限公司10深圳市某机电设备企业流动资金贷款集合资金信托计划募集资金规模为1亿元2012年某信托股份有限公司11北京市某房地产公司股权投资单一资金信托计划募集规模为3.9亿元2012年某地产公司融资租赁项目1桂林市某大厦售后回租融资租赁项目融资规模7亿元2012年某金融租赁有限公司2唐山市某码头及其附属设施融资租赁项目融资规模5亿元2011年某金融租赁有限公司谢谢大家！联系方式：电话：18675528372电邮：guowei@huashang.cn