房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析作者：丁烈云作者单位：华中科技大学,土木工程与力学学院工程管理系,湖北,武汉,430074刊名：华中科技大学学报(社会科学版)英文刊名：JOURNALOFHUAZHONGUNIVERSITYOFSCIENCEANDTECHNOLOGY(SOCIALSCIENCEEDITION)年，卷(期)：2003，17(2)引用次数：39次参考文献(19条)1.ClaytonJMarketFundamentalsRiskandtheCanadianPropertyCycle:ImplicationsforPropertyValuationandInvestmentDecision1996(03)2.KaiserRTheLongCycleinRealEstate1997(03)3.CaseKETheRealEstateCycleandtheEconomy:ConsequencesoftheMassachusettsBoomof1984-871992(02)4.WheatonWC.RGTortoPEvans.TheCyclicBehavioroftheGreaterLondonOfficeMarket1997(01)5.HendershottPHRentalAdjustmentandValuationinOverbuiltMarkets:EvidencefromtheSidneyOfficeMarket1996(01)6.GordonJP.MosbaughT.Canter.IntegratingRegionalEconomicIndictorswiththeRealEstateCycle1996(03)7.HartzellDJS.Hekman,M.EMiles.RealEstateReturnsandInflation19878.DokkoYRH.EdelseinRealEstateIncomeandValueCycle:AModelofMarketDynamics1999(01)9.MuellerGRRealEstateRentalGrowthRatesatDifferentPointsinthePhysicalMarketCycle1999(01)10.KummerowMASystemDynamicsModelofCyclicalOfficeOversupply1999(01)11.MuellerGRSLaposa.RentDistributionsUnderAlternativeMarketCyclesPaperpresentedattheTwelfthAnnualMeetingoftheAmericanRealEstateSociety199612.BrownGRDurationandRisk2000(03)13.张立群我国的经济周期问题研究1997(06)14.吴国富.崔斌利用周期自回归模型对宏观经济综合景气状况的预测和分析1997(04)15.戚名琛地产市场景气起伏比较研究1996(04)16.唐明危险!银行变当铺—东南亚金融危机和日本银行坏账与房地产关系的启示1997(10)17.顾云昌.秦虹.文林峰跨世纪中国房地产业政策研究2001(01)18.王志伟中国经济周期及其理论的比较研究199819.何国钊.曹振良中国房地产周期研究1996(12)相似文献(10条)1.学位论文刘如军居住小区投资项目风险管理研究2006中国社科院2006年4月25日公布的《2006年房地产蓝皮书》显示，商品房空置率仍然居高不下，房价依然过快增长。我国商品住宅业尚处于发展起步阶段，盲目的商品住宅“投资热”将给投资者带来巨大的风险损失，并进而波及购房消费者、银行，甚至于严重影响整个国民经济的运行。要避免居住小区投资项目的风险，必须对投资过程中可能出现的种种风险因素做出科学的分析。本文根据风险管理在国内外的发展情况，运用项目风险管理的基本理论，选择济南市某居住小区投资项目作为案例研究对象，探讨了项目风险管理的一般过程—风险识别、风险分析、风险处置、风险监控，对其方法、内容和具体过程进行了综合性、系统性地研究。论文对影响该住宅小区投资风险的因素进行系统分析和合理整合，分析了住宅小区投资开发中存在的风险及产生根源，深入研究了自然风险、政治政策风险、社会风险、经济风险、管理风险、技术风险的内在运行特点，定性讨论了上述风险因素的表现形式、内在机理、，建立了科学的住宅小区投资风险指标体系；运用层次分析方法确定了风险评价指标体系的权系数，通过由居住小区项目资深人士组成的专家组对各风险因素、子因素隶属度赋值，应用模糊数学的方法建立了住宅小区投资项目风险的模糊综合评价系统，从而对住宅小区投资项目的风险量给予了定量判断；对于开发商最为关心的商品房市场售价风险问题，论文首先运用人工神经网络理论建立了含有多个变量的销售价格非线性模型，形成了人工神经网络非线性模型的训练样本、测试样本、预测样本；其次依据房地产周期理论进行修正；最后导出市场售价风险程度的大小。同时，论文提出了较为详细的住宅小区投资项目风险应对策略，以期避免和减少住宅小区投资的风险损失。2.学位论文薛英中国房地产周期及与宏观经济间互动关系研究2005我国从2003年下半年开始走出长达6年的通货紧缩，在物价整体恢复的过程中，房地产部门起到了重要的先导作用。房地产开发投资持续高速增长，在1991年时，房地产开发投资仅占固定资产投资的4.6％，而在2003年达到18.34％，成为推动国民经济发展的支柱产业。与此同时，也带动了房地产价格和房屋空置率等指标在全国范围内，特别是大城市内的一路走高。这些使人们不禁担忧房地产行业内积聚的风险以及房地产“泡沫”的存在和房地产危机的出现，也使针对我国的房地产周期的研究成为理论界目前紧迫的任务。国内目前针对房地产周期的研究不多，已有研究中定性研究居多，且多是集中在行业内的研究，对于房地产周期与宏观经济周期之间的定量研究目前几乎处于空白。房地产作为宏观经济的一个产业部门，与国民经济发展具有很强的互动关系。它既可以作为先行产业优先发展，并带动相关产业的发展；又不能完全脱离产业结构基础，长期脱离或者超越其它产业而孤立而行，必须置于国民经济整体运行之中，保持与其它产业发展相协调。