房地产典当

房地产典当主讲人：苏学军大连市典当行业协会会长大连天信典当行有限责任公司董事长大连天信典当行有限责任公司前言典当，作为一种特殊的融资方式，已逐渐被社会各界所认知、接受。从1996年至今，典当业几易监管部门，并先后出台了一系列行业法规：1996年人民银行颁布《典当行管理暂行办法》、2001年国家经贸委颁布《典当行管理办法》、2005年国家商务部又颁布了新的《典当管理办法》。典当法规的日臻完善，对于规范典当经营行为、维护典当市场秩序、保护典当双方当事人的合法权益起到了积极的作用。特别是国家经贸委监管典当业期间，打开了典当业经营房地产抵押典当的大门，为典当业的生存与发展拓展了更大的空间。大连天信典当行有限责任公司第一节房地产典当相关概念一、房地产所谓房地产，一般是指房产和地产的总称.包括土地和地上的以房屋为主要形式的定着物。由于房地产具有空间位置不可移动的特点，因此与动产相区别，有时也称作不动产。然而，房地产并不能完全等同于不动产，如果细划，不动产还包括水域、滩涂、矿藏、森林、铁路、桥梁、隧道等等，以及其他形态的具有空间位置不可移动性的财产。所以，房地产的外延应当小于不动产。大连天信典当行有限责任公司二房地产交易三房地产所有权四担保物权五用益物权四项权利：占有权使用权收益权处分权类型：抵押质押留置特征：占有使用收益比所有权仅缺少处分权三种形式：房地产转让房地产抵押房屋租赁大连天信典当行有限责任公司“典”与“当”都是融资行为，但在法律上分属两个不同的范畴.我们现在所称的“典当”是约定俗成的习惯用语，实际是指“当”（即动产质押)，而并非“典与当”两者的合称。比如我们的专业术语“当户、当物、当金、当票，收当、续当、赎当、绝当”等等，都足以充分验证这个习惯用语。“当”最核心的标志是标的物占有权转移，而“典”转移的则是标的物的占有权、使用权、和使用期内的收益权，即出典人将典物交付承典人占有和使用，换取典金。在一定的典期内，出典人使用典金不付利息，承典人使用典物不付租费。典期届满，出典人回赎，承典人便收回典金，归还典物；出典人不赎，承典人则获取典物，失去典金。这与“当”先转移当物的占有权，绝当后再转移所有权完全不同。从物权理论的角度看，“当”属于担保物权，而“典”则属于用益物权。而我们现在的“房地产典当”，既有别于传统的“典”，更不同于传统的“当”，完全是新时代的产物。六、典当大连天信典当行有限责任公司“当”和抵押都可以用于借贷中的债权担保，从物权理论看也都属于担保物权。然而，如上所述，“当”最核心的标志是标的物的占有权转移，而抵押则可以不转移标的物占有权，即抵押人对作为债权担保的抵押物仍可以占有、使用和收益。在抵押期内，抵押人无权处分抵押物，否则抵押权人有权进行干预。债务届期已受清偿，抵押权消灭；债务届期未受清偿，抵押权人可通过一定的途径和方式实现抵押权。这与“当”转移标的物的占有权，致使当户在当期内实际上已不能对其使用、收益和处分有很大不同。（根本区别：抵押不转移占有，“当”转移占有）七、抵押与“当”的区别大连天信典当行有限责任公司八、抵押与“典”的区别1.物权不同。典权属于用益物权，是以取得标的物的使用为目的;抵押权属于担保物权，是以担保债权的实现为目的。2.设立条件不同。典权转移标的物的占有；而抵押权不转移标的物的占有。3.权利义务不同。权利：典权人对标的物有使用、收益的权利；而抵押权人对标的物无权使用或收益。义务：出典人对于典金只在典物的价值范围内承担责任,当典物价值小于实付的典金时,出典人有弃赎权而不承担回赎典物或找差的义务。4.收益方式不同。出典人使用典金不付利息，典权人在对典物的占有和使用（含出租）中获得收益；而抵押权人须收取抵押人的借款利息。大连天信典当行有限责任公司准确地说，“房地产典当”的概念并不科学，因为“典当”泛指动产质押。而房地产属于不动产，依照国际惯例只能作为抵押标的而不能作为质押标的。如我国《担保法》和《物权法》都不承认不动产质押，只承认动产质押和权利质押，依此类推，作为特殊质押的典当（法学理论中的营业质，有别于普通质押的民事质和商业质），从法理上讲也不能典当房地产。因此，所谓“房地产典当”其实是房地产抵押，是古今中外传统典当的拓展业务，是典当行的一项新兴业务；名曰“房地产典当”，但必须依照有关法律规定，按房地产抵押的程序进行操作。如订立书面抵押合同、办理抵押登记等，这与传统的动产典当仅凭一张当票便可办妥是完全不同的。九、房地产典当与房地产抵押大连天信典当行有限责任公司进一步分析，则房地产抵押可以用第三人房产作抵押，而房地产典当只能用当户自有房产作抵押，这是两者之间的唯一区别。