房地产司法鉴定

司法鉴定中估价报告案例分析山东三鑫房地产评估咨询有限公司张鑫恭2012年8月6日一、概述房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，要求有更高的执业水准和更好的职业操守，同时又要有一定的法律知识。房地产司法鉴定估价房地产估价师的责任1、应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。2、经人民法院依法通知，应当出庭就其估价工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定估价事项有关的问题。含义：指在诉讼过程中，为确定涉诉房地产的价值或价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。3、未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不得向其他个人或组织提供与鉴定估价事项有关的信息，但法律法规另有规定的除外。4、注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行鉴定估价，并对出具的房地产鉴定估价报告负责。二、案例某厂院内第27幢房地产价值评估报告对照表评估机构评估机构1评估机构2评估机构3—1评估机构3—2委托方某市中级人民法院司法技术鉴定中心某有限公司某市公安局某市公安局估价基准日2004年9月13日2004年9月13日2004年9月10日2004年9月10日估价目的测评委估对象建筑物重置成本价值，为司法鉴定提供价值依据为企业提供该房地产市场价值参考依据为委托方办理案件提供房地产市场价值参考依据为委托方处置涉案房地产提供价值参考依据报告完成日期2004年9月13日2007年2月6日2008年5月14日2008年5月14日建筑物描述1992年建造，砖混结构，满堂基础，地上局部五层，地下一层，房屋建筑面积2296.74㎡，用途为工业厂房全部为框架结构，主体结构四层，建筑面积2327.11㎡，用途未描述建于1994年，主体为四层综合楼，地下一层，框架结构，建筑面积2296.74㎡，地下室和一层层高都为2.9米，二层和四层净高3.3米，三层净高4.3米，有两部电梯建于1994年，主体为四层工业厂房，地下一层，框架结构，建筑面积2296.74㎡，另有地下室建筑面积约540㎡，地下室和一层层高都为2.9米，二层和四层净高3.3米，三层净高4.3米，有两部电梯估价方法基准地价修正法、成本法基准地价修正法、成本法成本逼近法、成本法、收益法基准低价修正法、成本法估价结果土地（元）339521529385367200建筑物（元）93707025216562000500+378000（地下室）设备（元）327076总价（元）1603667305104135094192745700三、房地产司法鉴定估价的委托、受理、实施与类型（一）房地产司法鉴定估价的委托、受理与实施1、房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前，明确估价基本事项，通过人民法院交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。2、如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，房地产估价机构应当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估委托。3、估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须坚定评估的，注册房地产估价师应将估价风险书面告知委托人民法院及有关当事人。4、估价报告应附资料5、鉴定评估资料6、评估委托书应载明的内容评估委托书附表应载明的内容7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料8、估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。9、估价依据如需当事人双方认可，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后，采纳为估价依据。10、估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具房地产司法鉴定估价报告，并将报告送交人民法院。（二）房地产司法鉴定估价的类别类别1、债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定估价现房拍卖（变卖）鉴定估价在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定估价在建工程部分拍卖（变卖）鉴定估价企业整体拍卖（变卖）鉴定估价2、房地产损害赔偿鉴定估价暂时性损害和永久性损害估价可修复的损害和不可修复的损害估价实体性损害、功能性损害和经济性损害估价地震、风灾等自然灾害带来的损害估价非自然灾害的他人侵权带来的损害估价3、房地产分割合并鉴定估价4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定估价5、房地产估价纠纷鉴定估价1、债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定估价含义：分类：价值定义：指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估。现房拍卖（变卖）鉴定评估在建工程项目整体拍卖（变卖）鉴定评估在建工程部分拍卖（变卖）鉴定评估企业整体拍卖（变卖）鉴定评估房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其变现价值。注意事项：（1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书中明确评估房屋的具体部位。（2）对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。（3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖（变卖）房地产的市场价值。（4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。（5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。2、房地产损害赔偿鉴定评估含义指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估。被侵权人因此收到的损失，损失难以评估，侵权人因此获得利益的，以其获得的利益作为损害赔偿的估价对象。