房地产司法鉴定估价亟需建章立制

1房地产司法鉴定估价亟需建章立制——四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”综述四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”于2009年4月17日下午二点在成都市房产交易中心会议厅举行。这次论坛由四川省房地产业协会房地产估价专业委员会、成都市房地产评估协会联合举办。受成都市房地产评估协会会长冯骏委托，本次论坛由四川省房地产业协会副会长、成都市房地产评估协会副会长、四川恒通评估师事务所主任崔太平博士主持。本次论坛围绕房地产司法鉴定估价当中当事人的配合义务、法院（法官）的配合义务、房地产司法鉴定估价类别、房地产估价师从事鉴定估价的权利义务、房地产司法鉴定估价的质证等问题展开研讨。来自四川省建设厅房地产业处的处长何华荣、副处长黄兴华，四川省高级人民法院技术室主任宋俊康，成都市中级人民法院研究室主任何良彬，四川省房地产业协会赵成惠秘书长、王晓春主任，成都市房地产评估协会秘书长陈剑，以及全省30家二级以上资质的房地产估价机构的代表，参加了本次论坛。一、房地产司法鉴定估价对于公正司法具有重要作用据成都中院研究室何主任介绍，房地产案件离不开房地产司法鉴定估价，而房地产司法鉴定估价具有专业性强、难度大的特点。审理房地产案件的工作量相当于审理其他民事案件的2～3倍工作量。房2地产业的寒冬，以及地震之后带来的法律纠纷，必然出现大量的新型房地产司法鉴定估价需求。房地产司法鉴定估价作为科学证据，特别应当注重程序的规范。四川省高院技术室宋主任强调，法院在审判和执行工作当中离不开房地产司法鉴定估价，现在当事人打官司其实就是“打证据”，而估价鉴定结论就是证据之王，法院特别希望得到一个公正、真实可靠的估价报告。参会代表普遍认为，目前在房地产司法鉴定估价方面缺乏具有具体指导作用的规范性指引，使得诉讼当事人的配合义务不明晰，法院的对外委托工作也有需要完善之处，房地产估价师需要提高专业水平，以针对不同类别的房地产司法鉴定估价，出具专业的估价报告。二、法院在房地产司法鉴定估价当中的地位和作用华衡的邓总对完善估价委托书、订立鉴定估价合同提出了自己的看法。他认为，在委托书中应当载明估价时点、估价目的、价值定义等基本要素，对估价机构承接项目、终止评估程序也提出了自己的意见。大友的王总提出，司法鉴定估价的范围不够清晰明确，个别法院的委托估价程序不太公开透明，个别估价机构不具备相应的资质而接受房地产司法鉴定估价。参会代表普遍反映，法院出具的委托书载明的要素不全，估价目的不明确，是财产分割、分家析产，或是债务纠纷并明确，价格定义不明确，未区分公开市场价格与强制变现价格。3恒通评估的崔主任提出了全新的法院出具“鉴定估价风险告知书”设想，同时就疑难估价借助专家力量、制度化的沟通平台提出了建议，提出了在司法鉴定估价中“去瑕疵化”的概念，认为对目前不能解决的问题，应该通过评估中的沟通，达到去除“瑕疵”，为司法服务。法院在司法鉴定估价中的权利义务有：1.委托具有资质的估价机构进行司法鉴定估价，尤其是应委托有胜任能力的具备资质的机构估价。2.委托书应有一定的标准格式，使委托事项齐全。3.对于估价对象或估价对象的相关证据灭失的标的，法院应出具风险告知书，告知诉讼当事人的配合义务，当事人不配合应承担的法律责任，估价机构从事此类估价可豁免责任的情形。4.有权要求估价师出庭就估价有关事项接受法官和诉讼当事人质询或询问。5.聘请估价行业组织有关专家论证是否采信估价报告，或是否重新委托鉴定估价。高院宋主任指出，针对委托书的规范问题，由于鉴定估价类型千差万别，统一格式有一定困难。鉴定估价委托当中，应完善委托书及附件资料清单，估价需要进一步明确的问题（如估价时点、价值定义和估价目的等），估价机构应当向法院对外委托部门提出，以明确估价有关基本事项。估价师应当深入理解案情，才能明确应当估价的内容，进而完善委托书的有关事项。至于估价合同，可以通过在委托书中细化收费标准等条款的方式加以解决。