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1第3章房地产估价概述一、房地产估价与行业发展二、房地产估价原则三、房地产估价程序23.1.1对房地产估价的基本认识3.1.1．房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。3.1.2.房地产估价的要素定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，是房地产估价的要素。33.1.2房地产估价的要素（1）估价当事人估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。4（2）估价目的指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。5（3）估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。6（4）估价时点估价时点又称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。7五、价值类型价值类型有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。8六、估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。9七、估价假设估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。10八、估价原则1．定义估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。2．房地产估价原则（1）独立、客观、公正原则；（2）合法原则；（3）最高最佳利用原则；（4）估价时点原则；（5）替代原则；（6）谨慎原则。11九、估价程序基本程序：1．获取估价业务；2．受理估价委托；3．制定估价作业方案；4．搜集估价所需资料；5．查看估价对象；6．分析估价对象价值；7．测算估价对象价值；8．判断估价对象价值；9．撰写估价报告；10．内部审核估价报告；11．交付估价报告；12．估价资料归档。估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。12十、估价方法房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。（1）美国体系为成本法、市场比较法、收益法三种；（2）英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。13十一、估价结果估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。估价师和估价机构不能在估价结果上迁就“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。143.1.3房地产估价的本质（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；（4）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；（5）房地产估价既是艺术也是科学。15153.1.4房地产估价的必要性一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。1.土地使用权出让的需要土地使用权出让的含义出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议2.房地产转让、租赁的需要3.房地产抵押、典当的需要4.房地产保险的需要5.房地产税收的需要16房地产估价师的职业道德1.诚实与正直：应当诚实正直，公正执业，不做任何虚假的估价。2.利益冲突与回避：应当保持估价的独立性，主动回避与估价委托人或者与估价对象有利益关系的估价业务。3.专业胜任能力：不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于不能胜任的部分，应当主动聘请有胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。174.勤勉尽责：应当勤勉尽责地做好估价中每个环节的工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致的实地查看。5.保守秘密：应当保守国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料。6.公平竞争：估价师之间应当相互尊重，不得以贬损其他估价师或者估价机构等方式进行不正当竞争。187.社会责任：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。8.学习提高：应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验，提高专业胜任能力。193.2房地产估价原则基本原则——独立、客观、公正原则合法原则房地产估价原则技术原则——最高最佳利用原则估价时点原则替代原则特殊原则——谨慎原则20203.2房地产估价原则3.2.1独立、客观、公正原则独立：估价机构是一个相对独立的机构；估价机构、估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人员在估价中不受外部干扰。客观：不带偏见，完全从实际出发去估价。公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。21213.2房地产估价原则3.2.2合法原则（前提）•合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据•合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据•合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例阐述合法原则：（1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。2222（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。（3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。（5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。23233.2.3最高最佳使用原则要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。2424最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解：1.收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。2.均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。3.适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。2525最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是2＋3种的组合。2626替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。3.2.4替代原则27273.2.5估价时点原则要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。2828估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来2929◆注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；•估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；•注意估价时点与估价作业期的不同；•在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；•不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。303.2.6谨慎原则谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。谨慎原则要求在有不确定因素的情况下作出估价判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。31三、房地产估价程序估价资料归档受理估价委托获取估价业务交付估价报告拟定估价作业方案内部审核估价报告搜集估价所需资料撰写估价报告实地查勘估价对象判断估价对象价值分析估价对象价值测算估价对象价值