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page12010年8月典型住宅户型分析page2去不去，看位置；行不行，看户型；定不定，看价格。————购房经验设计得最好的户型，就是最好卖的户型。————销售经验好户型=好布局+好功能————设计经验page3概论四明设计功能分区合理布局风水忌讳page4概论——住宅户型既具有唯一性,又与住宅区内或周边的其它建筑环境不无关系。page5户型与小区布局的关系•住宅价值的唯一性•相同的户型，位置不同，楼层不同，拥有资源的不尽相同；（景观资源、空间资源、朝向资源）•相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同。•案例中，A栋与C栋户型相同，但A栋面对中心园林，视野开阔，C栋视野受到前排住宅楼阻挡，C栋价值显然没有A栋高。ACpage6户型与容积率的关系•容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多。（100米高的单体楼容积率可以达到6—7；住宅小区容积率大于3，则环境不宜做得理想）•反之亦然。•容积率低，每平方米建筑占有资源多，其价值自然高。•例：2004年红树湾楼盘：红树西岸容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）红树西岸中信红树湾瑞河耶纳page7户型与楼层的关系•低楼层可以享受内院景观；•小区住宅，楼层越高，视野增加，楼间的压抑感越少。•高层住宅价格制定时，有时最低价为4层；1层有私家花园；2、3层看小区景观；因此，1、2、3层的价格可以高于4层；4层以上，逐层增加楼层差价。注：多层（7层）住宅：3层=最高单价2层=4层=5层=次高单价1层=6层=7层=最低单价（1层无花园）page8户型与自然朝向的关系•广东以北民居：北向房终年无阳光，选择南向房是购房前提。•广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光。选择南向房可以冬暖夏凉。•香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。客户购楼朝向选择：南向东南向西南向东向东北向北向西向西北向page9户型与景观朝向的关系自然景观自然朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化•案例：•1．国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售•2．洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力page10户型与建筑平面的关系•户型平面的通透性，取决于建筑平面。点式楼（一梯四户）后排:南北通,但视线受阻前排:不能实现南北通板式楼（一梯四户）前两户不能实现南北通板式楼（一梯两户）户户南北通经典户型page11户型的建筑形式•平面•复式•跃式•错层•夹层经典户型page12下层•平面•复式•跃式•错层•夹层上层经典户型page13由踏步（一般2—3级）将空间分割（“风水”有单数之说）。•平面•复式•跃式•错层•夹层经典户型page14•平面•复式•跃式•错层•夹层由楼梯（一般为半层）将空间分割。跃式与错层的区别:影响结构与否(建筑的结构体系不同)page15整层小于2.2米的夹层空间（赠送），但此空间相对压抑，常见于中小户型中（深圳.丽景城）。3.9米3.9米2.8米2.15米2.8米•平面•复式•跃式•错层•夹层ABpage16四明设计——通风采光，是中式住宅必须讲究的关键点。只有“四明设计”的户型，才能保证居住的舒适性。page17公共空间“三明设计”住宅楼公共空间“三明设计”，有利于通风采光：•电梯厅•楼梯/消防楼梯•公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅、公共走廊）。page18公共空间通风采光不良案例•一梯八户的住宅平面，其公共空间难以保证通风采光。“黑电梯厅”“黑公共走道”“黑消防楼梯”page19公共空间通风采光案例（1）•一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光，应不是难题。明电梯厅明消防楼梯page20公共空间通风采光案例（2）•一梯18户的深圳.丽阳天下也能够做到公共空间的通风采光，显示出建筑师的苦心。电梯厅通风采光消防楼梯通风采光公共通道通风采光经典户型page21公共空间通风采光案例（3）•公共走廊与电梯厅都实现了通风采光；•但消防楼梯不能自然通风采光。消防楼梯不能通风采光电梯厅通风采光公共通道通风采光page22公共空间通风采光案例（4）•消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光；•但公共走廊不能自然通风采光。消防楼梯通风采光公共通道不能通风采光电梯厅通风采光经典户型page23住宅“四明设计”户型•住宅户型的“四明设计”，有利于室内的通风采光：•明厅、明房、明厨、明卫（四大光明，无暗房）。深圳住宅建筑单体较薄，讲究户型内的自然通风采光（熙龙湾）。明厅明厅明厨明房明房明卫明卫经典户型page24北京等北方城市住宅建筑单体较厚，有时候出现卫生间、饭厅等“黑房子”，不能保证所有厅房的自然通风采光2007年北京金牌户型评选——和平大道.2007年北京金牌户型评选——华业.玫瑰郡.户型通风采光不良案例黑卫暗餐厅page25户型通风采光不良案例•典型的“三段式布局”，北方建筑体量大，进深深，尤其是小户型多见此格局；•由于进深大，客厅的采光就难以顾及；甚至出现黑卫生间。暗客厅黑卫page26功能分区——住宅适宜居住，首先要布局合理，在今天，讲究“功能分区”是住宅合理布局、分区明晰的关键。