房地产全程精深设计技术精要解析

无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM1房地产全程精深设计技术精要解析主讲人：高波无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM2房地产全程精深设计技术精要解析一、全程精深设计技术的涵义与工作流程二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应三、全程精深设计技术要点无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM3一、全程精深设计技术的涵义与工作流程l贯穿房地产项目投资、开发、经营与管理的整个过程；l包括选择开发地块，土地价值研判，进行市场调查、项目市场定位与概念设计、物业规划与设计定位等项目可行性研究，制定物业管理与经营计划，以及品牌设计、定价、促销、广告宣传等整体营销策划和全面推广销售的活动；l一系列单项技术和概念的有效整合。工作内容：房地产全过程策划技术运作项目概念设计投资决策全程营销资本运作选择地块市场调查土地价值研判项目定位规划设计景观设计建筑设计品牌设计工程质量控制营销方案制定项目推广计划广告策划物业管理图1全程精深设计的工作内容无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM4核心结构l项目概念设计l投资决策l全程营销网络结构u选择地块u市场调查u土地价值研判u项目定位u规划设计u景观设计u建筑设计u品牌设计u营销推广策划u物业管理u资本运作网络结构是基础，是基本功，依靠踏实；核心结构是一种提升，是一次跳跃，凭借感悟。网络无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM5企业MI设计工作流程图项目全程精深设计项目规划建设图2全程精深设计的工作流程市场调研项目命名规划选址规划设计条件建设用地规划许可证方案设计及审定规划景观建筑工程建设地质勘探施工图设计审定质量监督工程规划许可证工程合同竣工验收当地市场研究国内著名城市考察企业高层访谈项目VI设计推广战略投资分析项目概念设计项目定位营销战略规划、景观设计建议企业VI设计土地价值研判无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM6结构是基础，二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应全程精深设计技术：房地产业的核心技术u任何一个产业都有其核心技术，麦当劳的核心技术是她的特有的工作规程和配方。u房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分复杂的经济活动，涉及众多行业和部门，需要聚集各类专业人士的智慧，利用长期积累的丰富经验，进行创造性活动。u从技术和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技术就能奏效的，而需要一系列先进技术和理念的整合。u房地产全程精深设计技术是房地产业的一项核心技术，企业的核心竞争力是由企业的核心技术水平和市场营销力决定的，因而房地产发展商的全程精深设计水平直接关系到发展商的核心竞争力的大小。u核心竞争力决定企业的竞争优势。房地产全程精深设计=f(单项技术创新，细胞优选克隆技术，整合技术)表1房地产精深设计技术类型比较策划技术类型技术体系设计思路人与自然关系的处理功能满足升值特征资源整合程度整合效应垃圾策划单项技术简单抄袭破坏性不能满足贬值简单拼凑缺乏卖点策划克隆技术模仿为主兼容性基本满足不稳定一般整合一般有效功能策划单项技术创新、细胞优选克隆技术、整合技术原创创新和整合创新和谐共荣充分超值满足永久升值最佳整合显著无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM7全程精深设计技术效应木桶效应l一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水平的高低也取决于各种专业中的最低水平。外溢效应n房地产知识存量不断增加并导致外溢效应，知识的外溢效应表现为最初的知识投资使后续的投资更具生产效率。n知识作为一种资本，决定了房地产发展商的产出是自身知识水平和社会一般房地产知识存量的函数。发展商关于房地产的知识积累越多，水平越高，发展商的产出就越多；社会关于一般房地产知识的积累越多，技术的普遍水平越高，发展商的产出也就越高。Q=f(发展商自身知识水平，社会一般房地产知识存量)n知识具有外在性：发展商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从中获得好处，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的外在效应，使生产函数上移，发展商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的提高。n房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能不断进行知识创新。n全程精深设计技术的拥有者是房地产业发展的思想库或脑库。n推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，他们充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。规模经济效应²学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM8加而下降。²房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对于发展商来说，可以借助于外力在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。²专业策划人士进入房地产领域，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低产品开发经营成本，形成规模经济和范围经济，使投资者深感物有所值、物超其值，物业具有更大的投资升值空间。²在日趋激烈的市场竞争中，实施全程精深设计是房地产企业推行总成本领先战略，进而形成价格竞争优势的捷径。品牌效应l房地产市场的信息不对称性是普遍存在的，如果缺乏通畅的信号发送的渠道或不能有效发送信号，由于存在逆向选择，低质量的物业和服务就会驱逐高品位的物业和服务，导致市场失灵。l消费者相信品牌，是因为在市场充斥各种信息和信息不对称的情况下，品牌是消费者最能直接利用的信息。l市场竞争是营销竞争，但归根到底是一种品牌竞争，拥有品牌比拥有工厂更重要。拥有领导市场的品牌，是占领市场和开拓市场的唯一捷径。名牌企业的产品在市场销售中具有品牌竞争优势。l发展商一旦在社会上拥有很高知名度和美誉度的品牌，必将在未来的市场竞争中赢得更多的优势。在香港，居民买房子最认新鸿基、长江实业、恒基兆业、信和等几个牌子，这些品牌的物业比其他发展商开发的同类物业价格高10%以上，这就是名牌在房地产销售中产生的品牌效应。l对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、艺术、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合表现。企业品牌是名牌企业和名牌项目两部分结合而成的。名牌企业与名牌物业紧密相关，名牌企业更容易提高物业品牌的知名度，形成项目竞争力，而通过精心打造名牌项目又可以提升企业品牌。无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM9l一般而言，房地产全过程策划专业人士最擅长于实施产品歧异战略，通过技术创新，不断引入新理念、新要素或进行创新组合，并擅长于配合有效的项目推广和广告规划发送信号，打造品牌物业，培育企业品牌，建立良好的声誉，从而形成房地产项目的竞争优势。无忧商务www.5ucom.com中国最大的管理资料库教育新天地www.edunw.com中国最大学习培训咨询平台WWW.5UCOM.COM免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。WWW.5UCOM.COM10三、全程精深设计技术要点核心结构项目概念设计概念设计是项目的灵魂，是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统。具体包括：主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等。主题概念是项目要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的目标：有效功能价值最大化。²地段价值概念：CBD，CLD，会展物业等。²景观价值概念：山，河，湖，海，城市天际线，标志型建筑