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房地产信贷知识课程目的了解贷款流程熟悉贷款要件掌握贷款细节1、定义是抵押贷款的一种，是指借款人在向房地产开发公司购买房产时，自己先交楼价款的一部分(作为首付)，其余部分由银行贷款垫付，在银行贷款垫付期间，房产的权益属于银行所有，当借款人还清全部贷款本息时，该房产的权益才移至借款人。在我国，称为个人住房抵押贷款。楼宇按揭贷款三者关系开发商银行购房者、贷款人①合作协议②购房合同③贷款协议④房款⑤交房⑥还款2、个人住房抵押贷款的种类组合贷款商业贷款公积金贷款3、按揭贷款应具备的条件申请按揭贷款的对象一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居住的自然人，且同时具备如下条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；法库、新民、辽中算沈阳人。(2)具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（原则上信用卡有连续3次不良记录的银行不受理）(3)具有购买住房的合同或协议。(4)已付全部房款的30％作为住房的首期付款。(5)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。(6)贷款人规定的其他条件。4、申请按揭贷款应提供的资料户口需要的要件备注本地人身份证户口簿婚姻证明：已婚-结婚证、单身-单身证明、离婚-离婚证和单身证明收入证明首付款的收据购房合同如果月收入大于5000，需要已缴交个人所得税或家庭财产税的税单、最近六个月银行往来对账单、存折和定期存款单以及有关投资收益的证明文件等；申请人的其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等。外地人同上自然人需要在沈缴纳一年的养老保险；私企业主（法人）需要缴纳一年的税；年检的营业执照副本以上材料，均需提交原件及复印件。5、申请按揭贷款的程序1、贷款申请与受理2、贷款调查与审批3、贷款的发放4、贷款使用与偿还5.1贷款申请与受理借款人应直接向银行的房地产信贷业务部门提出借款申请；房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，在二周内向借款人作出正式答复。5.2贷款调查与审批贷款银行受理后，应及时安排力量对借款申请进行凋查和初审，重点内容如下：(1)借款人的身份和资格；(2)借款人提供资料的真实性及合法性等；(3)贷款用途；(4)借款人的偿还能力；(5)借款人的担保和保险情况。贷前调查和初审，要对借款申请及其有关资料的真实性和正确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。5.3贷款的发放(1)个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签订借款合同，办理用款、抵押、法律公证和登记、保险等手续，缴付各有关费用。(2)在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验以及今后的贷款催收等。5.4贷款使用与偿还借款申请获得批推后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款银行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内(含1年)的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息月均还款法、等额本金还款法等111－月利率）（月利率）月利率（贷款本金等额本息月均还款额＝贷款月数贷款月数月利率本金）（贷款本金－累计已还贷款月数贷款本金等额本金月还款额＝5.4贷款使用与偿还借款人应出具授权书，授权贷款银行可于约定的还款日主动在借款人在该行开立的存款账户中扣收。提前还款借款人在抵押贷款合同生效一年后，若有足够的资金来源．可以提前部分或全部还款，但必须在还款前向贷款人提交书面申请。逾期贷款的处理贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。如借款人连续3个月或累计6期未能按期如数还款的，贷款人应向担保人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。贷款流程购房意向客户查个人征信记录交定金同时准备贷款要件签约商品房买卖合同提够贷款要件给房产中介报银行审核房产局网上备案银行进抵押房款进入开放商账户购房者偿还银行本息7、贷款的期限、利率和额度（1）.贷款的期限住宅贷款年限贷款人的生理年龄+贷款年限男的不大于70周岁，女的不大于65周岁。贷款的最长年限不超过30年。商业贷款年限最长期限10年。（2）.贷款利率见附表（3）.贷款额度套数总房款的百分比利率首套70%基准利率二套60%上浮10%商铺、写字间、公寓50%上浮10%模拟练习例题：王先生想买三盛颐景园的房子，总房款110万，目前有一套商贷，月供1500，现在打算要贷款45万，20年，请问他现在可以贷多少钱，每月月供需要多少钱。个人的收入证明需要提够多少钱。答案：能贷44万夫妇收入之和要大于11000月供：5114