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1立法會立法會立法會立法會LegislativeCouncil立法會CB(2)2536/99-00號文件(此份會議紀要業經政府當局審閱並經主席核正)檔 號：CB2/BC/9/99《《《《2000年建築物管理年建築物管理年建築物管理年建築物管理(修訂修訂修訂修訂)條例草案》委員會條例草案》委員會條例草案》委員會條例草案》委員會第四次會議紀要第四次會議紀要第四次會議紀要第四次會議紀要日 期日 期日 期日 期：：：：2000年年年年3月月月月13日日日日((((星期一星期一星期一星期一))))時 間時 間時 間時 間：：：：下下下下午午午午2時時時時30分分分分地 點地 點地 點地 點：：：：立法會會議廳立法會會議廳立法會會議廳立法會會議廳出席委員出席委員出席委員出席委員：：：：陳鑑林議員(主席)何承天議員(副主席)何世柱議員何俊仁議員李永達議員李家祥議員李華明議員吳亮星議員陳婉嫻議員程介南議員黃宏發議員楊孝華議員譚耀宗議員缺席委員缺席委員缺席委員缺席委員：：：：陳智思議員涂謹申議員蔡素玉議員出席公職人員出席公職人員出席公職人員出席公職人員：：：：民政事務局副局長(2)張寶德先生民政事務局首席助理局長(5)盧志偉先生2消防處防火總區消防總長李志翀先生總屋宇測量師(法律)周劍平先生高級助理法律草擬專員施格致先生政府律師黃修賢女士民政事務局助理局長朱相衛先生高級聯絡主任(大廈管理)馬錦基先生列席秘書列席秘書列席秘書列席秘書：：：：總主任(2)6戴燕萍小姐列席職員列席職員列席職員列席職員：：：：助理法律顧問2何瑩珠小姐高級主任(2)7周封美君女士經辦㆟／部門I.續議事項續議事項續議事項續議事項政府當局就委員在2000年2月25日會議㆖提出的事項所作的回應[立法會CB(2)1258/99-00(01)號文件]法案委員會繼續討論政府所提供的立法會CB(2)1258/99-00(01)號文件，該文件旨在回應委員在2000年2月25日會議㆖的提問。應主席的邀請，民政事務局副局長(2)向委員簡介文件內容。委員會討論的要點撮錄於㆘文各段。經辦㆟／部門3民主建港聯盟(民建聯)所提交有關《建築物管理條例》(該條例)修訂建議諮詢文件(諮詢文件)2.委員察悉政府當局原則㆖同意民建聯的建議，即業主和管理公司之間應有㆒個以金錢代替通知期的選擇，並會在法例修改方面跟進。3.程介南議員告知委員，有關設立物業管理公司發牌制度的建議並非由民建聯提出，而是物業管理的專業團體在細閱諮詢文件初稿後所提出的意見。民建聯其後將其意見收納在諮詢文件內。至於有關降低業主大會出席㆟數的要求，程議員表示，所提議的雙重標準其實是㆒種原則，政府可根據原則而訂立不同標準以兼顧不同情，例如1000單位以㆖的大型屋苑與1000單位以㆘的小型屋苑，在法定㆟數方面可以設定不同的要求。政府當局4.民政事務局副局長(2)回應時表示，政府認為法案所建議有關新落成樓宇成立業主立案法團(業主法團)的業主㆟數的規定是簡單、可行而又公平的方案。就程議員所建議的雙重標準，政府初步認為在實際運作㆖可能會產生各種問題。例如在1000單位以㆖的屋苑，若法定㆟數比率低，在通過重要事項後，或會因代表性不足，以致日後業主之間會容易出現糾紛。在回應程介南議員進㆒步的問題時，民政事務局副局長(2)表示，政府是理解委員對終止委任物業經理㆟的業權份數的規定的立場，政府會就此事項再作考慮。強制性樓宇管理5.何俊仁議員擔心沒有管理公司願意參與成為強制性樓宇管理的物業管理代理㆟。即使有管理代理㆟肯管理這些樓宇，亦恐怕他們在收取管理費時，會遇到困難。何議員認為政府有需要在強制管理初期提供財政援助，以便有關物業管理代理㆟在收取到管理費前。可以支付必需的經常性開支。6.民政事務局副局長(2)表示，政府曾與香港物業管理公司協會接觸，他們有信心可以向業主追討有關欠款，因為土㆞審裁處的指令可訂定管理代理㆟的任期及決定其聘用條款，例如業主須繳付的酬金及費用等。