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房地产基础知识一、房地产市场的划分•一级市场•二级市场•三级市场1、一级市场：发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目。﹡土地来源：（出让、划拨）A、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，再土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。B、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采用协议招标拍卖三种合同形式进行。出让年限划分：居住用地70年商业用地50年。旅游、娱乐用地40年。二级市场:发展商完成开发项目，并推出市场进行销售三级市场：进行过一次交易后再次交易的所有房屋（二手房交易市场）二、二手房的分类1.产权划分A、私产房：个人购买新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，已经取得所有权证的，并且具有全部产权可以再次上市。B、公产房：国家投资建设或购买的，产权属国家所有的住房（天津市房产总公司为产权所有人）房本心为粉色C、企业产：企业投资建设或购买的，产权属国家所有的住房（信托产，宗教产，铁路产，军产等）房本心为黄色产权的区别：公产、企业产只享有使用权（或承租权），而无所有权，只可自住，不可抵押，如出租必须经得产权人的认可方可转租。公产，企业产要向产权单位交纳房租，产权单位负责房屋的修缮等管理私产交易称买卖，通过各区房管局进行过户，是产权的变更；公产房交易称置换，通过全市津房置换进行过户，是使用权的变更。2、按房型划分A、一室（一室一厅，一室两厅）老户型分：直门独偏独中独B、二室（二室一厅，二室二厅，二室二厅二卫）老户型分；偏单中单C、三室D、1.跃层：一套居住单位占有不止一层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层2.复式：一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室、卫生间等。由于低的部分为两层，所以也有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。3.错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。E、别墅（独体双拼联排）独栋别墅：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性很强的独立性住宅。上下左右前后都有独立的空间。联排别墅：每户独门独院，设有1到2个车位，加上地下室，有几幛小于三层的单户别墅异联组成的联排，一排二到四层联系结起来，每几个单元共用外墙，独立的门户。双拼别墅：介于独栋与联排两者之间，由两个单元的别墅拼联系组成的单栋别墅。3、按面积划分A、计租面积：交纳房租的面积，除阳台外，其他居+厅+厨+卫的使用面积合计。B、建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。C、套内建筑面积：计租面积+套内墙体面积+阳台面积D、公摊面积：楼梯走道+电梯井+垃圾井+大堂（厅）+公用厕所（办公楼）+电梯机房（小高层，高层，超高层）+消防通道（小高层，高层，超高层）+消防控制室（小高层，高层，超高层）+卫星接受室（超高层，豪宅）+配电房+空调机房+水泵房+天然气/煤气转换室+电梯工作房+热水房+值班室（指户内）+电表箱+水表箱+物业管理用房4、按朝向划分A、阳面B、阴面C、东照D、西照E、南北F、东西G、金角、银角、铜角、铁角H、双阳面、双阴面、双东照、双西照5、按住宅层数划分A、低层1-3层B、多层4-7层以下C、高层8-12层D、超高层6、按住宅结构划分A、混合结构（砖木、砌块、砖混、钢混）B、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌）7、按住宅平面布局划分A、点式（墩式、塔式）：一般呈蝴蝶状分布，围绕一个中心（一般是电梯），四周都是房子，因此房子朝里的一面必然是暗的，通风采光较差。