房地产公司管控模式浅析(浙江绿城)

房地产公司管控模式浅析李小乐二零一一年七月Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING目录2第一部分：管控—管控模式—房地产的管控模式第二部分：绿城集团管控体系简介Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控3如何进行有效管控，已成为当前房地产企业必须面对的课题•房地产是不动产，其最大的特点就是不能移动位置，产品的生产和销售环节必须在同一地点产品不可移动•房地产的区域性非常强，各个地区不同的经济发展状况、人口统计状况、历史沿革、地区性政策等会对当地的房地产行业发展产生很大的影响。地域存在差异•从1994年以来，我国房地产行业的年复合增长率达到24.32%，行业的高速发展，造就了一大批具有一定规模的房地产开发企业，也面临复杂激烈的市场竞争环境。行业发展竞争Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控4管控的概念是什么？我们所谓的管控，意指母子公司管控，是为了更好的适应集团化、跨区域化、多元化的发展，企业集团总部对于下属企业所采用的管理控制方式。管控管什么？管理的三要素：3P绩效绩效管理体系Performance－绩效管控人权责体系People－组织管控流程流程管理体系Process－流程管控Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控5对管控的理解管控应是一个以战略和文化为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为支持以实现组织价值最大化的动态管理系统。组织定位权责划分组织设计职能设置岗位设置目标计划监控考评激励流程制度组织结构管理控制管理支持企业战略与企业文化Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式6管控模式：三种类型财务管控(管尾）分权集权总部与下属公司的关系管理目标总部的核心职能以财务指标进行管理和考核，集团无专业管理部门。以战略规划进行管理和考核，集团有核心专业部门。通过集团各业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理。投资回报；通过投资业务组合的结构优化来追求价值最大化公司业务组合的协调发展；投资业务的战略优化与协调；战略协同效应的培育。各子公司经营行为的统一与优化；公司整体协调成长；对行业成功因素的集中控制与管理。财务控制财务控制战略规划与控制财务控制；战略规划与控制；营销/销售；项目策划；设计开发；工程管理；人力资源战略管控(管头和尾）操作管控(管头尾和中间）Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式7房地产开发需要经历：国内专业房地产集团几乎都选择了偏操作管控的模式但从各集团发展的普遍规律来看，发展趋势均逐步向“战略管控”演进。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式—房地产的管控8房地产企业——从国内大型房地产集团的实践来看，其差异主要体现在“业务运营管理”。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式—房地产的管控9房地产企业管控什么？通过对房地产行业价值链的特点分析，平衡现状能力与价值链中的价值实现的关键点，有针对性进行管控的管理方式。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式—房地产的管控10理想的发展模式Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式—房地产的管控11国内大型地产企业集团管控及组织管理模式一览Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第一部分：管控--管控模式—房地产的管控12行业内优秀企业总部职能部门设置一览Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING目录13第二部分：绿城集团管控模式体系简介（组织结构、管理控制、管理支持）Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介14组织结构目前，绿城旗下已拥有四家集团成员企业，共同承担为广大城市居民提供优质房产品和优秀服务的使命。◆绿城中国控股有限公司（绿城房地产集团有限公司）◆绿城房产建设管理有限公司◆绿城置业发展有限公司◆绿城控股集团有限公司绿城控股集团有限公司，下辖十一家公司共同为房地产主业提供支撑。◆绿城物业管理公司（国家一级资质）◆绿城教育公司◆绿城建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城足球公司◆绿城东方建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城医院◆绿城酒店管理公司◆绿城健康管理公司◆绿城传媒公司◆绿城颐乐教育投资公司Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介15组织结构综合管理部本体建设部营运管理部法律事务部客户服务部规划设计部总工程师办公室精装修管理部工程成本管理部材料设备部营销策划部资金管理中心财务管理部审计部董事会/董事长总经理副总经理片区分管执行总经理片区管理团队投资者关系部市场研究部各项目公司一级二级三级Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介16组织结构:三级管理的职能分工管理协同资源调配面对顾客的营销策划及售后服务销售服务产品营造过程的质量、成本与进度把控产品营造遵循集团及片区的战略规划和工作计划；依据集团制定的一系列规章制度进行经营和管理活动经营管理生产经营中心项目公司发挥经营协调和管理协同的作用，降低沟通与决策成本，实现各类资源的整合和利用决策支撑专业管控片区推行企业文化和品牌战略；制定规章制度，并监督项目公司的执行文化、品牌与制度监控产品创新和研究，推进产品标准化；设计资源整合，品质监督及效果把控；产品管控编制集团整体人力资源规划及相关制度；控制项目公司中高层管理人员的选聘、考核；培训指导人力资源管理主责集团的财务预算及资金管理；对项目公司进行财务分析和成本监控；投、融资管理财务控制制定集团整体发展规划，负责项目拓展；对项目公司进行战略指引，并监督其执行战略管理战略决策资源配置风险控制集团总部职能要点主要职能管理定位组织层次Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介17组织结构:职能部门专业公司化运营在集团发展战略指引下，各专业公司全面推进公司化独立运营。