针对以上问题，本文介绍了房地产周期的概念，总结了全球范围内有关房地产周期及与宏观经济之间互动关系研究的历史和现状；在分析前两次全球范围内房地产危机和介绍各种房地产危机的理论的基础上，总结了我国房地产业发展的特点；利用行业内指标，建立了我国房地产周期扩散指数；最后在阐述房地产业与宏观经济相互影响机制的基础上，利用VAR(VEC)方法分析了我国的宏观经济元素与房地产周期的互动关系以及我国商品房价格与GDP的长期均衡关系。本文填补了利用先进的计量经济学方法对我国房地产周期与宏观经济之间互动关系进行定量研究的空白，为今后进行更加深入的研究奠定了基础。3.学位论文孙介华天津房地产投资决策分析2004本文以天津市房地产业投资的基本环境为背景,针对目前天津市房地产市场及投资所处的周期阶段,重点研究天津市房地产业投资的对策.例如:房地产投资成本分析、房地产有效供需不平衡等.本文主要探讨和研究以下几个方面的问题:房地产投资与周期分析;房地产投资与国民经济及区域经济发展的相关性;天津市房地产投资影响因素及成本分析;天津市房地产业发展的对策及建议等.本文结合房地产业投资理论,针对房地产投资周期及天津市房地产投资成本及发展态势,采用定性与定量分析相结合、理论研究与实践相结合的方法,运用博弈理论对投资进行分析.在此基础上,提出了天津市房地产业发展的对策及建议,以保持天津市房地产可持续的发展.政府应主要注重宏观调控改善,健全管理制度,完善控制体系和区域经济的发展等方面.4.学位论文佟克克中国房地产周期波动理论和对策研究2006改革开放之后，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，在发展过程中表现出规模扩张失调、价格涨幅过快、产业运行周期波动剧烈等问题。国内外相关学者虽然对中国房地产业的周期波动现象给予极大的关注和研究，但从中国具体国情出发，深入研究如何在房地产业运行过程中识别周期波动状况，进而采取措施来避免周期波动带来的影响，探索房地产经济运行、波动机制的规律性特征等方面的理论和实践的研究则相对不足。而如何从中国社会体制的特殊性和经济发展的阶段性着手，研究中国房地产业的增长与周期波动的内在机制，进而针对周期波动采取相应政策等课题的深入研究，不仅对实现中国房地产业的可持续发展具有重大理论意义，更是我们在实践中迫切需要解决的现实问题。本研究主要完成了六方面的工作，得到了相关研究成果如下：1、以房地产业发展较为成熟的北京、上海和广州等35个大中城市为对象，综合考虑制度变量和经济变量两个层面，建立了一套系统涵盖了房地产投资、生产、交易、制度等各个方面的中国房地产周期衡量指标体系，采用扩散指数方法(简称DI)，编制中国房地产周期波动趋势图，反映1981年至目前及未来一段时间的房地产周期发展过程，并将其划分为四个周期，实践表明能够较好地反映中国房地产周期波动趋势。2、基于定量和定性分析方法，深入研究了中国房地产周期与宏观经济周期的关系，得出中国房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、波长大体一致，但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致，房地产周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前的结论。并总结出房地产周期波动具有内在的助涨助跌性和房地产投资的波动具有粘性的两个主要特点。且中国房地产投资波动对宏观经济政策的敏感度差，但反映度较强，宏观经济政策对房地产投资起信号指导作用的时间长度较长的实际状况充分证明了上述结论的科学性。3、从中国房地产市场投资、供求和价格等基本方面入手，综合研究了中国的房地产泡沫问题，界定了中国房地产市场泡沫的性质，透过房地产投资额、房屋空置率和价格等指标的定量分析，认为房地产在快速发展中确实出现了一定程度的过热，某些地区、某些方面存在着泡沫。并指出国家在出台抑制房地产泡沫政策中要充分考虑以下几个研究结论和观点：①房地产投资的走势说明宏观调控已初见成效；②判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求；③个人己经逐步成为住宅消费市场的主体；④房地产空置量确实是影响中国房地产业发展的“双刃剑；⑤房地产价格呈现平稳增长态势是好事情，只是上涨的幅度应该适度。4、基于对中国房地产业面临着新的社会、经济、法制和技术等新形势的研究，深入分析了房地产周期剧烈波动的后果。认为房地产周期的剧烈波动将加剧房地产金融风险、鼓励投机和腐败行为、造成社会资源的浪费和进一步拉大贫富差距等负面影响。5、深入分析了影响中国房地产周期波动的因素，从政治、经济、社会三个角度研究其对房地产周期波动的影响。认为土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大。政策变动不仅影响投资，也影响消费。当前出台的控制土地供应量、提高利率等政策措施对防止当前中国房地产业过热起到了一定的效果。消费因素主要影响需求，短期内我国房地产需求还有较大的上升空间，此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。6、提出了房地产业可持续发展的内涵是在不同时期配置利用土地资源时，要做到土地资源利用净效益的现值最大化，平缓房地产行业发展过程中的剧烈波动，减少过度的房地产泡沫对整个国民经济危害，注重房地产行业利润空间的稳定性。实现房地产可持续发展应该保证使房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一，通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步，使房地产成为和谐社会的物质保障。最后，为实现房地产业可持续发展，从政府和企业两个层面提出了促进中国房地产业实现可持续发展的政策建议。本论文的主要创新点如下：1、指出新形势下可持续发展是中国房地产业发展的目标，提出了房地产业可持续发展的涵义并从政府和企业两个层面提出政策建议。2、建立了一套系统的中国房地产周期衡量指标体系，综合考虑制度变量和经济变量两个层面，采用扩散指数方法(简称DI)，编制中国房地产周期波动趋势