SZJG 51-2015 房屋建筑面积测绘技术规范

·ICS07.040A78深圳经济特区技术规范SZJGSZJG22—2015代替SZJG/T22-2006房屋建筑面积测绘技术规范Specificationsforestatesurveyingandmapping2015-11-10发布2015-12-01实施深圳市市场监督管理局发布SZJG22—2015I目次前言.............................................................................II引言............................................................................III1范围................................................................................12规范性引用文件......................................................................13术语和定义..........................................................................14总则................................................................................75房屋数据采集........................................................................86房屋建筑面积计算...................................................................117房屋建筑面积变更测绘...............................................................348房屋建筑面积测绘成果报告书.........................................................35附录A（规范性附录）房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明....................40A.1《房屋建筑面积测绘外业测量检查记录》格式示例.....................................40A.2《点位、标高外业测绘记录表》格式示例.............................................40A.3《房屋分割测点点位略图》格式示例.................................................40A.4《房屋分割测点点位坐标表》格式示例...............................................40A.5《房屋分割测点点位测绘说明》格式示例.............................................40附录B（规范性附录）房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式..........................46B.1《深圳市房屋建筑面积测绘报告》...................................................46B.2《深圳市房屋建筑面积分栋分类汇总表》.............................................46B.3《深圳市建设工程竣工测量报告》...................................................47SZJG22—2015II前言本规范代替《房屋建筑面积测绘技术规范》SZJG/T22-2006。本次修订的主要内容是：——第二章中更新、增补了部分规范性引用文件；——第三章修改了地下室、半地下室等部分术语的定义，增加了地上核减建筑面积等相关术语和定义；——第四章将原第五章中的房产测绘精度要求的内容修改调整至第四章；——第五章中增加了房屋属性数据采集内容；——第六章中根据GB/T50353-2013及近年来的实践，修改了阳台、室外楼梯、凸窗等建筑空间的建筑面积的计算方法，并将原第八章中的基底面积计算修改调整合并至第七章；——附录B中增加了房屋建筑面积分栋分类汇总表等内容。本规范由深圳市规划和国土资源委员会提出并归口。本规范起草单位：深圳市地籍测绘大队。本规范主要起草人：时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、章淑君、夏辉、黄庆彬、费奎、罗和平、樊钟声、邹志平、文伟强、熊远社、周运林、龚代琼、杜绪奎、陶刚、刘勇。SZJG22—2015III引言2006年6月25日发布实施的《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG/T22-2006），规范和统一了深圳市房屋建筑面积的测绘计算。随着建筑设计的不断创新，原规范已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些规定不够严谨的问题也凸显出来。为使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，本次对《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG/T22-2006）进行修订。此次修订严格遵循相关国家标准，广泛收集近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，充分考虑了我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权管理等方面的基本要求和特殊需要，并与已发布实施的相关规范充分衔接。SZJG22—20151房屋建筑面积测绘技术规范1范围本规范规定了深圳市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。本规范适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与交易、房地产权登记、土地征收、城市更新、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。2规范性引用文件下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本规范。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。GB/T17986-2000房产测量规范GB/T20257.1-20071:5001:10001:2000地形图图式GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范CJJ/T8-2011城市测量规范3术语和定义下列术语和定义适用于本规范。3.1房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。3.2房屋建筑面积房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。3.3房屋套内建筑面积房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。3.4房屋使用面积房屋套内全部可供使用空间的面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。3.5房屋共有建筑面积建筑物内由多个产权人共同共有和按份共有的建筑面积，在房屋面积测绘中区分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共有建筑面积。3.6房屋专有建筑面积SZJG22—20152建筑物内由特定产权人占有和使用的建筑面积，一般情况下，具有以下特征：a.具有构造上的独立性，能够明确区分；b.具有利用上的独立性，可以排他使用；c.能够登记成为特定产权人的所有权。3.7房屋产权面积产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。3.8房屋基本单元（户）有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（栋号、房号等）的房屋或者特定建筑空间。3.9房屋建筑施工图面积测算依据未经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。3.10房屋建筑面积预售测绘依据经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。3.11房屋建筑面积竣工测绘依据竣工房屋的现状和经相关行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算。3.12房屋建筑面积现状测绘依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算。3.13房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、房屋属性（如建筑名称、房屋编号、使用功能等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。其中，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的分割测绘属于变更测绘的一种。3.14用地面积经市土地行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。3.15建设用地面积经市土地行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。3.16建筑基底面积平地建筑基底面积为建筑物首层柱、围护结构等结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为半地下室露出地面部分与建筑首层柱、围护结构等接触地面部分的结构外围水平投影面积叠加之和。3.17塔楼建筑基底面积塔楼接触裙房屋顶的自然层柱、围护结构等结构外围水平投影面积。3.18建筑覆盖率建设用地范围内所有建筑物建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。SZJG22—20153当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率有分级控制要求时：a)一级建筑覆盖率：一级建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积；b)二级建筑覆盖率：二级建筑覆盖率=塔楼建筑基底面积/建设用地面积（当裙楼高度≤24米时）或：二级建筑覆盖率=裙楼24米处外围水平投影面积/建设用地面积（当裙楼高度＞24米时）或：二级建筑覆盖率=裙楼规定标高处外围水平投影面积/计算用地面积（当《建设用地规划许可证》中有特别要求时）3.19容积率在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。3.20总建筑面积建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。3.21规定建筑面积相关行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定允许建设的建筑面积。分为地上规定建筑面积和地下规定建筑面积。3.22核增建筑面积相关行政主管部门为了公共安全，方便公共活动、改善公共环境、鼓励配建机动车停车位等目的，经核定允许在地上（下）规定建筑面积指标以外增建的特定用途的地上（下）建筑面积。3.23核减建筑面积地面以上建筑室外或室内透空空间、凹槽、建筑层高、阳台面积等不按规定设置或超过相应规定限值时，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。3.24建筑层数层高在2.20米以上的楼板结构分层层数。3.25裙房在高层或超高层建筑主体投影范围外，与建筑主体相连的附属建筑。3.26裙楼、塔楼有裙房的高层或超高层建筑中，建筑主体位于裙房屋面以下的低楼层部分与裙房一起合称为裙楼；建筑主体位于裙房屋面以上的高楼层部分称为塔楼。3.27层高相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。3.28楼层净高楼（地）面面层(完成面)至上方楼板结构底面之间的垂直距离。3.29梁底净高从楼（地）面面层(完成面)至上方最大结构梁底面之间的垂直距离。SZJG22—201543.30自然层按楼（地）板等结构分层的楼层。3.31标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。3.32夹层在一个楼层内，以结构板形式局部增设的且投影面积不大于该楼层建筑面积1/2的楼层。3.33错层室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层。3.34架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。3.35结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因采用不同的结构布局或型式，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。3.36设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。3.37避难层按消防规范要求，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。3.38屋面层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。3.39地下室平地或坡地建筑中设置的顶板面高于周边室外地面的高度均不大于1.50米的楼层。3.40半地下室坡地建筑中设置的顶板面当超