房地产周期波动

第五章房地产周期波动一、研究房地产周期波动的意义二、经济波动与周期理论三、房地产周期波动理论四、房地产周期波动的实证一、研究房地产周期波动的意义房地产周期波动的理论研究滞后于现实需要经济周期波动理论对不同产业关注不够理论价值实践意义对房地产业的持续发展意义重大对预测宏观经济波动，提出和实施相应的宏观经济政策，具有指导作用房地产发展如何与宏观经济发展保持协调的关系二、经济波动与周期理论（一）经济波动与经济周期（二）经济周期的运行过程（三）经济周期类型（四）经济周期主要理论（一）经济波动与经济周期经济波动在长期经济增长过程中，由于一系列因素的冲击导致经济总量在时间序列上呈现波浪式上升或下降的波动。即，实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离现象，用数学公式表示：经济波动的相似性、规律性、复杂性=0，稳定状态≠0，波动状态0，扩张性的波动状态0，收缩性的波动状态（一）经济波动与经济周期经济周期有规律的经济波动均衡状态偏离的反复出现经济变量对经济增长的一般趋势或长期趋势的偏离（熊彼特）经济扩张、经济收缩交替出现，波谷、波峰不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。（二）经济周期的运行过程刘恒，陈述云.中国经济周期波动的新态势,管理世界，2003(3):5-16马士成,何友文.基于奇异谱理论的我国经济周期测度，浙江金融，2011（3）：28-35（三）经济周期类型经济周期类型幅度深度持续时间古典型周期增长型周期短周期中周期中长周期长周期库兹尼茨周期，15-25年康德拉季耶夫周期，50年基钦周期（存货周期，40月）朱格拉周期（投资周期，8-10年）古典型周期与增长型周期古典型周期：在经济收缩阶段，经济运行总量出现绝对水平的减少，或者经济增长速度为负。增长型周期：在经济收缩阶段，经济运行总量并未出现绝对量的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值。中国古典型周期与增长型周期-40-30-20-100102030195319541955195619571958195919601961196219631964196519661967196819691970197119721973197419751976197719781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000分两个阶段：1953年到1976年；1977年到2000年：从波动深度看，改革前五个周期波动以古典型为主，波谷平均值为－6.4％，总的呈现为古典型；改革后四个周期的深度平均为6.2％，波动转变为增长型。从波动高度看，改革前各周期以高峰型为主，波峰平均值达16.9％，总的呈现为高峰型（波峰年份经济增长率大于或等于15％即为高峰型）；改革后波峰平均值为13.2％，总的呈现为中峰型（10％－15％）。峰位的下降表明，我国经济的增长在一定程度上减少了扩张的盲目性。从波动幅度看，改革前各周期平均波动幅度为23.4％，为强幅型；改革后平均振幅是6.95％为中幅型。波峰的显著下降表明，我国经济增长的稳定性在增强。中国古典型周期与增长型周期（四）经济周期主要理论经济周期理论研究的三个阶段：第一阶段：19世纪初-2世纪初第二阶段：20世纪中期第三阶段：20世纪后期古典经济学供求均衡论：强调市场本身凯恩斯主义：工业化的私有经济和市场的严重缺陷，强调政府作用经济波动来源于外在冲击后凯恩斯主义，动态理论：萨缪尔森、哈罗德、多马、希克斯新古典主义理论：弗里德曼货币主义、理性预期学派、实际经济周期、政治经济周期经济周期理论分类资料来源：MichaelP.Niemira;PhilipA.Klein著,《金融与经济周期预测》.邱东等译.主要经济周期理论的内容有效需求不足论技术创新理论均衡商业周期理论新凯恩斯主义经济周期理论货币学派理论真实经济周期理论内生论：将经济周期的冲击归为内生因素外生论：将经济周期的冲击归因为政策变动、政治因素或外生的技术进步等（三）房地产周期波动理论房地产周期波动的定义有以下六种代表性观点：房地产周期、房地产周期波动不动产经济波动、不动产经济周期房地产业周期波动房地产景气、房地产景气循环房地产经济运行周期房地产生命周期从经济周期角度定义从房地产业的运行过程角度定义文献、著作房地产周期波动的界定房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节。房地产周期波动的过程复苏阶段：繁荣阶段：衰退阶段：萧条阶段：房地产周期的测度房地产周期频率房地产周期平均长度房地产波动系数房地产周期波动振幅房地产周期平均涨落比房地产周期阶段长度比inn1t-tTCFCT一定时间内房地产周期总次数房地差周期的测度房地产周期频率房地产周期平均长度房地产波动系数房地产周期波动振幅房地产周期平均涨落比房地产周期阶段长度比YW房地产周期的衡量指标单指标法合成指标法P194扩散指数法房地产价格指数先行指标同步指标滞后指标商品房施工面积预售面积商品房空置面积扩散指数的计算(孙雅静，张庆君,2009):选择房地产投资增长率、房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房屋销售额增长率，利用合成指数法测算中国1979-2008年房地产合成指数。（何国钊，曹振良，李晟，1996）房地产周期波动机制外部冲击内部传导（四）房地产周期波动实证美国房地产周期波动（谭刚，P100）美国房地产周期波动美国房地产周期波动美国房地产周期波动美国房地产周期波动美国房地产市场的大周期波长一般在18年左右，并且扩张期与收缩期相当。美国房地产市场周期波动中下行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史事件的影响。房地产市场的周期变化趋势与GDP增长率变化趋势高度相关，只是稍有时间上的滞后。香港房地产周期波动受宏观经济发展、人口、政治、政府宏观调控等诸多因素的影响，近20年香港房地产业表现出明显的周期波动特征，经历了从平稳发展-繁荣-衰退和低迷-复苏的一系列过程：持续升温的增长与繁荣期（1990-1997）。1985年以前,房地产市场处于平静状态。而1985年底“中英两国关于香港问题的联合声明”的签署,使得香港政治局势和前途明朗化，激发了投资者的信心和投资热情，加上良好的经济发展形势和较宽松的货币政策，香港房地产从1990年起一直处于快速发展阶段并达到繁荣的顶峰。调整下跌的衰退和低迷期（1998～2003）。香港回归祖国后,面对房地产狂涨热潮,特区政府提出了一系列调控政策。但亚洲金融危机的爆发使得香港房地产业遭受重创，陷入持续的衰退和低迷期。自1997年4季度到2003年2季度，香港房价累计跌幅高达50%。复苏期（2003年-今）。亚洲金融危机后，香港政府采取了一系列稳定楼价政策,如停止卖地、暂停铁路沿线土地招标、停售停建居屋、增加购房贷款供应等。2003年香港房地产进入复苏时期，2004年全年房价上涨26.6%。