最高人民法院〔1991〕民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的复函》中答复：“房屋典当实质上是以房屋作抵押向典当行借款的合同，故定为抵押借款合同为宜”。而《典当管理办法》第三条规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。从以上两个规定可以得出两项结论：（1）最高院已将房屋典当认定为抵押借款合同；（2）《典当管理办法》规定房屋典当应以当户自有房产作抵押.大连天信典当行有限责任公司尽管名为“房地产典当”实质上是房地产抵押，但从国家经贸委监管典当业起，已正式将其纳入我国典当行新的经营范围之内，允许典当行涉足这一领域，并将其定名为“房地产抵押典当业务”，即立法允许典当行除从事动产和财产权利质押业务之外，还可以从事房地产抵押业务。这是我国典当业发展史上的一次重大突破，也是典当业务创新的一项阶段性成果，也使我国典当业在这一领域进入世界领先地位。换句话说，典当的概念尚未改变，典当的业务范围在我国已经扩大了。个人观点：理论来源于实践，是由实践概括出来道理和的结论，因此，法学理论是否会随实践的发展而发展？大连天信典当行有限责任公司第二节房地产抵押典当依据一、法律依据（一）《担保法》相关规定（二）《物权法》相关规定1.《物权法》的效力大于《担保法》。2.《物权法》增加了担保物权实现的条件。3.《物权法》简化了抵押财产处置程序。4.《物权法》缩短了担保物权的诉讼时效。二者区别二者区别大连天信典当行有限责任公司二、房地产典当规章及其衍变过程（一）人民银行监管期间的规章和政策1.《典当行管理暂行办法》（1996年4月3日）2.中国人民银行条法司致该行非银司的便函（1998年9月3日）3.《中国人民银行关于对典当行从事房屋抵押贷款业务有关问题的复函》银条法〔2000〕53号（2000年9月5日）4.《中国人民银行办公厅关于典当行房屋抵押贷款业务问题的复函》银办函〔2002〕721号（2002年9月14日）大连天信典当行有限责任公司（二）国家经贸委和商务部的规章1.国家经贸委《典当行管理办法》（2001年8月8日）2.国家商务部《典当管理办法》（2005年2月25日）大连天信典当行有限责任公司三、典当管理条例（送审稿）主要变化◆1从事房地产抵押业务的，注册资本增至1000万元。◆2对典当行的市场准入要求更加严格。◆3经营范围“房地产”和“房产”尚未定论。◆4取消了房地产在建工程抵押业务。◆5下调了房地产抵押典当的月综合费率。◆6对房地产抵押的典当余额重新作了规定。◆7对单一客户的典当余额进一步限制。◆8规定典当期限最长不得超过三个月。大连天信典当行有限责任公司第三节房地产抵押典当的特点和方式一、典当行与银行的主要区别（抵押贷款）（1）资金来源不同（2）客户融资成本不同（3）贷款期限与额度不同（4）经营决策方式不同（5）风险等级不同大连天信典当行有限责任公司二、典当行发放抵押贷款的方式不转移占有权转移占有权大连天信典当行有限责任公司第四节房地产抵押典当实务一、抵押房地产的范围1、抵押人所有的房屋。包括私有房产、集体所有的房产、企事业单位投资建造的房屋等。2、国有独资企业或国有控股企业抵押房地产时，应经有处分权的上级国有资产管理部门批准。3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。大连天信典当行有限责任公司二、禁止抵押的房地产1、土地所有权。2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。4、所有权、使用权不明或有争议的房地产。5、被依法查封、扣押、监管、或者被司法机关和行政机关以其他形式限制权利的房地产。6、法律、行政法规规定不得抵押的房地产。大连天信典当行有限责任公司三、房地产抵押典当程序查验证件看房估价签署合同注销登记偿还本息发放当金签订当票抵押登记办理公证大连天信典当行有限责任公司四、绝当房地产的处理依据1.《典当管理办法》第四十三条第一款2.《担保法》第五十三条3.《物权法》第一百九十五条大连天信典当行有限责任公司第五节房地产抵押典当风险一、违规风险二、市场风险三、信用风险四、经营风险1.土地使用权典当2.工业用地和划拨用地典当3.兼并改制企业房地产典当4.无效典当(善意)5.骗当(恶意)大连天信典当行有限责任公司五、法律风险1.政策及立法风险2.诉讼风险3.执行风险大连天信典当行有限责任公司谢谢各位！