营销公司：已实现独立核算、公司化运营；装饰公司：完成了公司化组织架构和运营模式，并开展自营业务规划设计管理公司、景观咨询公司、造价咨询公司：基本完成组织架构和运营模式，公司化独立运营尚在完善中；材料设备公司：由传统采购模式向电子商务战略采购模式转变，并向公司化独立运营方向发展。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING18建筑设计专业线前期报批专业线工程专业线景观专业线精装修专业线营销专业线交付环节第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:房地产开放的总控计划Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING集团《项目总体开发计划》管控12个节点论证设计项目营造签订土地出让合同规划方案设计完成扩初完成施工图完成主体结顶±0.00项目交付土地证取得片区/项目把控（12个）设计管理公司把控（3个）集团监控/考核（4个）交付施工证施工证开工预售证开盘第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:进度控制Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING集团《项目总体开发计划》管控12个节点论证设计项目营造签订土地出让合同规划方案设计完成扩初完成施工图完成主体结顶±0.00项目交付土地证取得片区/项目把控（12个）设计管理公司把控（3个）集团监控/考核（4个）交付施工证施工证开工预售证开盘管控节点设置：规划设计公司主要监控规划设计方案、扩初、施工图3个节点；集团主要监控施工许可证、开工、预售许可证、交付4个节点；片区以《项目总体开发计划》为核心进行管控，主要涵盖12个节点，各片区按照自身管控需求制定进度管控工具及节点；项目公司细化各项进度计划。第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:进度控制Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:项目考核——需要解决的关键问题以项目经营计划为导向、保证项目按计划有序完成以客观指标为基础、有效识别项目的真实绩效对项目公司的绩效考核把经营目标转化为详尽的，可测量的关键标准Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING2010年度经营计划2011年度经营计划2012年度经营计划2013年度经营计划年主要流程步骤季度项目前期2010412342009201112342012123420131234工程建设项目销售项目融资一、实行计划考核必须严肃计划的准确性和确定性。在项目规划通过后有经过审批的项目整体开发计划（含年度经营计划）三、项目经营计划因设计、前期或市场因素做重大调整而引起的各项变更须报集团公司绩效考核委员会审批，并以审批后的计划作为考核标准。二、计划考核以经过批复的项目整体开发计划和年度经营计划为标尺。项目整体开发计划第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:项目考核——以项目经营计划为标尺，保证项目按计划有序完成Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介管理控制:项目考核——经营计划指标（70%）和运营管理指标（30%）经营计划指标施工许可证申领（10%）项目开工（5%）预售许可证申领（5%）合同销售（40%）资金回笼（20%）项目融资（10%）项目交付（5%）费用控制（5%）运营管理指标本体建设（10%）园区服务（10%）成本控制（10%）注：考核指标缺项权重调整原则：如项目无上述某项考评指标，则该项考评指标权重按照其余指标的权重比例分配至其余考评指标中。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介24管理支持：绿城集团的核心竞争力核心优势制度体系品质把控及资源整合能力产品复制能力园区生活服务体系客户基础Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介25管理支持：制度体系Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介26管理支持：品质把控和资源整合能力三大技术标准绿城精品工程认定标准、标准工程部标准、先进工艺工法技术标准两条产品质量管控线工程管理质量管控线、工程督导质量管控线。绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。◇工程质量管理线负责日常工程品质评审、把关、检查、管控；◇工程质量督导线则赋予独立的工程质量督导权，有序开展所有在建工程的品质督查。Copyright®HNAPROPERTYCopyright®HNAHOLDING第二部分：绿城集团管控模式体系简介27管理支持：产品研发及复制能力多年来，绿城始终坚定不移地走品质之路，始终保持强劲的产品研发能力：别墅已完成三代别墅的演变和升华，并向第四代探