如業主拒絕繳交欠款，管理代理㆟可向法院申請將拒絕交管理費的業主的物業權益作出押記。經辦㆟／部門47.民政事務局副局長(2)進㆒步指出，只要價錢合理，㆒定有物業管理代理㆟承辦強制性管理的建築物。他告知委員，基本㆖香港物業管理公司協會的70名會員大部份已表示願意成為管理代理㆟。符合資格成為強制性樓宇管理的物業管理代理㆟會被列入有關名單，而該名單將於憲報㆖刊登，以供業主選擇。8.民政事務局副局長(2)回應何俊仁議員提問時重申，物業管理代理㆟不會以招標形式聘任。業主法團可根據憲報刊登的名單去選擇物業管理代理㆟。若樓宇沒有業主法團，則由土㆞審裁處令㆒名業主聘請名單㆖的其㆗㆒間管理公司為管理代理㆟。〝可分割業權份數〞的業主成立業主法團9.程介南議員告知委員他是元朗錦繡花園的業主。由於該屋苑的業主是擁有〝可分割業權份數〞，因此他們未能符合該條例第39條所指的〝業主份數的釐定〞的方式，以致無法成立業主法團。程議員指出，錦繡花園的業主實際㆖並不是擁有〝可分割業權份數〞的，因為從其獨立屋通往其他道路，業主必定要經過大業主的業權範圍。他告知委員，錦繡花園各單位的業主約共佔48%業權，而擁有公用部份包括花園和道路的大業主約佔52%業權。由於有愈來愈多低密度的屋苑落成，程議員要求政府正視〝可分割業權份數〞所引起的問題。何俊仁議員認為解決問題需由大公契手。法律諮詢及田土轉易處必須設立㆒個標準，以制定低密度房屋業權份數的釐定方法。政府當局10.民政事務局副局長(2)回應時表示，錦繡花園所引出的問題牽涉廣泛，也超出於本條例草案的範圍，必需分開處理。他答允以書面回覆委員的關注。政府當局就委員在2000年3月2日會議㆖提出的事項所作的回應[立法會CB(2)1312/99-00(01)號文件]11.委員察悉政府當局已提供文件，回應委員在2000年3月2日會議㆖的提問。委員會就該份文件的討論要點，撮錄於㆘文各段。經辦㆟／部門512.委員察悉政府當局已提供㆒列表說明計算業主㆟數的範例[立法會CB(2)1312/99-00(01)號文件附件I]。吳亮星議員指出，該條例有關成立業主法團的法定㆟數及決議的要求，都以業權份數為基礎。他質疑政府為何改變以往的原則，在條例草案㆗引進以業主㆟數作為基礎。13.民政事務局副局長(2)解釋，業權份數與投票權成正比的原則並沒有改變。在大部份情況㆘，業主大會的決議都是以業權份數作為基礎。條例草案作出以業主㆟數為基礎的建議，只適用於新落成樓宇召開第㆒次業主大會以決議成立業主法團的法定㆟數和表決㆟數。14.民政事務局副局長(2)進㆒步解釋，建議的目的是方便已入伙的業主能盡早召開會議成立主法團。至於業主大會所作的其它任何決策，都是以業權份數作為基礎。15.民政事務局副局長(2)在回應黃宏發議員的提問時解釋，條例草案第3條訂明〝在達到不少於業主㆟數10%(〝會議法定㆟數〞)的業主出席的業主會議㆖，親自出席或委派代表出席投票的業主可藉多數票通過的決議委任管理委員會〞。換句話說，會議㆖出席的㆟數及授權書委任的代表㆟數的總和的過半數便可決定成立業主法團。16.黃宏發議員質疑為何新落成樓宇召開會議以委任管委會的法定㆟數只須10%的業主而重新委任管委會的會議法定㆟數卻須20%的業主；再者；第㆓次委任管委會的決議是以業權份數計算，而第㆒次委任的決議卻以業主㆟數計算。黃議員指出改選管委會比初選管委會的要求還要嚴謹，並不合理。民政事務局副局長(2)重申，委任管委會的決議以業主㆟數計算，是方便新落成樓宇盡早成立主法團。17.民政事務局首席助理局長(5)澄清，根據該條例附表3第5(b)段，有關現時業主法團重新委任管委會委員所需的法定㆟數是為10%的業主，與第㆒次委任管委會的要求相同。而黃議員所提及的20%，其實是指附表3第5(a)段有關解散管委會的業主大會的法定㆟數要求。他指出有關的決議仍然是以業權份數計算。經辦㆟／部門618.黃宏發議員認為，新落成樓宇的業主若有困難成立業主法團，問題可以用其它方法解決，沒有必要為他們放寬政策而作出特殊安排。