房地产信贷与房地产业发展问题研究——以驻马店为例

房地产信贷与房地产业发展问题研究——以驻马店为例作者：肖新军，XiaoXin-jun作者单位：中国人民银行驻马店市中心支行,河南,驻马店,463000刊名：金融理论与实践英文刊名：FINANCIALTHEORYANDPRACTICE年，卷(期)：2009，(10)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文邬为敏我国房地产信贷的风险研究——基于房地产周期视角2004在我国现阶段，房地产业已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，而房地产业的发展离不开房地产金融的支持。在我国，房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资及基金融资等占比较小。如果将土地购置-开发-建设-销售各个环节加总起来测算，房地产开发投资资金约有70％来自银行贷款。截至2003年底，我国房地产信贷中仅房地产开发贷款和个人住宅抵押贷款的余额就占全部贷款额的11.6％，并且正以两位数的增速继续增长。目前，我国房地产经济是否出现了泡沫以及有多大的泡沫的问题已成为经济学界和房地产业界共同关注的热点。在此背景下，研究房地产信贷的风险无疑是很有实际意义的。本文中，作者首先阐述了房地产信贷除了与其他信贷资产一样具有的一般性风险以外，它还比一般的工商业贷款更容易受到宏观经济周期波动的影响。因此，作者引入了房地产周期的概念，并将其视为宏观经济周期在房地产业领域的表现形态。接着，作者从理论上分析了房地产周期波动对房地产信贷风险的影响，具体从房地产周期波动的角度对房地产信贷风险的变化展开了分析，并进一步用日本房地产泡沫经济背景下的房地产周期和房地产信贷风险之间关系的实例来论证。随后，作者在房地产周期理论的指导下，对我国1987年来的房地产经济进行了划分，将其划分为三个完整的房地产周期和一个正在进行中的房地产周期。作者认为我国正处于本轮房地产周期中的上升阶段，从整体看已经出现了房地产过热的苗头，在一些大城市中已经出现了比较严重的房地产泡沫。通过对房地产信贷的具体分析，作者认为我国现阶段的房地产信贷风险是很大的；一旦房地产周期由上升阶段走向下降，房地产信贷风险即将暴露出来。最后，作者提出了防范房地产信贷风险的若干政策建议：应建立房地产经济周期监测系统，了解所处的周期阶段，对房地产泡沫进行预警：商业银行应据此对房地产信贷进行相应的调整；中央银行应运用货币政策手段对房地产周期进行调整，及早戳破房地产泡沫；金融监管部门应有力地通过信贷监管识别不同目的的房地产信贷，减少以投机、炒作为用途的信贷，适度控制房地产信贷的规模，抑制房地产投机活动，防止房地产泡沫经济的出现。此外，作者指出，加快我国房地产证券化进程，转移房地产信贷风险，也是降低房地产信贷风险的有效途径。2.学位论文薛磊房地产价格与银行贷款的关系、及对经济波动的影响研究2005本文是在我国房地产业迅速发展背景下，以统计资料为基础，本着理论与实际相结合的基本原则，研究我国房地产业发展与银行信贷，以及房地产业与经济增长之间的关系。全文由七章组成。本文首先论述目前我国房地产业的地位与存在的问题。在此基础上，分析房地产金融风险及其产生的原因。第四、五章是论文的核心部分。第四章主要通过一系列统计指标，利用相关分析、回归分析和方差分析等方法得出房地产价格与银行信贷之间的呈正相关关系。第五章主要利用统计的一系列方法如趋势分析法、趋势剔除法、相关与回归分析法、方差分析法等，通过周期性实证研究来分析房地产业发展周期与国民经济发展周期的关系。同时对我国房地产市场的供需均衡进行回归论证和分析。最后，在前面各章分析的基础上，针对我国房地产业与银行信贷之间的密切关系可能导致的房地产金融风险，结合外国的一些先进经验，提出了建立或改革住房抵押贷款证券化制度、个人信用制度建设的相关建议和对策。本文的主要创新之处：1、利用统计数据系统地论述我国房地产业目前存在的主要问题。2、利用多种统计方法对房地产价格与银行信贷的关系、房地产业波动与宏观经济波动进行定量的分析。3、提出建立和健全房地产泡沫预警指标体系的设想，特别是净现值法测定房地产泡沫的方法具有一定的现实意义。本文的主要局限在于进行深度的理论探讨不够或不深入。同时通过统计方法得到的结论是否有一定的现实意义也难以确定，因此需要在实际经济生活中进一步检验。3.学位论文陈荣喜试议发展我国的房地产投资信托基金2007房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业能否持续健康的发展对整个国民经济发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。它的发展离不开金融的支持。经过多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象：房地产货款在银行货款中比重过高，房地产开发资金来源中约有50％来自金融机构，金融监管部门为了降低银行风险，出台了一系列压缩房地产信贷的政策法规，如2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产银行信贷方面进行了限制，特别是其中对自有资金比例和信贷资格的限制，造成对房产信贷的紧缩，使大量开发商的资金链几乎断裂。传统的融资渠道已经很难满足房地产业的发展，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。在这种背景下，寻找新的一条有充裕、稳定的资金来源的融资渠道对于融资困难重重的我国房地产企业来说尤为重要。房地产投资信托基金(REITs)这种融资模式具备这种优势，这种融资模式就是本文探讨研究的主要内容。1、我国的房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，在未来的几年里仍将保持强劲的增长势头。自20世纪80年代中期商业银行发放房地产领域的贷款以来，我国房地产领域的融资基本上是以商业银行信贷为主。究其原因：中国企业整体融资体制历史演变的必然结果；其他的融资方式不畅通。2002年实行经营性用地招拍挂出让制度以后，使房产企业的开发成本急剧提高，增加其资金压力。