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技术因素：一、低碳经济革命下环保节能战略性凸显绿色住宅理念渐强1.环保节能与可持续发展的要求—房地产业趋向节能减排模式有必要性我国正在工业化、城市化和市场化的发展过程之中，伴随着碳排放量的快速上升，资源环境与经济发展的矛盾十分突出。研究表明，我国的能源系统效率为33．4％，比国际先进水平低10个百分点。从产业结构分析，第二产业中的工业制造业、建筑业和交通运输业是能源消耗主力；从部门结构分析，工业是最大的能源消费部门，交通业和建筑业则是能源消费增长最快部门。目前我国建筑相关能耗占全社会能耗的46.7%，其中包括建筑的能耗（包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等）约30%，以及建材生产过程中的能耗16.7%。而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的33％左右。我国现在建筑的能耗标准是每平方米75瓦，而欧洲的现行标准则为25瓦，相差3倍。建筑高耗能不仅大大缩减了我国储量有限的不可再生资源的使用寿命，更加剧了温室效应。据中国碳排放数据，房地产占了全社会碳排放总量30％以上，且城市中碳排放60％来源于建筑维持功能。哥本哈根峰会上，温家宝向世界做出中国的碳减排承诺：到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40-45%。实现此目标任务紧迫艰巨。节能降耗是除增加清洁能源比例之外最重要的手段，也是我国实行可持续发展的长远战略方针。发展环保节能的房地产势在必行。我国建筑节能潜力巨大。据统计，我国城乡存量建筑约430亿多平米，95%以上为高能建筑，单位建筑面积采暖能耗是发达国家新建建筑的2-3倍。我国是世界最大的建筑市场，每年城乡新建成房屋建筑面积近20亿平方米，其中90%以上为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计建成节能建筑只有10．6亿平方米，仅占全国城镇既有建筑面积的7%。2008年我国建筑能耗（不包括建材在生产过程中消耗的能源）站全国能源消耗总量约30%。根据建设部测算，照目前形势发展下去，到2020年我国建筑能耗将达到10.89亿吨标准煤，为2000年的3倍强。但如果建筑节能措施得到有效实施，即2020年节能50%，仅耗7.54亿吨标准煤，则可节省出相当于一个中等发达国家能耗的总量（3.5亿tce）。如图所示。图1.我国建筑节能效果图图2.我国建筑能耗增长速度3.56.7310.893.55.617.540246810122000年2010年2020年建筑节能工作进展差建筑节能进展好资料来源：《东兴证券—2010年建筑节能产业下半年投资策略》2008年统计数据显示，北京市现有建筑面积5.2亿平米，其中住宅建筑3.6亿平米，非住宅公共建筑1.6亿平米。在非住宅公共建筑中，大型公共建筑约3000万平米。按照1996年～2003年建筑量的增长趋势预测，到2010年北京市的民用建筑总量将达到6亿平方米以上，预测北京市2010年住宅面积将达到38237万平方米，公共建筑面积将达到22560万平方米。2010年建筑能耗总需求量为2359万吨标煤，按2010年北京市能源消费总量6500万吨标煤计算，建筑能耗将占全社会能源消耗总量的36％以上。根据北京市历年建筑采暖能耗和用电量趋势，考虑到第三步居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的实施，预测2010年建筑节能潜力为37785万吨标煤（3.78亿tce）。针对北京建筑节能的巨大需求，开展建筑节能新材料、新技术和新产品的研究和应用推广，对北京房地产行业未来发展而言，既有顺应社会和时代需求的重要意义，又蕴藏了新的商机。2.低碳时代下绿色住宅为地产企业带来战略机遇：近期的全球经济震荡为我国房地产行业的“绿化升级”之旅提供了难得的机遇。