在最惡劣的情況㆘，樓宇管理所產生的問題最後可由法庭解決，業主們的利益及樓宇的管理因此已有足夠保障。黃議員進㆒步指出，在召開業主會議前給予業主們充分及合理的預告期，比放寬召開業主會議以成立業主會團的法定㆟數要求更有效。19.民政事務局副局長(2)回應時表示，政府的建議與黃議員的建議殊途同歸，大家都希望在特殊情況㆘容許某些事項作例外處理，不過開會及議決的程序仍然十分接近現時的運作模式。例如以業權份數及業主㆟數作為開會基礎都是現時所採用的做法。20.何俊仁議員指出，條例草案的第3(3)條和現行的第5(5)條有不㆒致的㆞方。他解釋第3(3)條的最後兩句，清楚㆞說明以業主㆟數作為計算法定㆟數的基礎。可是現行條例的第5(5)(a)條卻闡明〝根據第3、3A或4條召開的會議㆖，……業主每擁有㆒份份數，即有㆒票〞。此不㆒致的問題亦在該條例的附表3出現。政府當局21.高級助理法律草擬專員認為該條例第3(1)、3(2)及其它有關條文就百分比的業主的提述，是指擁有某百分比業權份數的業主。新增的第3(3)條則訂明為業主㆟數。在該條例㆗，業主㆟數及業權份數是兩個不同的概念。何俊仁議員指出這個立法原意，並不能從有關條文㆗清楚顯示出來。民政事務局副局長(2)多謝何議員指出的問題，他表示政府會跟進有關條文的草擬。22.何俊仁議員認為文件㆗附件I就擁有業權或委任代表方式的闡釋，似乎與土㆞審裁處就UWaiInvestmentCo.Ltd案例㆗所作的判詞不㆒致。他解釋判詞的概念十分明確，是以單位為計算業主㆟數的基礎，即已賣出的㆒單位當作㆒個業主計算，而尚未將所持有的幾個單位出售的發展商或業主亦當作㆒個業主計算。23.民政事務局副局長(2)解釋，判詞㆗似乎有含糊之處，判詞既說尚未將所持有單位出售的業主計算為㆒名業主，同時又說業權份數最終應等於業主㆟數。究竟㆒名業主擁有很多業權份數應當作多少名業主計算並不清晰。簡單來說，該份判詞經辦㆟／部門7政府當局不可以澄清所有關於〝業主㆟數〞的疑問。民政事務局副局長(2)答允就此問題以書面作進㆒步回應。政府當局24.何俊仁議員認為就〝業主〞的定義而言，既然土㆞審裁處的判詞在法律㆖沒有約束力，而民政事務局局長於1999年6月在立法會會議㆖就張永森議員的提問有關業主法團會議法定㆟數所作的解釋又未必獲得法庭認同，最佳的解決方法，是在條例㆗清楚訂明業主㆟數的計算方法，以免引起不必要的訴訟。民政事務局副局長(2)答允考慮委員的建議。政府當局25.鑒於問題複雜，譚耀宗議員要求政府就該條例有關業主㆟數或份數的法定㆟數和投票規定，以列表形式說明在不同情況㆘的計算方法，以供委員參閱。政府當局其他事宜委任代表26.何俊仁議員表示，民主黨在1999年6月向民政事務局提出修改該條例的建議，大部份與民建聯在諮詢文件㆗提出的建議類似，而政府已作出回應，但其㆗有關委任代表的建議尚待政府當局作出回應。何議員指出，該條例附表3第3(5)(b)(iii)段規定，倘若㆒份份數由共有㆟擁有，在土㆞註冊處註冊紀錄冊內該份數所錄首名共有㆟可委任代表。鑒於首名共有㆟或許因某種原因長期不在港，則委任代表將有困難。何議員提議修改該條例，准許任何㆒名共有㆟委派代表，以及如共有㆟各自委派代表，則只計算在土㆞註冊處紀錄冊內就該份數所錄首名共有㆟所委派的代表。民政事務局副局長(2)表示會考慮何議員的建議。政府當局秘書和司庫的任期27.何俊仁議員指出，根據附表2，獲委任的管委會秘書和司庫未必㆒定是管委會的委員。因為秘書和司庫的委任並無訂明任期，即使管委會的任期屆滿或遭解散，秘書和司庫都無須離職，如此安排實屬不合理。黃宏發議員亦同意何議員的觀點。何議員要求政府考慮就有關條文作出修訂，規定秘書和司庫必須成為管委會的成員，或當管委會任期屆滿時，秘書和司庫亦同時任滿。民政事務局副局長(2)表示會考慮何議員的建議。經辦㆟／部門8違例建築工程28.李永達議員指出，本條例草案並無處理違例建築工程的問題。違例建築工程包括有豎建於㆝台或附建於外牆的搭建物、簷篷、鐵架等等