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第一部分项目描述一、项目概况：1．项目名称：东坝乡观光果园会议休闲中心2．项目地点：朝阳区东坝乡绿化用地规划设计要求1.绿化用地的位置与范围规划用地面积：301.9公顷其中：城市道路15.2公顷绿化用地286.7公顷2.绿化用地的使用性质：观光果园用地绿化用地内绿色产业建设项目的规划要求1.用地范围（1）用地位置：拟建东坝观光果园会议休闲中心位于东坝乡绿化隔离地区内，金盏东路西侧。（2）核定建设用地标准：由于规划范围内的绿化用地总面积为286.7公顷。按照市规划委员会《绿化隔离地区绿化用地内安排产业用地面积的规划要求》有关标准核定，其绿化用地内3%可安排绿色产业建设用地，占地面积为8.6公顷，本次规划的观光果园内共安排绿色产业建设用地，占地面积为8.6公顷，本次规划的观光果园共安排建设用地4公顷，其余4.6公顷建设用地结合乡域西部的世纪艺术城项目设置。其中的会所用地0.67公顷，会议休闲中心占地3.33公顷。（3）四至范围：东距金盏东路145米，南侧以现状沟渠为界，西侧和北侧以现状土路为界。2.土地使用性质：公园用地3.用地控制指标（1）总用地面积：3.33公顷（2）建筑高度：小于9米（3）建筑密度：小于50%（4）容积率：1.0（5）建筑面积：3.33万平米（6）绿地率：30%（7）建筑后退规划用地边界距离：2米（8）出入口方位：东（9）停车位：266辆（80辆/万平方米，地面停车应占10%）二、东坝地区环境及升值成长分析东坝规划鸟瞰封戈／摄Ｊ０９７东坝进入北京房地产的视野缘于２００１年传出的香港和记黄埔的李嘉诚欲在东坝投资１００亿元，圈地５０００亩，大举进军北京房地产市场的传言。虽然传言未能实现，可是东坝却趁着天时、地利、人和之势而热闹起来。２００２年６月，东坝第一个新项目——北京奥林匹克花园正式亮相，在短短几天之内，该项目推出的一期几乎被认购一空。东坝热了起来。东坝位于市区的东北部，与天通苑、回龙观、石景山等同属北京市规划中的十大边缘。居住集团距其西北的望京、酒仙桥集团和南面的定福庄集团都比较近。其东北为首都机场，西南为商务中心区。根据北京市规划设计研究院做的东坝边缘集团控制性初步规划，其范围包括东坝乡全部，平房乡的平房村、石各庄村，将台乡的北岗子村，金盏乡的北马房村。规划建设用地范围控制在五环路以东，亮马河北路和东坝路以南，金盏东路以西，姚家园路以北的区域内。据了解，原东坝边缘集团中规划的工业用地，由于与该地区周边规划的中高档住宅不协调，拟进行调整，工业用地将另行选择。良好的开发环境按照北京市的总体规划，东坝集团规划总面积３６２６．２７公顷，建设用地规划面积１８１５．５公顷。其中，规划的居住用地仅５５０公顷，占总体规划的３０％，而保证优质环境的高尚生活的绿化隔离带面积则达１０００多公顷，占了总规划面积的５５％左右，这表明东坝将成为京城的又一个绿色氧吧。由于在十个边缘集团中，东坝是最晚开发的一个，这就有足够的经验将其规划得更好。北京市有关部门充分吸取了方庄、望京、回龙观等居住区开发量过大，环境问题不好解决的教训，决定将东坝地区建设成北京的绿色住宅区，整体是低密度住宅。规划部门对东坝提出的要求是限高３０米，容积率不得超过１．５。这就为开发商做成高档项目提供了必要的条件，而这一条件，也促成了该地区房产的升值。从房地产开发商的角度看，东坝地区植被覆盖率高，拆迁难度较小，与其他热门地区相比，东坝的开发环境非常好，开发商只需把精力投向小区的建设当中，其他问题很容易解决。几家东坝地区开发商大多表示将依附于东坝的绿色环境，在小区中营造出与周边环境相匹配的社区环境。住宅模式也将以多层、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ为主，使东坝真正成为人们的理想居所。未来便利的交通配套东坝东起东苇路，南接朝阳路，北接机场高速路，新建的６０米宽的姚家园路横贯东西，直接与东三环相接，交通环境优越。