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房地产土地权属一．土地使用制度历史演变（1980年－1995年）１．在80年代初，开始改变土地无偿使用状况，提出了收取土地使用费的思路，各大城市相继实施，其实质是国家作为土地所有权人收取城市地租。２．在80年代末，国家提出征收城镇土地使用税，从此出现“税费并存”的局面。３．以上两个阶段其实只涉及地租与地税，对旧有的土地使用制度触动不大。在90年代初，提出了国有土地所有权与使用权分离，其中土地使用权可有偿出让的要概念，从此，土地使用权出让金制度浮出水面，成为土地使用制度的主要形式。二．土地使用权出让最高年限１．居住用地70年。２．工业用地50年。３．科教文用地50年。４．综合或其他用地50年。５．商业．旅游．娱乐用地40年。三．土地使用权交易形式１．出让－有偿约定国家与使用者之间关系。主要方式２．划拔－无偿约定国家与使用者之间关系。非主要方式３．转让－有偿约定使用者之间关系。４．出租－有偿约定使用者之间关系。