房地产发展周期解读

1房地产发展周期解读易居中国华南事业部策划经理崔楠2013·01·10谨呈：易居营销惠州公司2报告定位：普及“宏观房地产市场发展”的常识；预期效果：分享房地产市场发展阶段的判断方法；作者心态：个人观点，不尽成熟，欢迎结束后交流；听众心态：知识体系不同，各取所需；关于此次分享视角:宏观层面非执行层面深度:常识范畴非技术研讨态度:个人观点非砖家叫兽3I.核心概念简述II.国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路4I.核心概念简述II.国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路5无法回避的房地产周期时间价格趋势：定价中枢的变化方向，形成向上或向下的变化即为趋势；周期：围绕趋势线的上下波动即为周期；趋势变化的核心因素：房地产需求的基本面：人口总量、人口结构及家庭裂变速度；周期变化的相关因素：收入波动、利率和金融杠杆等；政策，可以放大或收缩周期，但难以长期改变趋势；6无法左右的趋势住宅房地产需求：是由人口总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的；商业房地产需求：是由产业结构变迁过程中，第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的；0246819551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050中国妇女总和生育率数据来源：国家统计局数据来源：联合国人口署020406080020406080100195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050总抚养比少儿抚养比老年抚养比趋势一旦确定，往往存在持久性，不易改变；日本人口结构示意图无法回避的周期根据现实经验，房地产周期性波动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换；从代表国家的数据来看，繁荣上行周期通常持续22个季度，衰退下行周期通常持续18个季度；71734.521.335.534.518.315.514.312.522.7-14.3-15-16.5-18.5-22-16.3-13-10-22.5-18.5-30-20-10010203040平均向下周期平均向上周期平均法国意大利英国加拿大澳大利亚韩国美国日本德国单位：季度数据来源：OECE数据库8房地产周期的三大特征1、在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击异常明显；（与正常周期经济贡献数据相反）2、周期来临时，房地产投资最早变化；3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似，但通常晚一个季度；0.60-0.40.3-0.5-0.1-0.10.1-0.80.7-1.60.20.51947-2007年美国衰退周期中各构成的贡献率进口出口库存净出口住宅投资非国防国防建筑耐用品消费州和地方政府设备投资非耐用品消费服务数据来源：参考文献9I.核心概念简述II.国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路10日本房地产市场的周期性演变历史复兴时期快速成长阶段泡沫形成与膨胀泡沫破灭及“失落的十年”第一阶段：战后至20世纪70年代中期，政府力量主导的公营住宅建设时期，日本房地产市场的制度重建时期；第二阶段：70年代中期至80年代中期，日本经济高速增长时期，日本房地产市场的平稳发展期；第三阶段：80年代中期至90年代初，日本面临日元“升值萧条”，日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀；第四阶段：90年代初至本世纪初，政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂，进入所谓“失落的十年”；11第一次泡沫——宏观经济背景1955年1967年83695超越战前水平日本GDP增速示意图单位：亿日元447305超越德国当年GDP重大经济举措：1、优先发展重化工业和出口替代；（1960年重化学工业比率与发达国家相比相当低，1970年该指标最高；）2、城市化进程迅速推进；（1947年-1965年，仅18年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，70年代初达到75%）a=8.96%a’=4.56%73年石油危机时期宏观经济的转变：1、物价攀升：原材料价格急剧上涨，引发通胀；2、贸易恶化：此前4年贸易顺差，变为3年逆差；3、经济增长放缓：GDP增速仅为60年代一半，经济走出高速增长阶段；12第一次泡沫——形成根本原因：土地供给的潜力不足是促成底价与房价上涨最原始的推动力；重要原因：刚性需求与投机需求并存；（1945-50、1970-74两次婴儿潮；高通胀+企业低盈利=投资土地、房产）诱发原因：①住宅贷款方式的转变释放了居民对房地产市场的需求；②宽松的金融政策（货币+财政）推动泡沫扩张；（货币超发）③政策诱导闲置资金流入土地市场：1972年6月，内阁提出“日本列岛改造论”，指定“发展特区”；19851990199520002005日本人口密度对比（人/平方公里）0100150200250300350400日本中国全球美国13第一次泡沫——破灭目的：为了控制物价飞涨和土地价格飙升；措施：1973年1月至1975年3月，实施严格的紧缩货币政策，包括：分别5次提高银行存款准备金率和再贴现率，并且限制资金流入商社及不动产领域；结果：住宅贷款增幅急剧下跌。不动产贷款自1973年之后开始平稳的增长，至70年代后期，六大都市的土地价格逐渐恢复理性。第一次泡沫的形成与破灭更像是一次短暂的周期性波动，具有可恢复性，这是与下一次泡沫的根本不同！