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房地产投资收益、风险与决策内容提要一、房地产投资的一般原理二、房地产投资收益分析三、房地产投资风险分析四、房地产投资决策第一节房地产投资的一般原理一、房地产投资概念二、房地产投资的过程与类型三、房地产区位理论四、资本资产定价模型五、贝叶斯决策理论（自学）房地产投资的概念定义：房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期将来获取预期收益的一种投资活动。（人们为了实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。）基本要素：收益、成本及预期。房地产投资的过程与类型（一）房地产投资的过程1、投资可行性分析——关键步骤2、土地开发权获得取得土地的使用权或产权（明确获得土地的程序与土地所有者的议价程序，确定土地产权的取得成本）3、房地产开发建设取得政府立项和规划许可开发建设4、房地产销售经营制定营销计划、营销策划、开展销售活动等（二）房地产投资类型1、根据房地产投资形式分类（1）直接投资投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括开发投资和置业投资。a、开发投资——投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，建成房地产产品，然后再房地产市场销售或出租，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。b、房地产置业投资——投资者购置物业或房地产开发建成后持有物业，满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。（2）间接投资指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为2、根据房地产投资用途分类（1）地产投资利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。（2）住宅投资（3）商业房地产投资（4）工业房地产投资3、根据房地产经营方式分类（1）出售型房地产投资以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。（2）出租型房地产项目投资以预租或开发完成后出租的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。（3）混合型房地产项目投资房地产区位论（一）同心圆理论1925伯吉斯提出，城市各功能用地以中心区为核心，自中心向外缘作出扩展，供形成五个同心圆城市土地利用空间结构。居中的圆形区域是中心商务区，这是整个城市的中心，是城市商业、社会活动、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了办公大楼、财政机构、百货公司、专业商店、旅馆、俱乐部和各类经济、社会、市政和政治生活团体的总部等。第二环是过渡区，是中心商务区的外围地区，是衰败了的居住区。过去，这里主要居住的是城市中比较富裕或有一定权威的家庭，由于商业、工业等设施的侵入，降低了这类家庭在此居住的愿望而向外搬迁，这里就逐渐成为贫民窟或一些较低档的商业服务设施基地，如仓库、典当行、二手店商店、简便的旅馆或饭店等。这个地区也就成为城市中贫困、堕落、犯罪等状况最严重的地区。第三环是工人居住区，主要是由产业工人（蓝领工人）和低收入的白领工人居住的集合式楼房、单户住宅或较便宜的公寓组成，这些住户主要是从过渡区中迁移而来，以使他们能够较容易地接近不断外迁的就业地点。第四环是良好住宅区，这里主要居住的是中产阶级，他们通常是小商业主、专业人员、管理人员和政府工作人员等，有独门独院的住宅和高级公寓和旅馆等，以公寓住宅为主。第五环是通勤区，主要是一些富裕的、高质量的居住区，上层社会和中上层社会的郊外住宅坐落在这里，还有一些小型的卫星城，居住在这里的人大多在中心商务区中心，上下班往返于两地之间。20世纪60年代以后，在这一区内居住的中产阶级大量上升。这一理论特别关键的一点是，这些环并不是固定的和静止的，在正常的城市增长的条件下，每一个环通过向外面一个环的侵入而扩展自己的范围，从而揭示了城市扩张的内在机制和过程。（二）多核心理论由麦肯齐（R.D.Mckerzie）于1933年提出，1945年经过哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）进一步发展而成。为大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业和轻工业区、重工业区、住宅区和近郊区，以及相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。（三）扇形理论是H·霍伊特于1939年提出的理论。他根据美国64个中小城市住房租金分布状况的统计资料，又对纽约、芝加哥、底特律、华盛顿等几个大城市的居住状况进行调查，发现城市住宅的分布有9种倾向。在这9种倾向的综合作用下，城市就整体而言是圆形的，城市的核心只有一个，交通线路由市中心向外作放射状分布，随着城市人口的增加，城市将沿交通线路向外扩大，同一使用方式的土地从市中心附近开始逐渐向周围移动，由轴状延伸而形成整体的扇形。也就是说，对于任何的土地使用均是从市中心区既有的同类土地使用的基础上，由内向外扩展，并继续留在同一扇形范围内。（四）中心商务区的土地理论在CBD内部土地结构研究方面，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）认为，由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因。并把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层：（1）以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；（2）以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；（3）以办公为主的区域；（4）需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。