房地产基础知识(改正版)

1房地产基础知识（改正版）一、房地产基本概念知识1、房地产：房地产又称不动产，是房地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物，房地产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2、房地产产权：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权房地产产权，具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。，3、土地类型：深圳市土地按其使用性质分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共用地及自由集资、微利房等；4、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整；5、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整；6、发展商：指专门从事房地产开发和经营的企业；7、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可以领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产；8、福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋；9、微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策；10、自建房（集资房）：是指单位自筹资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，（没有产权不可公证），（按规定已补交的除外）；11、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证；12、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证；13、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不用此证）；14、外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售；15、房地产登记中，土地年限怎样确定？2答：1988年3月之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。居住用地：70年工业用地：50年教育科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年加油站：20年16、同幢建筑物使用功能不一样的，土地使用年限怎样确定？答：同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准，其他的使用年限一律按其中使用期年最长的进行登记，也就是.说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年限登记。17、不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，需要什么手续？答：只要具备合法身份证明的国内公民，购房时需提交监护关系证明和监护人身份证明。18、开发商在正式公开发售时需具备哪些证件？答：①国有土地使用权证；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④建设工程施工许可证；⑤商品房预售许可证。19、什么是商品房预售？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为二、建筑基本知识1、建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。2、实用率：房屋用实用面积与建筑面积之比。3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。4、绿化率:建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%).绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。5、样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间；6、示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参与而经过精心设计装修的；7、预售楼花：将未建好的楼房提前出售；8、房屋的公用建筑面积：指建筑主体内、户门以外可用的面积，包括层高超过2.2米的3单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房门斗、突出屋面积有围护结构2的楼梯间，水箱间，电梯机等。9、房屋的公用建筑面积如何分摊：每户应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：1、有面积分割文件或协议的应其文件或协议进行计算；2、无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊：即：每户应分摊的公用建筑面积＝应分摊的公用建筑面积/各套各单方建筑面积之和×各套建筑面积10、房屋的建筑面积包括哪些：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。11、什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积包括那些？房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱），外围以内水平投影之和。房屋的建筑面积包括使用面积（深圳的使用面积包括墙体的面积）和公共面积两部分。12、什么是房屋的公共面积？房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨棚、突出屋面有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。13、什么是住宅的居住面积？是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和；净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。14、什么是住宅的结构面积？是指构成房屋的承重系统，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。15、什么是住宅的使用面积？指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。16、什么情况下，房地产赠与免交土地增值费？父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。17、用地面积的概念是什么？经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。418、建设用地面积的概念是什么？经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。19、总建筑面积的定义是什么？指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。20、公用建筑面积的定义是什么？建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。21、建筑密度的定义是什么？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。22、建筑容积率的定义是什么？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。23、建筑面积计算1）层高超过2.2米的建筑楼层均计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建筑面积；2)单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑物内。24、什么是开间建筑物的一间房物内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。25、什么是进深在建筑学上是指一间独力的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。三、办理银行按揭基础知识1、什么是银行按揭：是指购房者买房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭2、什么是房地产抵押：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。3、申请(抵押)借款时，应出具哪些的文件？申请借款时，您应填写《××银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：a、身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）及婚姻证明.（复印件）b、贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；（收入证明）5c、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；(购买商铺合同)d、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；（可作参考）e、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；（可作参考）f、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；（可作参考）g、贷款人要求提供的其它文件或资料。（可作参考）4、办理按揭程序（1）选购商铺，交付首期款(2)签订房地产买卖合同，接受资信审查。（3）在指定时间和地点办理按揭手续.（4）办妥抵押登记手续后放款.（5）借款人按照合同规定按月还本付息.四、房地产产权基础知识1、什么是产权？房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。2、什么是房地产产权登记房地产产权登记，指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》3、房地产登记的种类有那些？分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记4、什么是房地产初始登记房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记5、为什么要进行房地产产权登记房地产产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续，房地产产权登记有三个方面的作用：a)产权确认b)保障权利人的合法权益c)加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。6、房地产登记的程序是怎样？6答：房地产登记按下列程序办理：（1）提出申请；（2）受理申请；（3）审查申请文件；（4）权属调查；（5）依法公告；（6）确认房地产权利；（7）将核准登记事项记载在房地产登记册上；(8)计收规费并颁布发房地产权利证书；(9)立卷归档。7、房地产证记载哪些内容？答：房地产证包括权利人状况、土地及房屋状况、其他事项等，具体有：权利人、性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值等。8、《房地产证》有什么用？《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。9、哪些房地产合同须办理公证手续?按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。10、房地产登记费是如何收取的申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：一)初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；二)转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；三)抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；四)变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。11、什么是房地产转让?房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。12、期房（楼花）是否可以转让?预购的期房（楼花）当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。13、房地产转让时，其它公用设施是否一起转让?7房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。14、集资房能否销售?集资房不能销售。只有经市政府主管部门批准，并发有《预售许可证》、《销售许可证》或《外销许可证》的商品房，才可以在市场上公开销售。15、遗失《房地产证》如何申请补领?：《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发”字样16、申请补发《房地产证》需提交哪些文件?(一)刊登声明的报纸；二)具结书；三)身份证明；四)补发《房地产证》申请书。17、买房人一次性付款的转让程序是怎样？1、买受人（指买房者）与受让人（指接受上述买房者房屋产权转让的人）签订一式四份的转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章；2、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预