B、条式（板式）板式楼就是象一块木板竖起来，房子差不多都是南北朝向，通风采光都好1、绿化率：绿化率是指项目规划建设用的范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。三、房地产专业术语2、容积率:项目总体建筑面积与规划建设用的面积的比例对购房者而言，容积率低为好，容积率低于1.0的为非普通住宅3、出房率：单套房屋中套内建筑面积与建筑面积的比例。对购房者而言，出房率越高越好，出房率高则公摊面积小。收益率（回报率）：对房地产投资型客户而言，指出租房屋收益或房屋增值的收益与投资额的比率，一般按年收益率计算。5、房屋继承房屋继承是指按法律规定的程序，被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。四、二手房交易过程中遇到的问题1、未取得房产证的二手商品房能过户么？2、取得房产证但贷款未还清的房屋能办理过户手续么？3、为避5％的营业税能采用赠与方式买卖吗？五、影响房价因素1、地点——现阶段方式看好，地价直接影响房价、内环、中环尤为看涨；2、交通——是否便利，公交，路，桥，以及要修好的地铁，如果在规划范围内就更好；3、购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便;4、楼层——一般客户只想寻2-5层房子，只是因为：顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层”二层：有些天津二手房“独立下水”和一层房子一样易堵一层：采光不好，但是有些会在实用面积上占优势（如带小院）5、房龄——折旧，房价构成中的重要因素6、朝向——北方人普遍喜“南北”，南方人喜“东西”7、装修——房屋是否经过装修，在业主和客户方面看来，属于心理矛盾。一方面，业主要卖钱；另一方面，客户已经买“二手房”了，就不愿意要旧的装修了。8、临街——干道和支路的情况均不相同9、小区环境——高价的二手房，必定是小区环境优雅，人文环境好的；10、周边学校——尤其是孩子教育，在重点片区内，节省了助教费；11、房型——好的房型：通风，私密性好，全明。具体的房型，要学会对业主是找缺点，对客户时找优点。未来增值空间最大的房子1、知名大开发商的品牌（全国排名前十）2、临近市政公园的房子3、地铁上盖及周遍步行五分钟内的房子4、周遍学校资源丰富的房子风水学（堪舆学）风水也叫“堪舆”。风水学是一门集天文学、地理学、环境学、建筑学、美学、心理学、伦理学等于一体的学问。概括地说，风水学就是人对环境的优选学。上风上水上风口在哪里？冬季风力较大，以西北风为主，夏季以西南风为主，但风小于冬季。因此天津的上风口应当在北偏西。何为上水？风水格局分析户型风水分析带角的户型买房十大禁忌1、忌立交桥旁边；2、忌铁路旁；3、忌十字交叉的大路旁边；4、忌加油站旁边；5、忌高压电塔、电视塔的旁边；6、忌玻璃幕墙对面；7、住房的阳台、主卧室，不要直冲大路；8、住房的阳台和主卧不要对着尖角9、忌宅外能直接看到的烟囱或坟场10、家住别墅或院子的别把围墙围的很高。【不容易“旺”的十类商铺】1.近立交桥、高架桥的，两桥是商铺杀手；2.大路两边，只适合大卖场，小铺易伤；3.尽端路、死胡同内，易缺客流；4.富人区铺，租赁波动大；5.楼层太高的；6.靠近汽车出入口的；7.二层及以上铺；8.西晒太阳太强的；9.没特色的内铺；10.门面太窄的铺家居摆放风水常识厨房：1灶台下不可放调料，刀。财运：1客厅也叫明堂，招财之位置。（招财方法）客厅30平米为一限。达到30平米以上近期收入会增加。暗厅不如明厅。