在历经了全球性金融危机的巨大冲击后，潘基文在联合国气候变化大会上提出“绿色新政”理念，而随后以绿色低碳经济为核心的新一轮“经济革命”即在欧美日等发达国家的引领下席卷全球。低碳经济的风靡和火热,不仅是由于各国渴望刺激经济复苏并寻求新的可持续的经济增长模式，更突显了各国对在后石油经济时代占领国家经济竞争力在全球的制高点和抢占未来全球竞争主导权的野心。在此契机下，我国政府迅速出台政策，将以环保节能产业为首的七大高新技术产业定为战略新兴产业并对其未来发展予以强力支持，以改变经济发展模式并缓解我国人均资源匮乏、能耗大、污染严重的现状。这一行为展示了政府将环保节能提高到战略产业高度的决心。虽然政府还未有详尽的配套政策，但是首先可以推测国际化的低碳革命浪潮和政府经济发展转型的决心，将前所未有的强化我国公民的环保节能意识，促使民众逐渐转向低碳的生活方式。这无疑对绿色住宅理念的广泛传播和低碳家居市场需求的扩大起到了重要作用。2010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表示会选择购买低碳住宅，有62.5%的人选择1万元/平方米以下的价格水平；在装修方面，不仅有92.5%的网友表示会选择多使用绿色建材，更有90%的网友选择使用节能绿色家电。2月11日搜房网面向广大网友针对南京，上海，北京等高端住宅产品需求进行了问卷调查。结果显示：在156份有效投票中，近九成的购房者对房屋的新风系统特别是高效经济节能的低碳型通风设备备受青睐，其中认为高端住宅应有国际最新建筑技术的购房者比例为54.46%。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提供了巨大动力。从融资契机看，环保节能产业很有可能在不久引领新的投资热潮。日前，国务院颁布了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，发改委负责人在接受记者采访时明确表示，将从所得税、营业税等方面对新兴产业进行更强的扶持。大同证券认为，未来5年内，七个新兴战略产业对GDP的贡献将从目前的低于2%上升到8%。在新兴战略产业中，替代能源(尤其是核电)、环保相关技术和产品等很有可能在未来5年大幅增长。这对目前在政府严密调控下资金链倍受考验的房地产行业而言，很可能是个绝地逢生的好机会。近期银行对房贷利率施行二次调控，证监会暂停房企并购重组，使得面临巨大资金压力的房地产商不得不转向成本高昂的集合信托产品和境外上市的途径募集资金。这种用高额利息换取资金的方式即吞噬了企业的利润，更潜藏债务风险。而借助政府对环保产业的支持，大力发展绿色低碳住宅的产业化—这不仅包括对环保节能技术进行研发应用还有通过产业化降低能耗和成本，很有可能将成为房地产业在未来获得长久的优质融资平台的希望，有助于房地产企业的稳定发展。进一步而言，低碳住宅的要求，不论来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实际推动起我国房地产行业更新换代、绿化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。3.我国房地产业低碳化的挑战智者察于未萌。从21世纪初，锐意进取而目光长远的企业便不同程度的将“建造绿色住宅”的思想融入新的战略。如房地产行业领跑万科自2004年起开发“节能、经济”绿色示范项目，如上海朗润园、深圳万科城四期、天津东丽湖项目和上海世博会万科馆。多元化经营的当代节能集团自2003年开始便转向环保节能住宅方向，先后在北京、长沙开发了万国城MOMA、MOMA万万树为代表的绿色住宅，率先打造“恒温恒湿”的微能耗“科技住宅”。还有较早通过绿化科技住宅实现差异化竞争优势的郎诗国际，积极进入国际先进技术和理念、专业建造高档豪华社区和工业厂房的中鹰集团，2002年率先提出“告别空调暖气时代”并在国内唯一获得全球可持续发展联盟（AGS）技术支持的锋尚国际，等等虽然以上地产企业的绿色住宅项目都取得不同程度的成功，但分析可知我国建筑节能主要表现为少数大型房地产企业设立的环保住宅试点项目，向节能住宅的升级转型尚停留在尝试和探索阶段，而且多以做大型高档社区、高级宾馆酒店或豪华舒适的度假旅游区住宅等投资回报率偏高的项目为主。