估价对象估价方法成本法损失资本化法损害前后差价法赔偿实例比较法房地产损害类型按时间暂时性损害永久性损害按是否可修复可修复的损害不可修复的损害按损害事实实体性损害功能性损害经济性损害按损害来源自然灾害带来的损害非自然灾害的他人侵权带来的损害各种损害赔偿鉴定评估的注意事项：（1）损害事实应当由人民法院认定。（2）注册房地产估价师应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。（3）注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体损害虽可修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损。（4）项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估包括：容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑层高、建筑面积不符合原规划；业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害，如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。（5）房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估；如果是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。（6）房屋（土地）登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估，估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。（7）装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估包括：装修当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估；装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估。（8）装修纠纷中的损害如果是不可修复，注册房地产估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿估值。3、房地产分割合并鉴定评估房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并的房地产，应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规定4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估类型：国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部颁布的《房屋征收评估办法》进行鉴定评估。被征收房屋依然存在被征收房屋灭失，但有证据保全被征收房屋灭失，未办理证据保全5、房地产估价纠纷鉴定评估（1）房地产估价纠纷所涉鉴定评估，可以是上述任何一类鉴定评估的纠纷引起的鉴定评估，还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定评估。（2）房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由涉及纠纷的鉴定估价机构资质等级更高的估价机构受理；涉及纠纷的鉴定估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估jia机构。（3）房地产估价纠纷鉴定评估的目的，包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准，估价行为是否符合职业道德等，进而对于是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。（4）房地产估价纠纷所涉鉴定评估中，对于涉及纠纷的房地产价值的鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循估价规范和其他规定进行鉴定评估。四、司法鉴定涉及的房地产评估执业过程中的注意事项司法鉴定涉及的房地产评估由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的特殊性，从前期资料勘查及资料收集、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节都要严谨。评估工作的微小瑕疵轻则延误法庭的法律程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。当法院确定评估公司后，评估公司如果没有法律上需要回避的特殊原因应该立即承接业务并指派2名以上（含2名）具有3年以上实践经验的房地产估价师进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。（一）开庭质询时的注意事项作为司法鉴定涉及的房地产估价的鉴定人应当履行出庭义务，接受法院及当事人对有关评估结论的询问。在开庭时应注意以下几点：1、充分尊重当事人的质证权，不对质询方使用谩骂或粗鲁的语言；2、保持一种中立态度，不对一方表现出明显的倾向性；3、庭上质证内容与鉴定结论保持一致；4、着重回答程序方面的问题，重点回答鉴定程序合法性、采用的鉴定方法理论基础的科学性、估价过程的合规性；5、不回答与鉴定无关的问题，对没有关联的发问、重复性发问可不予回答，防止当事人及律师漫无边际的询问、辩论，法庭上当事人可能会提出一些与鉴定无关的问题，可能是房地产估价师熟悉的一些问题，对此类问题估价师应不予答复；鉴定人对应拒绝回答的问题应征得法庭同意，而不是直接回绝；6、对威胁、侮辱性的语言方式，可请求法庭制止；7、估价师只能就委托鉴定的科学技术或专门问题发表专家意见，不得对法律适用等与鉴定人职责无关的问题发表意见和看法，也不得对案件定性和确定当事人责任的内容发表看法；8、估价师法庭回答问题应神态自然得体，语调语速恰当，吐词清晰，保持于质询方和庭上人员眼神交流，注意对方反应，少用方言土语，忌讳模凌两可的模糊用词。（二）房地产产权资料查档司法诉讼对证据的准确性要求很高，房地产估价司法鉴定结论是法院判决的法定依据，房地产估价过程中采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分，其准确性非常重要。而由于历史及其他原因，迄今为止，我国各地的房地产行政主管部门对房地产在权属登记、证书发放及证载事项等方面的管理也往往是参差不齐，特别是早期发放的房地产产权证登记事项往往有不规范之处，加上涉案及行政主管部门部门信息不愿公开等因素，导致司法鉴定涉及的房地产估价工作过程经常遇到问题。有时法院只提供司法鉴定委托书，没有提供相关的产权资料或提供的产权资料不齐全，房地产估价机构在查询档案时，房产国土规划等相关部门常以房地产估价机构没有权利查询司法诉讼的房地产信息为由不予配合，房地产机构向法院申请协助查档时，案件承办法