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房地产项目精细化管理谢丽萍2007年01月13－14日开发管理的新主张——“五图一书”企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图管理施工关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图IⅣⅡⅢ施工管理关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书内容机会选择启动项目开工与建设营销与策化验收与交楼财税管理选地要点：宗地资料、土地成本、产权状况、开发价值可行性研究：技术比选、经济比选经营管理：合作方式比选、融资方式比选、管理模式比选企业外部：立项、报建、报批企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、选择合作伙伴外部：接受政府监督与指导内部：质量、进度、投资、安全生产与文明施工管理外部：进行单项和综合验收，办理产权登记内部：加强核算，保障资金供给交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理外部：接受政府的财、税监督与检查；接受股东或银行的监督外部：办理预售证内部：在售价与销售速度之间寻求平衡准备实施企业管理的新主张——“五图一书”管理组织参考图管理需求分析图管理目标控制图管理水平测试图管理文化剖析图绩效考核白皮书管理组织规划图内容依据选择管理跨度空间跨度单项目管理多项目管理行业跨度多元化经营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问项目托管当地运作异地运作管理需求分析图人才人才难求资源内容工作环境中小企业工作待遇合作资源管理工具中小城市企业承受能力新老员工矛盾适应环境融入文化传播先进理念促进管理提升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂质量管理目标控制图计划决策赢利选择面积最大化利润最大化盘活现金流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建施工环节重大技术变更材料/设备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进度）摩擦（利润）市场整体水平提升开发成本上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水平测试图观察旁听了解访谈技术管理成本管理已建项目实物拟建项目图纸文件库/信息库技术软件/管理软件沟通水平专业水平内部例会外部专题会评标会评审会控制能力赢利能力成本指标资金平衡销售均价销售速度管理制度较适用管理文化员工价值观员工忠诚度内容不适用管理文化剖析图文化内涵经营哲学管理导向文化特点文化功效内容企业发展：成长速度/成长管理价值分配：股东/员工/合作者/客户利益分配重结果/重过程对员工的基本假设老板文化团队文化-4团队文化老板文化导向作用：引导员工看什么?怎么看?凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想?规范作用：规范员工做什么?怎么做?绩效管理白皮书考核方式目标经营（无免责条件）目标管理（有免责条件）不可抗力：拆迁/报建/政策/资金配合责任：主办与协办部门计划管理显性成本：工程成本、期间成本隐性成本：过失成本、决策成本成本管理考核指标考核效果考核管理体系考核管理目的内容设计管理技术——“五图一书”外部管理合作关系图内部管理任务分配图设计文件评审控制图设计市场现状分析图设计质量管理分析图设计发包操作建议书外部管理合作关系图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查专项设计总图、建筑结构水、电、暖通消防人防土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、预应力结构、网架、地基处理装修与景观：园林、绿化、室内外装修、标识、景观照明公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、智能化、市政道路与管网、发电机及环保、停车交通系统、中水系统等综合