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直观智业原子数据本土的世界的1基础知识篇第一章房地产行业一、房地产概念及特点1．房地产的概念房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地单纯的房屋土地房屋的综合体2．房地产的特点特点：位置的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性。a)房地产位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。b)房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。c)房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。d)房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势.3．房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等；直观智业原子数据本土的世界的2（6）房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。4．房地产业的发展前景房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流，而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用：●城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求●流动人口的增长对住宅形成巨大的需求●居民消费结构变化形成对住宅的需求●旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求●深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求A．政府行为：扩大内需，深化住房改革制度；B．取消福利分房，实行住房分配货币化；C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费；D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性；E．下调税费，出台相关政策、法规，刺激住房消费。二、房地产的开发与经营房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。1、房地产开发经营的主要阶段和过程建设工程项目设立和企业组建：房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得：征地与拆迁；工程建设与管理：房地产的租售管理；房地产的物业管理。2、房地产开发经营的基本程序虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本相同。提出立项意见书，向市规划部门进行咨询向市计委提交立项报告书，申请立项。市计委同市规划办审批，发立项批复意见书，申请者向市计委、市建委提交项目可行性研究报告市计委、市建委与各专业局审查报告，下达批复文件、规划设计任务书直观智业原子数据本土的世界的3第一部分将以上结果报市政府审批后，正式办理用地手续收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行三部工作到规划局办理规划用地许可证根据批复办理征地及前期规划准备工作，再到市规划局领取规划设计任务书通知单，并办理征地意见书到土地局及原土地使用部门征求意见新征土地，即农村所有的土地旧城改造范围地区土地，即城市国有土地到区县土地局、规划局及用地乡政府、村公所征求意见到当地的区县土地管理部门征求意见将征求意见结果报市土地管理局将征求意见结果报市房地产管理局申请确定规划设计条件持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征求意见规划局审查后，下达规划条件通知单委托或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案到规划局领取设计方案送审书规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见将规划设计方案图送规划局审图通过后进行施工图设计，并报规划局审图方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证持规划许可证，完成以下各项工作画桩位，并给出打桩条件委托测绘院钉桩并进行测绘将打桩收集到的数据提送设计单位第三部分持规划许可证，完成以下各项工作画桩位，并给出打桩条件直观智业原子数据本土的世界的4持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告，经市计委、市建委、省规委批准的项目可行性报告、规划设计方案、设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地局办理征地手续征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、投标招标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需交纳耕地占用税立项报告批准后，即可到建设项目所在地的区县地政管理部门办理户口冻结等工作地政部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证对建设用地进行“三通一平”具体工作如下到园林局申请伐树许可证了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案燃气、道路、上下水等现状管线改路到供电局申请用电报装做正式供电方案申请施工临时电直观智业原子数据本土的世界的5完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作第一部分到税务局领取税单并持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡登记并取得许可证第二部分到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）到市建委工程处领取开工审批表持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作报装工作完毕，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（按建筑平方米收取）到市建委主管部门核实任务到市建委工程处办理招标审批手续填写招标申请书，并到市招标办办理招标工作直观智业原子数据本土的世界的6组织招标办及投标单位到现场勘察对施工单位进行资格预审建立预算审查处审查标底招标办审查标底建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书经招标办同意正式确定施工单位施工准备工作即进尾声，还需以下工作委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督到市统计局落实任务市审计局审核资金来源任务来源及一切手续到市开发办秘书处登记备案到市建委领取开工证，进入项目施工建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应召集上下水、道路、煤气、电力、热力及设计单位，召开市政工程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工，全部完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其他相关管理部门进行联合验收，验收合格后即可交付使用直观智业原子数据本土的世界的73．房地产开发经营企业的类型：开发经营管理企业中介组织企业物业管理企业房地产金融企业4．房地产开发经营风险（一）房地产开发经营风险的成因任何经营管理风险都是有风险的。所谓营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。房地产位置的固定性在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性；房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性；房地产市场信息的分散性决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。（二）房地产开发经营风险的类型为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。1)房地产经营管理自然风险房地产经营管理自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。2)房地产经营管理社会风险房地产经营管理社会风险，大体上来自两个方面：一是由于政治方面的原因引起的，如国家政治情况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。3)房地产经营管理经济和市场风险经营管理经济和市场风险是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。4)房地产经营管理经济和市场风险房地产经营管理技术风险是由于科学技术的进步引起的风险。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等。从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。5)房地产经营管理企业内部风险直观智业原子数据本土的世界的8由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。（三）房地产经营管理风险管理方法风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法：回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部或部分的转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营奉贤的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。5.项目开发有关单位说明1、发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。2、投资商：实际向该项目投入资金的单位。3、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。4、监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的5、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。6、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。三、房地产价格房地产价格的影响因素a)供求状况b)自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。c)环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境d)人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模e)经济因素：经济发展、物价、居民收入、f)社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化g)行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制h)心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化i)国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况直观智业原子数据本土的世界的9影响楼价因素a)地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。b)交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。c)楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比