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第一讲房地产开发企业税务管控第一法宝：合同控税一、房地产企业的合同控税原理一、合同、业务流程与税收的关系（一）企业税收的三大环节：产生环节、核算环节和交纳环节从以上图所示的含义来看，可以得出两个结论：一是企业的税收不是财务部做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时做出来的；二是合同、业务流程与税收的关系是：合同决定业务流程，业务流程决定税收，合同在降低企业税收成本中起关键和根本性作用。因此，企业必须重视业务过程中的合同在控制税收成本的重要意义，凡是要控制和降低税收成本，必须正确签订合同。（二）降低税负的源头：合同签订环节企业的税收产生环节在于业务过程中，而业务过程往往是由经济合同的签定决定的。即合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险。因此，企业税务管理要从经济合同的签定入手，也就是说，企业税收成本的控制和降低要从经济合同的签定开始，经济合同的签定环节是企业控制和降低税收成本的源头所在。企业应重视日常涉税交易合同的签定和审查，使企业真正节税。企业在开展生产经营时，会与外部或内部的法律主体签定各种各样的合同。一份合同，不仅涉及法律问题，也必然涉及财税问题。不论何类经济合同，合同条款内容必会涉及合同主体一方或双方的纳税义务，稍有差别，财税结果差异可能会很大，面临的法律风险也会有所不同。案例分析1：某房地产企业收到政府土地返还款的涉税成本分析某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但与政府签订土地出让合同中约定：政府给企业返还土地款300万元，主要用于政府拆迁补偿补助。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。则房地产企业在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。如果合同中约定：政府给企业的土地返还款是专门给房地产企业的奖励，则300元计算企业所得税，不冲减开发成本，可以使企业少缴纳土地增值税。（三）合同决定业务流程，业务流程决定税收中国是实行以流转税类为主体，所得税类为辅的税制国家，要控制企业的税负，必须控制业务流程中的税收，要控制流程中的税收必须要从合同签订开始。下面以门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理为例进行分析。门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理一、业务流程一：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的涉税处理。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第六条规定：“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。”基于此规定，安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的情况下，安装公司包工包料门窗安装业务应纳建筑业的营业税。案例分析2：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的财税处理某门窗安装公司承揽一个房地产建设项目的门窗安装工程。门窗安装合同约定：安装公司包工包料，门窗由安装公司按工程设计要求采购，合同总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该门窗安装公司的财税处理。该安装公司包工包料门窗安装工程，是提供建筑业劳务的同时销售采购货物的混合销售行为，应缴纳营业税。因此，应按照合同总价款600万元缴纳建筑安装业营业税600×3%＝18（万元）。该安装公司必须向房地产公司开具600万元的建安发票给房地产公司进开发成二、业务流程二：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第五条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。”基于此规定，地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的情况下，商业企业发生混合销售行为应纳增值税。案例分析3：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理分析1、案情介绍某商业企业外购门窗，销售给房地产企业并同时负责安装。销售合同约定：总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该商业企业的财税处理。2、税务处理该商业企业销售门窗并负责安装，是商业企业销售门窗给房地产企业，同时提供安装劳务的混合销售行为，应缴纳增值税。因此，应按照合同总价款600万元计算增值税销项税额600÷（1＋17%）×17%＝87.18（万元）。该商业企业给房地产公司开具一张600万元的增值税普通销售发票。房地产公司以该张600万元的增值税普通销售发票进开发成本，关于该600万元能否在土地增值税前扣除并加计20%的扣除呢？2、税务处理要具体分析：一是商业企业既有销售资质也有安装资质，最好签订一份350万的采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），和一份250万的安装合同，则房地公司获得商业企业开具的350万普通增值税发票和250万元的建安发票，可以进土地增值税成本并加计20%的扣除。二是卖门窗铝合金的商业企业没有安装资质，只有销售资质，如果房地公司与商业企业只签采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），商业企业有可能不收安装费用，安装是商业企业为促进门窗销售而提供的一种附加客户增值服务，或者商业企业收安装费用，依据税法规定，按照混合销售处理，给房地产公司开的600万元增值税普通发票是可以进土地增值税扣除成本并加计20%扣除。三、业务流程三：房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的财税处理。《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局2011年公告第23号）规定：“纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。”基于此规定，房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的情况下，该工业企业按工程设计要求制作门窗并负责安装，由于该工业企业为增值税一般纳税人，应区分货物的销售收入和安装劳务收入分别缴纳增值税和营业税。案例分析4：房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的财税处理分析1、案情介绍某工业企业销售自产门窗给房地产企业并同时负责安装。销售合同约定：总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该工业企业的财税处理。2、税务处理根据税法规定，该工业企业销售自产门窗并负责安装业务，应区分货物的销售收入和安装劳务收入分别缴纳增值税和营业税。按照合同约定的价款，增值税销项税额为350÷（1＋17%）×17%＝50.85（万元）；应缴纳建筑安装业营业税为250×3%＝7.5（万元）。房地产公司以工业企业开给其350万元的增值税普通发票和250万元的建安发票进开发成本，在土地增值税前扣除并加计20%的扣除。四、业务流程四：房地产公司与安装公司签订清包工合同的财税处理。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”基于此规的，房地产公司与安装公司签订清包工合同的情况下，门窗安装业务材料价款不纳建筑也营业税。案例分析5：房地产公司与安装公司签订清包工合同的财税处理分析1、案情介绍某房地产企业自己采购门窗，聘请窗安装公司负责施工（清包工形式），合同约定：门窗价款为350万元由房地产公司自己采购，给安装企业的安装费为250万元。请分析该安装企业的财税处理。（四）合同控税的核心思想：合同与账务处理相匹配如何合同与账务处理不匹配，则要么是做假账，要么是做错账。企业在控制税收风险，防范税务稽查的策略是一定要做到合同与账务处理相匹配。案例6：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理（1）案情介绍房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定如下几种情况：①在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。②在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。③在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。④在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。⑤在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。⑥在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。（2）账务处理本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：①合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）。土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如