page27市场对住宅户型的关注点过去客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序：•客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）•主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等）•餐厅：相对独立，通风采光•厨房：宽敞实用，有生活阳台•卫生间：便利性、隐蔽性•次卧室：可兼作书房、客房•阳台：景观阳台的休闲、观赏性，生活阳台的实用page28市场对住宅户型的关注点现在客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序：•客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）•主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等）•阳台/露台：观景阳台的休闲、观赏性（大露台/长阳台）生活阳台的实用（洗衣等）•餐厅：相对独立，通风采光•厨房：宽敞实用，有生活阳台•卫生间：便利性、隐蔽性•次卧室：可兼作书房、客房page29住宅功能空间分类•住宅的“八大”使用功能：起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台811234443357886经典户型page30住宅功能空间分类•住宅户型的“三类”空间：公共空间：客厅、餐厅、观景阳台(活动区)私密空间：卧室、书房、衣帽间、(休息区)主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、(家政区)工人房、储藏间、生活阳台公共空间(活动区)私密空间(休息区)服务空间(家政区)page31经典的“三类”空间户型私密空间（休息区）服务空间（家政区）公共空间（活动区）•典型的“双门户设计”（主佣分户的“主佣双门通道”），工人房设独立入口，使主人休息区和佣人劳务区严格分离（深圳.新天国际名苑）。•由工人房+小阳台+厨房组成家政区。经典户型page32空中别墅的“三类”空间公共空间私密空间1服务空间私密空间2page33四大（七大）分区•动静分区•公私分区•干湿分区•洁污分区•主次分区（与动静分区或有矛盾）•内外分区（动静、公私分区）•卫浴分区（干湿分区）•这些分区，各有明确的专门使用功能。在户型设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理，而不相互干扰。page34动静分区•动静分区：活动区和休息区分开•动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。•动区应靠近入户门设置。•静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。•静区位置应比较深入。•动区与静区之间，宜有公用卫生间，方便使用。•动静分区可以保证室内动线简捷，导向性明确。厅房分设，是住宅户型发展的主流方向。page35动静分区案例（1）•复式户型是现成的“动静分区”。动区静区page36动静分区案例（2）•跃式户型容易实现“动静分区”。•理想的跃式，可以将公用卫生间设置于踏步之下的“动区”。跃式踏步动区静区经典户型page37动静分区案例（3）•平面户型也可以做到“动静分区”。动区静区经典户型page38动静不分区案例（1）•一梯三户的品字型之正中户型一般为传统的“厅房中心制”，除了不能做到“南北通透”外，也难以做到真正的“动静分区”。其格局颇似开平碉楼户型的“厅房中心制”（深圳.幸福海岸2期）。动区静区1静区2典型的“主次分区”——“主次分区”的户型以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是主卧套房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护。经典户型page39动静不分区案例（2）•典型的“餐厅中心制”，达不到“动静分区”的效果。动区静区1静区2page40居室动线设计•流线俗称动线（户型设计中经常用到的一个基本概念），是指日常人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。•居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。•如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。•室内动线要尽可能简捷，也就是动线能短则短。page41•家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。访客流线家务流线家人流线经典户型page42动线简捷案例•入户导向性明确，交通路线没有过多的交叉，达到动线最短：入户到厨房；厨房到餐厅；客厅、厨房到公卫（珠海.康城/荷塘物语）。经典户型page43动线较长案例（1）•厨房太靠里，污物穿堂入室,既不能保证洁污分区,又使进入厨房动线太长；客厅到公卫动线太长（珠海.康城/东莞.香港街）。page44动线较长案例（2）•厨房太靠里，污物穿堂入室，既不能保证洁污分区，又使进入厨房动线较长。page45公私分区•公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。•私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。•公私分区的要点是保护隐私，即要顾及居家的私密性。•玄关：室内私密性；入门装饰；方便出入更衣换鞋挂帽；•动静分区的过度空间：有一定距离；•门冲：两房之间不对视，保护各自私密性；•主卧位置：愈里愈好，保护主卧私密性。page46设玄关案例（1）•在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题（深圳.鼎太风华3期）。经典户型page47设玄关案例（2）•转角L型玄关，自然解决“门冲”问题。page48动静分区的过度空间（1）•动静两区之间，设有一定的过度空间，使卧室的隐私能够得到很好的保护。（深圳.东海岸）。过度空间page49动静分区的过度空间（2）公用卫生间最好设置在过度空间，对于卧室与动区都便于使用（深圳.西城上筑）。过度空间设公卫经典户型page50动静区间无过度空间案例•动静两区之间缺少过度空间，私隐难以保护。page51门冲案例（1）•大门相对，属于典型“门冲”。在装修设计时，需要考虑设置玄关。•门冲，主要是使室内的隐私被暴露至户外，故谓之“冲”。page52门冲案例（2）•大门直冲主卧门，主卧（隐私级别最高之处）没有隐私可言（深圳.西湖林语）。page53门冲案例（3）•内门相冲，能避免应尽量避免（深圳.风临域）。page54避内门冲案例•户型设计得好，内门冲可以避免（深圳.中航格谰郡）。经典户型page55设玄关避门冲案例•装修设计往往要把住最后一道关。如果建筑设计存在门冲，则在装修设计中应设法扭转格局。经典户型page56主卧位置最靠里•主卧在室内的位置应该在最里面，可以最大程度地保护隐私（深圳.西城上筑）。page57主卧位置不妥案例•主卧与客厅的位置不尽合理（惠州.华轩.紫韵台）。哪间是主卧?page58干湿分区•干湿分区的要点是干湿格局分明。•户内用水场所与不用水场所严格分离。•公用卫生间应干湿分区明确,避免公用卫生间的使用高峰期。page59干湿分区•用水场所与非用水场所严格区分（惠州.华轩.紫韵台）。湿区湿区page60