目前有关部门还在加紧交通建设，东坝西侧建成了双向六车道的五环路。东坝北部规划中的亮马河北路也将建成通车。如此一来，东坝将与燕莎商圈相接，并与城区的地铁相连，直达市区。此外，规划中的地铁１０号线，将进一步拉近东坝与中关村的距离。同时，政府有关部门加大了东坝配套设施的建设。包括学校、邮局、教育、文化、休闲、娱乐等多种配套设施正在逐步完成。从北京奥林匹克花园的购买情况来看，买房人多数是用来居住而不是投资，大部分是初次置业者。还有一些人在城里有房，但在东坝则购买面积较大的户型，对于他们来说，东坝由于交通、环境的优势，都打算将这里作为自己的永久性居所。奥林匹克花园为东坝的开发打响了第一枪，天鸿集团、蒙特利尔等大型房地产企业以及一些实力雄厚的民营企业将陆续进军东坝。天鸿集团在东坝南边积极筹备一个超大型项目。该项目占地数千亩，整体是个低密度住宅，其中有板楼、塔楼、联排别墅、单体别墅、小高层等各类住宅，４０％的绿化率，南侧还将建设一个大型公园。由于东坝还没有经过大规模的开发，先天环境优势明显，尤其是东坝毗邻ＣＢＤ，空气质量、绿化率都是其他ＣＢＤ周边区域无法企及的，因此未来东坝将真正成为ＣＢＤ的后花园。第二部分北京高尔夫球场市场SWOT分析一、北京市已建成的高尔夫球场名称地点规格、占地建成时间北京国际高尔夫俱乐部北京昌平十三陵水库北侧18洞，72杆1986年北京高尔夫球俱乐部顺义县潮白河东侧18洞，72杆，占地200万平方米北京华堂国际高尔夫俱乐部北京东郊燕郊经济开发区占地100公顷北京乡村高尔夫俱乐部顺义县马坡乡潮白河西岸18洞，标准杆721995年北京鸿禧长新国际高尔夫俱乐部北京北辰高尔夫球会（练习场）亚运村北京京都高尔夫俱乐部河北涿州石佛林场，距北京市界仅10公里18洞72杆国际标准平原型高尔夫球场北京京南永乐高尔夫俱乐部北京琉璃河镇南8km18洞72杆国际标准平原型高尔夫球场北京京辉高尔夫俱乐部北依燕山，南畔青龙湖华彬国际高尔夫俱乐部北京关松高尔夫俱乐部（练习场）朝阳区高碑店5万平方米1999年北京森林高尔夫俱乐部北京环球高尔夫俱乐部朝阳区亮马桥路36号占地49.79公顷北京大运河高尔夫俱乐部通州区胡各庄乡18洞，标准杆数72杆。北京金色河畔高尔夫俱乐部(练习场)北京京顺路裕京花园东侧四个短洞，长280码，练习果岭面积2800平方米练习场共有双层60个打位。北京遥上高尔夫俱乐部北京房山区遥上乡占地1000亩，18洞，标准72杆2000年北京丽京高尔夫俱乐部（练习场）首都机场高速公路北侧上下两层共24个练习球位和一个果岭，阔60米，海淀高尔夫俱乐部球道全长250米，有60个打位在建北京朝阳高尔夫俱乐部（广济堂）朝阳区团结湖北口上四路52个打位的双层练习场，球道为9洞，1865码，标准杆30在建三、高尔夫市场现状北京市高尔夫球场建设的基本情况：1、北京市高尔夫球场分布情况北京市于1986年建成第一个高尔夫球场，在经历了15年的发展后，目前正式建成营业和部分建成营业的高尔夫球场15个，总占地面积为约1400公顷，总球道数为360个。主要分布在北京市的朝阳、海淀、房山、通州、大兴、昌平、顺义7个区县。北京市目前已经经过正式批准正在建设中和未经过批准正在建设中的高尔夫球场有17个，总占地面积约1500公顷，总球道数为351道；其中已由市计委正式审批的项目为11个，未经审批的6个。主要分布在朝阳、昌平等9个区县。北京市目前还有相当数量的一些高尔夫球练习场，一般一个练习场占地约3公顷左右，大一些的8公顷，小的只有1公顷或更小。据不完全统计，全市大约有20个左右。2、高尔夫球场的用地性质情况北京市的球场建设用地情况，我们做了一次较深入的调查，城近郊区球场一般建在绿化隔离带中，个别建在废弃鱼塘、公园娱乐用地中；远郊区、县的球场大都建在荒山、坡地、河套、河滩内。3、高尔夫球场污染情况我们对部分北京高尔球场使用化肥和农药情况做了调查，主要肥料品种为膨代鸡粪和蚯蚓肥，为有机肥；农药主要是杀虫剂，品种为代森锰锌（杀菌剂）和多菌灵、百菌清（预防药）；大部分球场在除草时主要是人工除草，使用除草剂的量很小。