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房地产建筑业营改增政策前瞻及应对大成方略纳税人俱乐部陈萍生2019/8/5大成方略纳税人俱乐部2营改增的挑战•一、认识增值税，营业税与增值税区别？增值税如何计算？税负是否增加？能否转嫁？•二、对本单位效益带来哪些利弊，综合净利润增加还是减少？收入和成本费用变化？•三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？哪些业务关系将调整？•四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？2019/8/5大成方略纳税人俱乐部3•五、营改增将面临哪些困难？如何积极应对？研究制定合法的应对措施？哪些措施能降低增值税，目前哪些做法会增加增值税？•六、企业内设机构和职能是否需要调整？营销策略是否需要调整改变？过渡期如何营销？•七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？•八、学习后，结合本单位实际我们要给公司管理层提出哪些建议？2019/8/5大成方略纳税人俱乐部42019/8/542019/8/54主要内容•一、营改增背景•二、应纳税额计算•三、增值税征收管理•四、增值税会计处理•五、营改增应对思路•六、营改增的销售策略2019/8/5大成方略纳税人俱乐部52019/8/5一、营改增背景•按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。•1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。•增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部62019/8/56•营业税存在重复征税•1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。•2.营业税企业购进材料固定资产不能抵扣•3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣•4.营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣•5.差额征收问题多多，监管困难2019/8/5大成方略纳税人俱乐部7•中华人民共和国营业税暂行条例•第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：……（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；……2019/8/5大成方略纳税人俱乐部82019/8/58•财税[2003]16号•从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。•单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部92019/8/59•国税发[2004]69号•住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部102019/8/510•增值税特征•增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：•1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。•2、核心是税款的抵扣制。•3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部11•营改增的积极效应•1.减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度。•2.打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化。•3.为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部122019/8/512•试点方案•财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc•1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部132019/8/513•2、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。•3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部142019/8/514•已营改增行业范围•试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。•暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部15•建筑业营改增税负测算•工程收入为11100，营业成本9990，原材料占55%（建筑材料45%、钢材40%、其他15%），人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。•销项税额=11100/1.11×11%=1100•进项税额=9990×60%/1.17×17%=870•增值税=1100-870=230•税负率=230/10000=2.3%2019/8/5大成方略纳税人俱乐部16•财税〔2009〕9号•一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：•1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。•3、自来水。•4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部172019/8/5•房地产营改增测算(17%)•每平米单价10000，按万科年报成本7800（包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建安工程费、配套设施费、开发间接费用和利息费用）。60%取得增值税专用发票。•销项税额=10000÷(1+17%)×17%=1453•进项税额=7800×60%÷(1+11%)×11%=464•增值税=1453-464=989•税负率=989÷8547×100%=11.57%2019/8/5大成方略纳税人俱乐部182019/8/5•房地产营改增测算(11%)•每平米单价10000，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。•销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991•进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464•增值税=991-464=527•税负率=527÷9009=5.85%2019/8/5大成方略纳税人俱乐部192019/8/519二、应纳税额计算•一般纳税人和小规模纳税人•增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。•应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部202019/8/5大成方略纳税人俱乐部212019/8/521•纳税人按照年增值税应税销售额(500万元)划分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为增值税一般纳税人。•增值税一般纳税人通常适用一般计税方法，按照不含税销售收入乘以适用税率计算销项税额，减去进项税额后的余额为应纳税额。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部22•增值税一般纳税人资格认定管理办法•国家税务总局令第22号•第十条主管税务机关应当在一般纳税人《税务登记证》副本“资格认定”栏内加盖“增值税一般纳税人”•第十一条纳税人自认定机关认定为一般纳税人的次月起（新开业纳税人自主管税务机关受理申请的当月起），按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条的规定计算应纳税额，并按照规定领购、使用增值税专用发票。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部23销项税额与进项税额对比纳税不纳税2019/8/5大成方略纳税人俱乐部242019/8/524•举例：某房地产公司一般纳税人2015年4月取得销售收入1170万元，当月支付建筑业劳务和购进货物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税120万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。专用发票增值税款已按规定认证。•当月应纳税额=1170÷（1＋17%）×17%－（120+3.4）=46.62019/8/5大成方略纳税人俱乐部252019/8/525•增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税，按照不含税销售收入乘以3%的征收率计算缴纳增值税。•如：某纳税人某项开发产品含税销售额为500万元，在计算时应先扣除税额，即：•不含税销售额=500÷（1+3%）=485.44•增值税应纳税额=485.44×3%=14.562019/8/5大成方略纳税人俱乐部26•有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：•（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。•（二）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部272019/8/5一般计税方法与简易计税方法•销项税额•销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。•计算公式：销项税额=销售额×税率•某试点增值税一般纳税人，2015年4月取得一笔收入1000万元•销售额=1000÷(1+17%)=854.70•销项税额=854.70×17%=145.302019/8/5大成方略纳税人俱乐部28•价格偏低管理•纳税人提供应税服务的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同提供应税服务而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：•（一）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。•（二）按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。•（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）2019/8/5大成方略纳税人俱乐部29•单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：•（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。•（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部30•营业税暂行条例实施细则•第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。•分析：项目公司将开发产品转作投资性物业或自用，属于视同销售行为？2019/8/5大成方略纳税人俱乐部31•混业经营分别核算收入•纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按以下方法适用税率或者征收率：•1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。•2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。•3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或应税服务的，从高适用税率。2019/8/5大成方略纳税人俱乐部322019/8/532•进项税额•进项税额，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。•1.一般纳税人才涉及进项