14第二次泡沫——宏观经济背景1、1975年开始，日本城市化接近尾声，达到76%，地价上涨的动力开始弱化；2、日本宏观经济进入“稳定增长”阶段，1955-1972-1990，两个18年，日本经济实际年均增长率从接近10%到4.3%；3、日本房地产泡沫期间，日本的金融政策改革分为1985-88年宽松的金融政策和1989-91年的紧缩金融政策两个阶段；33%38%56%64%68%72%76%76%77%77%78%79%0%20%40%60%80%100%194719501955196019651970197519801985199019952000日本城市化进程（1947-2000）数据来源：日本年鉴15第二次泡沫——形成1、扩张性的货币政策和财政政策为房地产投资提供了资金支持；2、宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制度条件；（金融自由化）3、“金融加速器”（定义：由信贷市场的条件变化所引起的对初始冲击的放大效应。）机制推波助澜；4、政策制定者错误研判，导致紧缩政策的延误；（80年代CPI2.5%、急升的资产价格）土地价格上涨企业净值增加融资成本下降融资增加购买土地地产投资收益率》一般商品16第二次泡沫——破灭1、直接原因：土地市场的供需，短期内发生逆转；2、深层次原因：需求增长空间有限，无法消化大量供给；（城市化率、人口结构）11.566.035.4316.686.756.6321.417.457.940.005.0010.0015.0020.0025.00日本全球中国65岁以上人口占比19891999200817两次泡沫，两个结果1、90年最高峰时，日本地价约为美国地价总额的4倍多，房地产价值全球股市值2倍；2、商业地价上涨传导至住宅用地；3、价格波动剧烈、持续时间长；（2007年底，六大城市土地价格仅91年高点的27.7%，绝对价格仅1982年水平；价格下跌持续56个季度，91年一季度至05年一季度）两次房地产泡沫后期调整的时间和深度差异巨大，其原因在于两者所处的经济发展阶段及引发房价上升的需求结构的不同！198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200419852005200620072008200271.0070.0069.0068.0067.0066.0065.0064.0063.0062.00人口结构拐点日本“人口红利”示意图69.78%18前事不忘后事之师——日本の启示日本经济“失落的十年”，不全因为房地产泡沫破裂，政治、经济结构因素不容忽视关注经济基本面，明确发展阶段，研判趋势:因素：GDP增速、城市化率、人口总量、人口结构、家庭裂变速度……关注金融政策，明确调控意图，研判周期:因素：利率、存款准备金率、货币发行量、房地产投资增速、银行信贷增速；判断泡沫的方法？19I.核心概念简述II.国际案例借鉴III.中国市场简析IV.惠城发展简析分享思路2019781991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段中国房地产发展の简史21重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。1991中国房地产发展の简史2219791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。1991中国房地产发展の简史231986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991中国房地产发展の简史24新中国土地拍卖“第一槌”。1987年12月中国房地产发展の简史25创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等中国房地产发展の简史26197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。中国房地产发展の简史27“海南”地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。中国房地产发展の简史28探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：中国房地产发展の简史29199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地中国房地产发展の简史30199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机中国房地产发展の简史31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。暴风雨来临前的沉寂期中国房地产发展の简史32房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：中国房地产发展の简史33200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期中国房地产发展の简史342000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮开始出现关键词：北京申奥成功温州炒房团9·11事件正式成为WTO成员涨幅迅速中国房地产发展の简史35温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团中国房地产发展の简史362001年福布斯中国富豪榜中,开发商占28人;中国房地产发展の简史37200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场规范化政策出台招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS中国房地产发展の简史382003年，地王现象出现2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度