实际将低碳节能技术推广应用于普通住宅型商品房的做法较少。而事实上由于我国购房者过度关注初始购房价格而忽视建筑物后期运行维护成本，房地产企业为降低建造成本也普遍忽视房屋的节能设计。究其原因，在于我国目前节能技术和产品主要依赖引进国外技术和节能材料，导致节能产品的造价过高，只能面向少数高端消费群体，普及性不强。据统计，新开发节能50％的低碳建筑，需要增加建设成本1000元／平方米左右；老住宅节能改造成本约为80～120元／平方米。由此可知，在目前政府对节能住宅消费的激励政策匮乏情况下，开发低碳建筑不仅将增加房地产商的成本，而且还会通过房价转嫁到消费者身上，抬高房价，进一步减弱消费者的购买力。低碳房地产具有公共产品特性，房地产商进行节能减排的技术研发与消费者购买低碳房地产均存在生产与消费的正外部性，但目前政府还未能制定技术、金融、税收等优惠政策，对低碳房地产市场发展予以激励和支持。由于当前市场环境下，开发节能环保住宅新领域要承担更大的成本压力、市场和技术风险，这使得多数房地产商虽然认同“低碳”理念但在实际行动上却持“观望”态度。规模较大、资金雄厚的房地产商，则可能更倾向于专注在传统的住宅市场，选择一些比较保守的和成熟的技术。在战略侧重上只是将绿色住宅试点作为寻求高利润增长点和增强核心竞争力的手段，而不会将节能型建筑作为长期战略重心并大力投资。长此以往，我国难以实现节能技术的自主研发和创新，不利于经济转型；更难以通过拥有技术的产业化，降低绿色住宅的建造成本，在市场广泛而低价的推行节能建筑。国外技术的垄断也使我国难以大规模复制节能建筑，节能建筑的发展前景不明朗。而真正改变这一局面，开发拥有自主产权的节能建筑技术和节能材料，是我国绿色地产发展的根本途径。二．建筑节能技术自主研发水平快速发展，为房地产企业打造未来低碳住宅提供广泛的技术支持。节能技术发展历程：通过对近20年我国建筑节能领域的专利公布结果统计可知，2000年前后是我国建筑节能技术发展的转折点。进入21世纪后，随着我国经济建设的加快，国家对能源消耗和环境污染问题愈加重视，于2000年至今的10年间连续出台10多部法规以进行节能标准的设计并加强对建筑节能的管理。政府对环保节能的重视创造了有利的发展环境，大力推动了我国节能技术的自主研发和创新。如图表3所示，从2001年起，我国建筑节能技术在研发领域进入快速成长期，每年专利公布数量较前一年度的增长率最高可达143%。截止至今年10月，2010年公布专利数量已经与2009年全年专利公布数量持平，显示了强盛的增长劲头。在全部专利类型中，发明专利数量逐渐占据主要地位，自2002年起涨速高于实用新型专利，并且从2007年起连续四年保持直线上升状态，说明了近年来我国节能技术在新产品、新材料、新技术和新工艺领域的创新能力大大提升。图表4展示了近年来我国节能技术专利在申请与公布总数量上的变化情况，对公布数量曲线恒定上升并逐渐缩小与年专利申请数差额的趋势进行分析，可知近几年我国节能技术研发领域不仅热度上涨，在研发水平和成果达到专利标准方面也获得较大进展。表1.近20年我国建筑节能技术专利数量变动情况（数据来自于国家知识产权局网站专利查询库，查询关键字为建筑节能）年份发明专利实用新型外观设计合计19900101199112031992010119930202199411021995000019962103199700001998010119990404200010012001240620021405200326082004980172005136019200624220462007222704920084040080200961470108201067380105合计2462140460图3.近20年我国建筑节能技术专利增长趋势图4.历年建筑节能技术专利的申请与公布数量我国建筑节能现有主要措施：建筑能耗指建筑