：厨房设备及环保、体育设施（泳池、运动场地等）表示合同关系表示协作关系表示协调关系内部管理任务分配图内容技术管理技术配合研究设计产品评审设计成果报建配合（熟悉报建、报批工作程序）招标配合（提供技术参数与质量标准）销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书）施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡）验收配合（编制竣工图）总结设计经验新技术新材料信息库设计资源信息库成本控制数据库装修、园林消防、人防水电、通风建筑、结构成本控制缺陷控制技术创新设计文件评审控制图原则性评审符合宗地规划指标符合强制性规范有效性满足设计任务指标满足设计深度要求满足设计技术措施要求符合性评审完整体图纸蓝图电子文件计算书预留专业间的信息接口投资控制限额设计指标投入与产出比选缺陷防范功能缺陷风格不协调专业交叉出错综合性评审防灾(消防、人防、抗震、防风、防洪、防滑坡、避开高压走廊）节能、环保内容设计市场现状分析图方案创新能力强企业分类施工图实施能力偏弱设计质量较高经营理念以创新作为核心竞争力以品牌和市场份额保持领先地位以服务赢得客户以低价获得任务内部管理管理的差异-5设计师的职业操守知名设计事务所创新能力一般复制能力强质量参差不齐甲、乙级设计院炒更一族内容设计质量管理分析图过程管理内容管理冲突完整性装修标准与施工发包的矛盾装修标准与施工图审查的矛盾广义质量设计浪费、保守风格不协调管理依据法律合同中间成果控制经济技术指标-6满足功能外观要求技术规范技术措施开发商：施工图作业指导书设计院：设计要求调查问卷功能缺陷、感观缺陷设计发包操作建议书发包模式内容平行发包分段发包概念设计施工图设计专项设计深基坑支护二次深化设计：外立面、幕墙、门窗合同组成合同文本合同附件设计任务书设计承诺书设计人员更换限额设计承诺施工配合承诺控制要素质量控制关键控制点设计深度用户变更：初期/中期/晚期变更技术配合概念设计与施工图设计平行发包专业交叉配合设计技术管理——“五图一书”项目基地环境分析图概念设计任务书模板景观设计任务书模板住宅规划设计指标图住宅节能设计控制图项目赢利模式建议书项目基地环境分析图内容约束条件区位条件中心区城郊结合部郊区资源利用山地滨水劣势规避直观：看、听、闻勘察：复杂地质条件、地下管线、文物项目条件规划控制开发条件容积率、总高度、层数、退让间距施工环境创新空间用好资源钻好空子基地条件面积、形状、地形、朝向概念设计任务书模板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状图纸：宗地位置/面积/形状/四至图照片：环境/地貌/配套/交通开发强度：建筑密度/容积率/道路/停车/限高/退红线开发配套：生活配套/人防配套开发档次/营销主题开发顺序/开发配套规划要点项目定位设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/配套面积/层数/层高空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理一般项目规划：总图/交通分析图/景观分析图单体：典型住宅平、立面图/效果图重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画景观设计任务书模板内容项目资料设计要点成果要求方案设计质量/深度施工图设计建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/主次入口/单体设计/效果图营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性成本要求：一类二类三类景区造价指标硬景：园建、造型小品、水景、灯饰、家私单方造价软景：乔木、灌木、花卉、植被住宅规划设计指标图内容宗地设计要点规范/技术措施均好性用地红线建筑退红线距离综合技术经济指标消防交通建筑综合管线平衡容积率停车位绿化率建筑高度面积计算规则防火扑救道路停车日照间距通风、采光住宅节能设计控制图内容强制使用推荐使用控制窗墙比提高气密性保温隔热门窗提高保温性能玻璃厚度框料绝热措施块料铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反射性能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵节能精装修交楼资源节约项目赢利模式建议书开发价值容积率不变，建筑密度比选资源分配内容商住楼纯住宅容积率不变，开发节奏比选裙楼商业价值塔楼住宅品质景观资源分配生活便利平衡容积率不变，产品组合比选设计品质控制——“五图一书”住宅花园阳台品质控制图住宅客厅餐厅品质控制图住宅主卧次卧品质控制图厨房生活阳台品质控制图住宅卫生间品质控制图住宅整体包装操作议建书住宅花园阳台品质控制图入户花园观景阳台内容景观型过道型层数单层双层奇数/偶数咬合型地面考虑覆土下沉30cm左右不考虑覆土下沉10cm左右采光量控制面宽与进深的比例采光面的位置与客厅的关系层高正出：阳台采光面较宽侧出：注意对卧室的影响单层：进深大时采光较弱双层：带来视线干扰/飘雨住宅客厅餐厅品质控制图户型差异内容紧凑型：平层、创意小空间豪华型：大平层（一层一户）、错层、复式、别墅舒适型：平层、跃式、错层控制要点内部关系：妥善处理与入户门、景观阳台、室内楼梯、厨房、生活阳台间的关系美观需求：隐梁隐柱、利于空调、暖气片布置功能需求：采光、通风、朝向、景观、布置家具布置差异位置选择家庭厅尺度选择平层：前后布局、左右布局跃式：上下布局开间进深比例层高、开间比例住宅主卧/次卧品质控制图控制面宽与进深的比例衣柜空调室外机位内容窗户无肋玻璃窗无肋转角玻璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄口1.8m)落地飘窗关注性价比比例适中具有使用功能独立式衣柜：与主卫门的冲突衣帽间实用率单排“L”型双排防潮处理置于两个飘窗中间置于飘窗下方结合立面考虑电线预埋厨房生活阳台品质控制图平面布局综合管线常见问题操作台“一”字型“L”型单排布局（面积小）厨房净宽不得小于1.5m双排布局（面积大）厨房走道净距不得小于0.9m“∏”型“ll”型灶台不应正对窗户不应紧贴墙面烟道：注意顶层复式烟道与标准层对位洗菜盆：尽量可自然采光给排水：冷热水、排污煤气设计与卫生间、生活阳台门窗打架注意厨房门与餐厅的关系推拉门预留门洞宽度平开门的开启方向冰箱、微波炉、厨柜的位置应提前考虑内容住宅卫生间品质控制图冲凉综合管线三件套的合理关系内容淋浴罩：注意与窗户的关系是否阻挡窗户开启是否有明显的视线干扰浴缸下沉（高品质精装修交楼）不下沉（业主自理）如厕坐便器（下沉38mm）蹲便器（下沉45mm）洗手盆：避免位于窗户下方（预留镜位）洗衣机：干湿分区排污、地漏煤气同侧不同侧防潮处理住宅整体包装操作建议书公共空间创造卖点内容舒适度便捷性不同档次的主入口不同档次的公用走道环保型：太阳能利用、地热利用、生态技术污水处理、中水回用不同档次的住宅大堂/架空层道路设计：人车分流停车方式：室内停车/露天停车垂直运输：电梯数量、速度、品牌智能化：安防、门禁、电梯教育型：附属中小学体育型：健身会所、高尔夫球场………………技术经济管理——“五图一书”建筑风格技术经济评审图建筑细部技术经济评审图建筑门窗技术经济评审图园林景观技术经济评审图建筑装修技术管理评审图装修交楼成本管理策划书建筑风格技术经济评审图内容现代风格年轻型舒适型高技型先锋派西方古典主义风格对色彩/材质/细节的把控中国传统风格异域风格意大利式西班牙式泰式风格营造与规划、户型及园林的关系建筑细部技术经济评审图内容门窗美观度栏杆/栏板百叶外墙实用度成本施工难度维护关注性价比玻璃栏板铁艺栏杆空调百叶/对管道的遮掩住宅做法商铺常见做法遮阳作用围蔽作用百叶的用材颜色/肌理各种装饰线角建筑门窗技术经济评审图内容门窗选型使用功能物理性能门窗系列通风效率开启/固定分隔尺寸开启方式保温性能水密性能气密性能隔音性能使用安全无框玻璃防盗/防坠落擦窗换玻璃高层：侧面开窗多层：正面开窗维护/维修物业管理打架/受限不利家私布置园林景观技术经济评审图内容构思构图构造关注价值差异忽视一线城市：追求生态化二线城市：喜欢差异化三线城市：向往城市化构图优美风情演绎功能作用：参与性/生态性菜单式消费维护费告知平衡投入/产出重视专业配合：建筑/装修/水电加工性能/耐用/低材精用选材节点软硬界面管线收口色彩与建筑物协调建筑装修技术管理评审图内容样板展示设计评审公共空间地面铺装墙柱/天棚部位：架空层/公用大堂/走道图案：与环境、环状协调楼书审查现楼展示复杂：户型平面拼接、楼层上下收放简单：门窗/阳台/结构露梁、露柱销售路线/样板间数量样板间位置：借景/选景/规避视线干扰与不良景观设计深度构造：节点/加工性能材料：块料拼贴排版/提供材料样板私人空间专业配合：土建/水电/