DBJ∕T 13-143-2011 福建省城市住宅小区物业服务规范

福建省工程建设地方标准工程建设地方标准编号:DBJ/T13-139-2011住房城乡建设部备案号:J11925-2011福建省城市住宅小区物业服务规范CodeofUrbanResidentialPropertyServicesofFujianProvince2011-10-09发布2011-12-01实施福建省住房和城乡建设厅发布福建省工程建设地方标准福建省城市住宅小区物业服务规范CodeofUrbanResidentialPropertyServicesofFujianProvinceDBJ/T13-143-2011J11925-2011主编单位：福建省物业管理协会批准部门：福建省住房和城乡建设厅施行日期：2011年12月01日2011福州关于批准发布工程建设地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》的通知闽建科[2011]40号各设区市建设局（建委）、房管局，平潭综合实验区交通与建设局、环境与国土资源局：由福建省物业管理协会主编的《福建省城市住宅小区物业服务规范》，经审查，批准为福建省工程建设地方标准，编号为DBJ/T13-143-2011，自2011年12月1日起执行。在执行过程中，有什么问题和意见请函告省厅建筑节能与科技处。该标准由省厅负责管理。福建省住房和城乡建设厅二○一一年十月九日关于同意福建省《福建省城市住宅小区物业服务规范》地方标准备案的函建标标备[2011]141号福建省住房和城乡建设厅：你厅《关于报送福建省工程建设地方标准福建省城市住宅小区物业服务规范备案的函》（闽建科函[2011]153号）收悉。经研究，同意该标准作为“中华人民共和国工程建设地方标准”备案，其备案号为：J11925-2011。该项标准的备案公告，将刊登在近期出版的《工程建设标准化》刊物上。住房和城乡建设部标准定额司二〇一一年十一月七日前言根据《福建省住房和城乡建设厅关于下达2010年第二批建设科学技术计划的通知》（闽建科函[2010]173号），福建省物业管理协会承担了福建省工程建设地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》的主编工作，标准编制组在广泛深入调查研究，认真总结各地实践经验，参考有关国内技术标准规范，并在广泛征求意见的基础上，制定本标准。本标准的主要技术内容是：1.总则；2.术语；3.物业服务机构和人员配置；4.物业承接与项目服务退出；5.物业服务内容；6.物业服务收费；7.物业服务质量评价。本标准由福建省住房和城乡建设厅负责管理，执行过程如有意见或建议，请寄送省住房和城乡建设厅建筑节能与科技处或房地产市场监管处。（地址：福州市北大路242号，邮编：350001）本标准主编单位：福建省物业管理协会（地址：福州市北大路208号8号二层；邮政编码：350001）本标准主要起草人：吴建迅林玉灿何新强赵峥张海舟邱永聪李赐强刘波本标准主要审查人：谢家瑾陈伟陈全骆毅民黄栎房其宽林昆明王丽水林常青林超群陈镇关目次1总则……………………………………………………………….012术语……………………………………………………………….023物业服务机构和人员配置………………………………………….053.1机构设置……………………………………………………….053.2人员配置……………………………………………………….053.3岗位职责……………………………………………………….054物业承接与项目服务退出………………………………………….064.1物业承接查验………………………………………………….064.2物业项目交接………………………………………………….074.3物业项目服务退出…………………………………………….085物业服务内容………………………………………………………095.1一般规定……………………………………………………….095.2基本服务……………………………………………………….095.3共用部位维护………………………………………………….095.4共用设施设备维护…………………………………………….105.5公共秩序维护………………………………………………….125.6公共区域保洁………………………………………………….145.7公共区域绿化养护………………………………………………146物业服务收费………………………………………………………156.1一般规定……………………………………………………….156.2物业服务费…………………………………………………….156.3代收代缴费用………………………………………………….166.4车辆停放费…………………………………………………….176.5特约服务费………………………………………………………177物业服务质量评价…………………………………………………187.1一般规定……………………………………………………….187.2评价方法……………………………………………………….18本规范用词说明………………………………………………………...21引用政策法规名录……………………………………………………...22附：条文说明……………………………………………………………23CONTENTS1GeneralProvisions…………………………………………….……012Terms……………………………………………………….……….023OrganizationChartofPropertyManagementEnterprise………053.1OrganizationSetup.…………………………………………….053.2Staffing………..………………………………………………..053.3JobResponsibilities…………………………………………….054PropertyUndertake&ProjectWithdrawal……….……………..064.1InspectionforPropertyUndertaking……………………………064.2ProjectHandover……………………………………………….074.3ProjectWithdrawal……………………………………………..085ScopeofServicesofthePropertyManagement………….………095.1GeneralRegulation.…………………………………………….095.2BasicServices…………………………………………………..095.3PublicAreaMaintenance……………………………………….095.4PublicFacilitiesMaintenance………………………………….105.5PublicOrderMaintenance…...…………………………………125.6PublicAreaCleaning…………..……………………………….145.7PublicGreeningAreasMaintenance……………………………146PropertyServiceCharge……….………………………………….156.1GeneralRequirement……………………………………………156.2PropertyServiceCharge….…………………………………….156.3PublicWater&ElectricityCharge……….…………………….166.4ParkingFee……………….…………………………………….176.5AppointedServiceCharge..…………………………………….177PropertyServiceEvaluation………………………………………187.1GeneralRequirement..………………………………………….187.2EvaluationSystem………………………………………………18ExplanationofWordinginThisCode………………………………...21ListofreferencePoliciesandRegulations…………………………....22Addition:ExplanationofProvisions……………...……………………2311总则1.0.1为规范福建省城市住宅小区物业服务行为，客观评价城市住宅小区物业服务质量，促进城市住宅小区物业服务水平的提高，特制定本规范。1.0.2本规范适用于福建省行政区域内城市住宅小区物业服务的管理与评价。1.0.3城市住宅小区物业服务应遵循公开公平、诚实信用、服务规范和质价相符的原则。1.0.4城市住宅小区物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家法律、法规和现行有关标准的规定。22术语2.0.1物业管理Propertymanageme业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2前期物业管理Previouspropertymanagement在业主选聘物业服务企业之前，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业进行的物业管理。2.0.3物业服务企业Propertyservicesenterprises依法设立、具有独立企业法人地位并具备专门资质，从事物业管理服务活动的企业。2.0.4前期物业服务合同Theprophaserealtyservicecontract开发建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段物业服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。2.0.5物业服务合同Theprophaserealtyservicecontract业主与物业服务企业就物业服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。2.0.6业主owner房屋的所有权人。2.0.7业主大会Ownercongress业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内的一切物业管理事项。32.0.8业主委员会Theowners'congresscommittee业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。2.0.9物业服务费Propertyservicecharge物业服务企业按照前期物业服务合同或物业服务合同的约定进行物业管理时，向业主收取的费用。2.0.10包干制Fullproperty由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.11酬金制Remunerationsystemproperty物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.12共用部位Commonparts根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。2.0.13共用设施设备Commonfacilities根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。2.0.14物业承接查验Undertakecheck承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2.0.15特约服务Specialservice4物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外另行约定的有偿服务。53物业服务机构和人员配置3.1机构设置3.1.1物业服务企业应具有独立的法人资格，并取得相应的资质，方可在资质许可的范围内承接物业项目。3.1.2物业服务企业应根据其所承接的物业项目规模设立相应的企业管理机构。3.1.3物业服