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，2003年以来，金融监管部门出台了一系列压缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险的政策法规，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(13号文件)的出台，大大提高了房地产企业信贷的门槛。同时，央行也屡次提高商业银行的存款准备金率，贷款利率，压缩银行的可贷资金，增加房地产企业的资金成本。受这一系列宏观调控政策的影响，开发商资金链紧绷，融资需求急剧增加。土地管理部门和金融监管部门相继出台的各项措施提高了房地产行业的进入门槛，但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。这是因为在我国房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。政府用非市场化的手段去调控已经市场化的产品，自然是事倍功半。1998年住宅市场化后，房地产相当程度上作为投资甚至是投机标的，我必须充分意识到房地产的金融属性，建立规范的与之相适应的房地产金融体系，从房地产投入的各个要素着手来规范、管理房地产市场。特定资本可以引导房地产的有效供给，如引导房地产企业配合政府开发并持有廉租房，降低住宅的刚性需求；投资者可以通过各种金融工具分享地产的利润，可以分流炒房等“虚假需求”。我们可以借助金融创新，在供需双管齐下的作用下，使房地产的需求回归到正常的水平，逐渐摆脱宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面。解决我国房地产金融的结构性问题，建立完善的为房地产业服务的金融体系，已经刻不容缓。构建我国多元化的房地产金融已经成为我国房地产业界、金融业界乃至全社会日益关注的共同话题。近年来在政策逼空下催生出了灵活多样的房地产融资方式，REITs从后台走向前台，从理论探讨走向实务层面，成为房地产融资领域的热点。我国的房地产市场和金融证券市场，需要REITs这样全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排。REITs作为一种国际化融资渠道和投资理财产品有其独到之处。对于房地产企业而言，发展REITs除了优化其资本结构、增强资产的流动性的优势外还具有如下优势：加速回收资金；分享地产的升值；提升物业价值；保持商业房产的控制权；促进经营模式的转变；提高知名度；新增一种稳定的融资渠道，减轻对贷款的依赖和银根紧缩的影响。发展REITs对我国的房地产市场和金融市场产生的积极影响：有助于吸收越来越多的社会闲散资金，将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资；有利于活跃房地产存量市场，提高房地产资产的流动性；有利于促进房地产业的产业升级(脱离简单的开发一销售模式)；有利于完善房地产定价机制，抑制房地产泡沫；有利于完善房地产金融结构；分散金融系统风险，因为银行和市场对于风险的分担方式是不同的，银行对风险跨时分担比较有效，而市场跨空间风险分担能力比较强；增加了社会投资品种，拓宽资金投资渠道；作为具有金融机构特征的REITs，发挥着市场信用的作用，对银行信用是一个补充；加大对房地产的有效投资，极大地促进房地产业和整个国民经济的发展；专业化和规范化的管理将提高房地产和房地产金融市场的经营效率。2、房地产投资信托很好地利用2003年6月央行“121文”给房地产金融造成的空缺，通过发挥信托制度和自身经营优势，一跃成为房地产金融领域的一匹黑马，并成为该领域的一个十分看好的融资工具。2005年，虽然受到《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)的影响，但根据统计数据显示，房地产投资信托在产品发行数量和资金规模上仍保持了信托产品中的第一位。房地产投资信托接近REITs，但与发达国家或地区的REITs相比仍有显著的区别。房地产投资信托与RElTs相比下具有难以逾越的现实困境：200份的限制；高门槛：运营模式主要以贷款为主，与银行同业竞争；流通性较差；不能公开营销宣传；缺乏专业性；期限较短；不具有风险分散性：不可负债经营；双重征税。3、房地产业已成为我国经济增长的支柱产业之一，必须从长远考虑，构建新的投资机构，运用新的投资模式和新的金融工具来拓宽房地产业的融资渠道，并提升房地产开发和运营的模式。从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平上，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。为了解决房地产的融资难题，有必要择机推出具有共同基金性质的REITs。发展本土REITs应从以下几个方面入手：构建REITs资产池；建立完善的法律体系；培养机构投资者；培养相关人才；优先发展抵押型的REITs和廉租房REITs；适时进行RElTs的试点。我国以商业银行信贷为主的房地产融资格局在短期内是无法改变的。在REITs的制度和市场障碍没有解决之前，房地产企业融资可以采取银行信贷加房地产投资信托的方式。4.期刊论文李忠武.LiZhong-wu关于对房地产信贷潜在风险的探讨-科技情报开发与经济2005,15(9)随着近几年中国房地产地快速发展,银行的各项房地产贷款也呈现快速增长的势头,对我国经济增长发挥了积极的作用.但随着贷款的增加,潜在的风险也在积聚,而且房地产信贷具有周期长、易受行业景气状况和其他因素影响等特点,因此必须加强风险防范措施,以避免房产信贷潜在风险,促进房地产业健康发展.5.学位论文张静我国房地产信贷投放效果及风险研究2007根据国际经验，当一国经济持续稳步增长，城市化也将进入一个快速发展的时期。这种发展规律在中国得到了较为完美的印证。随着1998年以来新一轮的房地产业的投资增长，我国的房地产业在拉动经济增长和改善居民居住水平方面起到了重要作用，正在成为国民经济的主导产业和引导消费的新增长点。而房地产业作为资金密集型行业，与金融业之间有着天然联系，现阶段，银行在中国的金融市场中占主导地位，对房地产业的金融支持也主要是银行发放的贷款。从1985年建设银行开始第一次办理土地开发和商品贷款业务到今天，中国的房地产业伴随着金融业的支持和发展，经过了一个不断变革和稳步发展的历程。近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地