资本资产定价模型（一）理论渊源及主要思想（1）理论渊源资产定价理论源于马柯维茨（HarryMarkowtitz）的资产组合理论的研究。1952年，马柯维茨在《金融杂志》上发表题为《投资组合的选择》的博士论文是现代金融学的第一个突破，他在该文中确定了最小方差资产组合集合的思想和方法，开创了对投资进行整体管理的先河，奠定了投资理论发展的基石，这一理论提出标志着现代投资分析理论的诞生。60年代初期，金融经济学家们开始研究马柯维茨的模型是如何影响证券估值，这一研究导致了资本资产定价模型（CapitalAssetPriceModel，简称为CAPM）的产生。现代资本资产定价模型是由夏普（WilliamSharpe，1964年）、林特纳（JoneLintner，1965年）和莫辛（Mossin，1966年）根据马柯维茨最优资产组合选择的思想分别提出来的，因此资本资产定价模型也称为SLM模型。（2）主要思想假设条件：CAPM（capitalassetpricingmodel）是建立在马科威茨模型基础上的，马科威茨模型的假设自然包含在其中：1、投资者希望财富越多愈好。2、投资者能事先知道投资收益率的概率分布为正态分布。3、投资风险用投资收益率的方差或标准差标识。4、影响投资决策的主要因素为期望收益率和风险两项。5、投资者都遵守主宰原则（Dominancerule），即同一风险水平下，选择收益率较高的证券；同一收益率水平下，选择风险较低的证券。CAPM的附加假设条件：1、可以在无风险折现率R的水平下无限制地借入或贷出资金。2、所有投资者对证券收益率概率分布的看法一致，因此市场上的效率边界只有一条。3、所有投资者具有相同的投资期限，而且只有一期。4、所有的证券投资可以无限制的细分，在任何一个投资组合里可以含有非整数股份。5、税收和交易费用可以忽略不计。6、所有投资者可以及时免费获得充分的市场信息。7、不存在通货膨胀，且折现率不变。8、投资者具有相同预期，即他们对预期收益率、标准差和证券之间的协方差具有相同的预期值。（上述假设表明：第一，投资者是理性的，而且严格按照马科威茨模型的规则进行多样化的投资，并将从有效边界的某处选择投资组合；第二，资本市场是完全有效的市场，没有任何磨擦阻碍投资。）资本资产定价模型的表达式：E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]×βE（R）为投资组合的期望收益率Rf为无风险收益率，投资者能以这个利率进行无风险的借贷E（Rm）为市场组合的收益率β是股票或投资组合的系统风险测度。意义：资本资产定价模型是第一个关于金融资产定价的均衡模型，同时也是第一个可以进行计量检验的金融资产定价模型。模型的首要意义是建立了资本风险与收益的关系，明确指明证券的期望收益率就是无风险收益率与风险补偿两者之和，揭示了证券报酬的内部结构。其次，它将风险分为非系统风险和系统风险。非系统风险是一种特定公司或行业所特有的风险，它是可以通过资产多样化分散的风险。系统风险是指由那些影响整个市场的风险因素引起的，是股票市场本身所固有的风险，是不可以通过分散化消除的风险。资本资产定价模型的作用就是通过投资组合将非系统风险分散掉，只剩下系统风险。并且在模型中引进了β系数来表征系统风险。（二）资本资产定价模型的适用性1、计算资产的预期收益率2、有助于资产分类，进行资源配置3、为房地产定价，从而指导投资者投资行为4、投资组合绩效测定5、用于对人力资本进行定价（三）资本资产定价模型在房地产领域的应用（1）计算房地产的预期收益率（2）对房地产进行分类（3）为房产定价，从而指导投资者行为。投资者可根据市场资产组合收益率的估计值和资产的β估计值，计算出资产在市场均衡状态下的期望收益率，然后根据这个均衡状态下的期望收益率计算出均衡的期初价格。将现行的实际市场价格与均衡的期初价格进行比较，若两者不等，则说明市场价格被误定，误定的价格应该有回归的要求。当现实的市场价格低于均衡价格时，说明该房地产的价值被低估，应当购买之，相反，若现实的市场价格若高于均衡价格，则应当卖出，而将资金转向其他被低估的房地产。（4）投资组合绩效测定第二节房地产投资收益分析一、房地产收益的概念二、房地产投资效益的经济效果评价指标房地产投资收益的概念房地产投资收益是指房地产投资者因投资而获取的种种经济利益。房地产投资收益的形式：（1）现金流收益（2）销售收益（3）避税收入房地产投资效益的经济效果评价指标一、投资回收与投资回报投资回收——是指投资实现后，通过投资项目的运作，投资资金以货币资金的形态重新全额回归到投资者手中的过程。投资回报——是指投资者所投入的资本在使用过程中所获得的报酬二、收益率（通常为某年收入或收益与投资之比）内部收益率——就是使得项目流入资金的现值总额与流出资金的现值总额相等的利率、换言之就是使得净现值(NPV)等于零时的折现率。内部收益率全部投资收益率（全部自有资金投资）权益投资收益率第三节房地产投资风险分析一、风险——收益及风险——效用原理二、房地产投资风险的种类和产生的原因三、房地产投资风险的识别和度量四、房地产投资风险的防范与处理五、房地产投资风险控制风险——收益及风险——效用原理投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。例如，股票可能会被套牢，债券可能不能按期还本付息，房地产可能会下跌等都是投资风险。经济活动中的风险遭受经济损失实际收益＜预期收益（一）投资风险——收益分析风险大的项目预期收益高，风险小的项目预期收益低。（二）投资风险——效用分析人们对风险的态度风险爱好者风险规避者风险中立者房地产投资风险的种类和产生的原因（一）房地产投资风险的种类房地产投资风险就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益时而带来的投资风险。种类：(1)市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。(2)购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。(3)流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而