如果暗就把主灯开足30分钟。客厅主灯如果坏了，近期财运肯定不好。2：客厅里30平米以下也可以招财：方法1只要视觉感觉宽敞也可招财。3茶几尽量空，主人心情宽广愉快。不可以堆满东西。不可放垃圾桶。否则主人心中烦恼。沙发后不可以放山水画：否则悖字。可以画树林和山水。不能有小人，否则犯小人。飘窗也为阳台，也在风水学上叫外明台。代表远期收入。露台：不可乱摆东西。影响财运。客厅阳台很重要，是进财的位置。家居摆放风水常识灯：年轻人来说代表理想；老年人来说代表心脑血管疾病灯坏也代表生意定单有问题灯坏抓紧修。否则破财。墙：有裂纹掉墙皮代表破财。不买空调别留窟窿。陶瓷制品：大于人头的是招财的。陶瓷制品花瓶不要放硬币，否则破财及腿疼。小件风水用品过去用在阴宅，尽量放大的摆件。卫生间：必须通风，视觉上干净没有用，通风代表秽气，暗卫必须要长期排风。老年人注意：最忌讳卫生间放水！晚上11点前必须把卫生间存水倒掉。否则老年人身体不好。如果床很地就更坏了。不能放化妆品，洗浴用品不能存，用一瓶买一瓶！否则导致腰腿疼。卫生间门口可挂半截帘，目的是把秽气避免从中间放出去。不要用珠帘：容易对女性造成怀孕异常家居摆放风水常识刮小玄风时属于聚财地。开窗户注意事项：能开多大开多大，否则窄管效应容易中邪气邪风！风铃不要弄，否则招鬼。住宅东北角的窗户要时常开开，否则孩子容易逆反。家里工具：剪子，指甲刀，钳子不可重叠摆放。否则影响内分泌。屋里不能放凶器。否则容易出事。屋里放鞋均不可过头！因为鞋是秽气。书柜放南墙。佛像：西南；东北；西；西北。佛像后面墙不可是卫生间。屋里没佛像不要烧香。风水用品：福字不要倒放风水学表示方位的方法东南西北五行木火金水八卦震离兑坎干支甲乙丙丁庚辛壬葵四象苍龙朱雀白虎玄武心理学—肢体语言沟通三要素：内容（7%）语调（38%）身体语言（55%）故事分享一天晚上，丈夫很晚回来。进门后，他就向妻子解释因为有许多事要和同事与客户交谈，所以耽误了很久的时间。但他说话时却下意识地用手摸摸嘴唇，而且尽量避免与妻子目光相对。如果妻子善于观察，一眼便可看出：他的理由是编造的，为了隐瞒什么。心理学家称肢体语言为身势学，下面即为他们所编纂的会话手册---会话手册身体语言密码眯着眼---不同意，厌恶，发怒或不欣赏走动---发脾气或受挫扭绞双手---紧张，不安或害怕正视对方---友善，诚恳，外向，有安全感、自信搔头---迷惑或不相信微笑---同意或满意咬嘴唇---紧张，害怕或焦虑抖脚---紧张身体前倾---注意或感兴趣头部姿势1.侧向一旁---说明对谈话有兴趣。2.挺得笔直---说明对谈判和对话人持中立态度。3.低头---说明对对方的谈话不感兴趣或持否定态度。肩部姿势1.舒展---说明有决心和责任感。2.耷拉---说明心情沉重，感到压抑。3.收缩---说明在火头上。4.耸起---说明处在惊恐之中。腿姿一个人如果跷起二郎腿，两手交叉在胸前，收缩肩膀，则说明他已感到疲倦，开会开腻了，对眼前的事不再感兴趣。如果一个人坐在你的对面，翘起的腿呈一个角度，则说明他这个人很执拗，性格刚强和好斗。如果他还双手抱膝，则说明谈话结果很难预料，因为这个人不会让步，口齿伶俐，反应快，很难说服他。如果一个人叉腿站着，说明他不自信，紧张而不自然。人们在一个陌生而不舒适的场合多半爱这么站。如果一个人是收紧脚踝站着，说明他在发火，在千方百计控制自己。手部动作手指叉在一起而面朝上的手掌说明精力集中、果断和有几分优越感。在耳朵部位搔痒痒或轻揉耳朵（1）---说明对方已不想再听你说下去。用手指轻轻触摸脖子（2）---说明对方对你说的持怀疑或不同意态度。把手放在脑袋后边---说明对方有意辩论。用手挡住嘴或稍稍触及嘴唇或鼻子（3、4）---说明对方想隐藏内心的真实想法。用手指敲击桌子---说明对方无聊或不耐烦（用脚敲击地板同此理）。手部动作用手托腮，直指顶住太阳穴（5）---说明人家在仔细斟酌你说的话。就是一般用手托腮（6）---说明对方觉得无聊，想放松放松。轻轻抚摸下巴（7）---说明对方在考虑做决定。手指握成拳头---说明对方小心谨慎，情绪有些不佳。手放