高院严格依照建设部《房地产估价机构管理办法》的规定，确定入围法院房地产司法鉴定估价机构名册。关于鉴定估价收费，他指出，估价机构不能与诉讼当事人单方沟通鉴定收费，而应和法院对外委托4部门沟通后，与诉讼当事人依照国家有关收费标准沟通协商。大家普遍认为，法院依照法律规定行使鉴定估价委托权，是房地产司法鉴定估价的委托人，同时也是估价报告的最终使用者。法院在以下几个方面尚需进一步规范：规范和统一房地产司法鉴定估价委托书；法院在移交鉴定估价资料方面需要更加规范，组织诉讼当事人对有关估价资料进行认可；应估价鉴定机构申请，法院需行使依职权调查取证的权力，以协助估价机构取得必要的估价资料；协助估价机构进行现场查看等等。三、鉴定估价风险及诉讼当事人与此相应的权利义务四川天衡的杨总认为，基于鉴定估价的特殊性，诉讼当事人往往有抵触情绪，对鉴定估价不予配合。讨论中，大家普遍认为，当事人在鉴定估价当中的配合义务及其面临的风险包括：1.配合义务，提供相关资料，为估价师提供现场工作的便利条件，配合估价师向有关部门调查核实、查档。2.对所提供资料的真实性和完整性负责。3.在风险告知书（当事人的义务和不配合将承担的后果，对存在天然缺陷的估价对象可免除估价师的责任）上签字盖章。来自法院和估价机构的参会代表均认为，向诉讼当事人出具“鉴定估价风险告知书”，具有重要作用。在实际房地产司法鉴定估价当中，诉讼当事人对于鉴定估价的抵触，往往表现为不配合现场查看、提供资料不全面或不真实、对于估价基本资料缺失的鉴定估价不愿意5妥协等等。如同案件审理当中存在“客观事实”与“法律事实”之区别，房地产司法鉴定估价也存在估价依据充分与否的问题。有了“鉴定估价风险告知书”，可以强化诉讼当事人的举证责任，即强化在鉴定估价当中的配合义务，同时，对于估价依据因客观原因导致证据灭失而不能取得的，通过给与估价师一定程度的免责，使得估价机构可以承接相关疑难估价项目，而不需要担心因估价依据不充分而面临追责，从而帮助法官还原“法律事实”，减轻讼累。四、房地产估价师专业水平与优质司法鉴定估价服务省高院宋主任强调，房地产估价师在开展鉴定估价工作当中，应当坚持以下几点：一是避免与诉讼当事人单独接触，有问题及时与法院对外委托部门联系，由法院协调处理有关收费、资料取得、现场查看等问题，以确保估价的独立和公正。二是有关估价鉴定资料的认可，应由法院组织当事人进行认定，如果存在疑问，可由法院对外委托部门退回审判业务部门认定后再进行估价鉴定工作。杜鸣成都分公司的张总主要谈了在司法鉴定估价中对案情了解的重要性，以及在回顾性估价中没有进行证据保全或证据不充分，抑或当时的市场资料难以取得，能否估价问题。他认为估价师在条件不成熟的情况下应拒绝评估，还谈到了司法鉴定估价中方法、参数的重要性，数据来源要有出处。鼎泰的高总认为，对于疑难的鉴定估价项目，估价机构推诿的话6并不恰当。恒通评估的崔主任认为，房地产司法鉴定估价应当服务于司法需求，目前存在的由于估价条件不成熟而使得估价师拒绝接受鉴定估价项目是不正常的，应当寻求适当的免责条款，使得估价能够继续进行。恒通评估的崔太平主任，从估价依据的角度提出，估价师不能单独与一方当事人私下接触，当事人提供的资料应当由法官转交估价师，估价师与法官之间应当有资料交接的证明，以区分资料来源。成都中院的何主任指出，房地产司法鉴定估价特别强调估价程序及报告形式的合法，如估价依据应得到诉讼当事人的认可，从现场查看、资料取得等过程当中，应当让当事人感到估价机构的独立和公正，报告中不应有无执业资格人员的签字，报告当中不能将没有鉴定资质的机构与合法估价机构并列。最后，何处长及黄处长站在中介机构管理的角度，对完善司法鉴定估价寄予了厚望，认为对司法鉴定估价的研讨不但必要，而且应积思广益，规范司法鉴定估价有助于服务司法，有利于评估机构公正执业，有利于维护市场经济主体的合法利益。由于估价行业存在一些不规范的行为，司法鉴定估价又具有的其特殊性和复杂性，因此，有必要出台规范性文件，规范全省的房地产司法鉴定估价活动。论坛原定下午五点半结束，但论坛的研讨热烈，直到下午六点一刻，陈剑秘书长才宣布本次论坛圆满结束。