4、高尔夫球场用水量调查根据我们对全市所有高尔夫球场用水量的调查，主要集中在每年的5-8月间。平均每个球场日用水量为1000吨左右。5、北京市高尔夫球市场情况高尔夫消费一般以会员形式居多，根据我们了解到的情况，现在打球人在2万人左右，经常打的有7-8千人，目前，北京地区每年消化高尔夫会员卡在300张左右，日常打一场球的费用，平均每人300元左右。从经济效益分析，目前北京市已开业的球场，每个平均年收入在1000万元左右，基本能维持正常球场经营。高尔夫是健康、文明、高尚的运动高尔夫运动是改革开放的产物。这次党的十六大，提出了全面建设小康社会，旅游业要为全面建设小康社会作贡献。中国高尔夫运动旅游的发展对于改善城市投资环境，吸引外来资金，扩大对外交流，活跃地区经济都起到了积极的推动作用。高尔夫运动是一项在阳光下、绿地上、氧分充足的强身健体休闲运动，适合各种年龄、性别的人们参考。它对维护生态，保护自然环境非常有益，不仅起到了绿化、美化环境的作用，而且是外来投资者和往来客商工作之余的最佳去处。根据目前休闲运动发展状况，体育休闲大多以户外为主，且呈两极分化趋势，其中一类为挑战生命极限，强调惊险刺激、带有冒险的运动，如蹦极、攀岩、轮滑等，多为青少年参与。而另一类则注重人与自然的亲近与交流，如高尔夫、网球、沙滩运动等。而高尔夫运动被认为是最有前景和发展潜力的项目，因为在任何高尔夫赛事中绝无吹哨或喧嚣，它把文明礼貌与健体竞技融为一体。是世界公认的可以接触时间最长、温和、智能的运动。实践证明，高尔夫运动应是本世纪最受欢迎的运动。由于以上因素，高尔夫目前已成为国家政要、经济魁首、社会名流喜爱的高尚活动，每逢国际峰会或重要商业谈判，高尔夫都被列为活动内容之一，以作为非正式场合交往沟通的良机。高尔夫运动是值得重点培育的产业作为一个具有良好发展前景的运动，高尔夫运动在国际上已形成了巨大的产业市场，应该说是具有发展潜力的项目。近期新浪网上报道说：过去两年中，美国高尔夫的产业高达600亿美元，是该国巨大的无烟工业之一。据统计，全世界现有高尔夫球场总数超过3万个，高尔夫人口大约7000万。美国现有球场约18000个，并以每天增长一个的速度增长，目前，美国的高尔夫运动人员已超过3000万，日本球场数量达2600多个，高尔夫人口近2000万，泰国曼谷附近就有近百家球场，城市之国新加坡有26个球场，苏格兰的圣安德鲁斯是一个人口仅3万人的小市，就有7个球场，其中之一还是为培养青少年所设置。中国加入WTO后，根据国家有关政策，体育健身正在成为拉动经济发展，积极扩大内需的重要内容。拉动经济发展主要手段是通过投资拉动和消费拉动来实现，我国在短短十几年间发展了160多家高尔夫球场，与世界发达国家相比，中国的高尔夫运动的发展尚有巨大的潜力可以挖掘。目前国内高尔夫球场打球人数迅速增加，近年来每年平均增长20%左右，而一些地方打球人数增长的速度更快，如：广州、深圳、上海、北京等大城市高尔夫球员年均增长35%左右。据统计海南省一年就接待高尔夫旅游团达15万人次。预计未来十年内，随着人们认识的提高和观念的转变，高尔夫的平民化消费将逐步实现，高尔夫运动会成为继保龄、网球之后的休闲体育的另一种消费热点，对拉动内需发挥更大的作用。高尔夫运动已经成为一种文化，是高层次汇展、投资等商务活动的重要软环境要素。如：世界高峰会议（SUMMIT），亚太经济合作会议中高尔夫是其中一项必要活动内容。据专家估计，全世界商务、贸易成交量的20%是在高尔夫球场达成的协议。综上所述，高尔夫运动是入世后我国值得重点培育的产业领域之一。高尔夫运动是增加旅游创汇，推动旅游就业的重要途径高尔夫运动近年来在国内的发展，无论是对社会、对经济、对环境乃至精神文明建设都是非常有益的，许多球场、会馆设计风格各异，提升了地区品位和知名度，美化了环境，把原来的荒山、野岭变成了一道亮丽的绿色风景线，充分展示着一个国家欣欣向荣的面貌。高尔夫运动同时是一项重要的旅游资源，是旅游产业从观光型向休闲度假型调整的重要支撑点