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一.房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。二.房地产开发的特征及其原因：1.综合性:（1）是房地产开发的内在要求（2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性（3）作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要经过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性:(1)微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势和政策影响的风险三.为什么会有房地产开发：1城市规划的需要，提高土地的利用效率2城市社会和经济发展的需要3居民生存的最基本需求四．房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1)新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五.开发模式根据房地产开发企业核心业务过程的不同1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发六.四个阶段八个步骤四阶段:1投资机会的选择与决策分析2前期工作3建设阶段4租售阶段八步骤:1提出投资设想并投资机会的寻找2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权——立项、申请购置开发土地5规划设计与方案报批——委托规划设计6签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7施工建设与竣工验收，即将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上进行建设施工的过程。8市场营销与物业管理七.房地产开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。八.房地产开发法律体系房地产开发法律体系法律—国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规范的总称法规—包括房地产开发行政法规（国务院“条例”的形式制定和颁布，用于贯彻法律）和房地产开发地方法规规章—房地产开发法规的“细则”，以便于法规的实施。其他相关法规九.房地产开发基本制度（一）房地产开发经营管理制度（二）建设用地及房屋拆迁管理制度（三）城市规划设计管理制度（四）工程建设管理制度（五）房地产交易管理制度（六）物业管理制度十.从事房地产开发应遵守的基本原则（一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则（二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则（三）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（四）房地产开发必须按约开发的原则（五）房地产开发严格按规范设计、施工、保证开发产品质量合格的原则（六）房地产开发鼓励开发建设居民住宅的原则第二章房地产开发项目决策一.房地产开发项目决策的三定:定点定项定方案二.房地产开发决策应遵循的原则（1）科学化与民主化原则（2）系统性原则（3）经济、社会、生态效益相协调三·房地产开发决策的程序（1）.投资机会寻找——房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经验和对房地产市场的现状和未来的发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。（2）筛选——对初选的项目进行项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进行研讨——落实到一个地块上。（3）初步可行性研究——在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。辅助研究——对项目的一个或几个重要的方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。项目建议书——是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建设的必要性方面来分析，同时初步分析投资建设的可行性。（4）（详细）可行性研究——对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建设条件可能性和财务上的盈利行论证后，对工程项目作出投资决策。（5）项目评估和决策项目评估——在可行性研究的基础上，对可行性研究报告进行审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目进行全面的综合评价，判断项目是否有可行，提出评价意见，写出评估报告四.房地产开发项目可行性研究的作用1、判定房地产开发项目投资决策科学、合理的依据；2、保证项目开发过程有序性的基础；3、筹集开发资金的重要依据；4、开发商与有关部门签订协议、合同的依据；5、开发商编制规划、设计任务书（招标文件）的依据。五房地产开发项目可行性研究的专业机构和人员构成（一）专业机构：正式的可行性研究一般应由专业评估咨询机构来完成。能进行较全面的、综合的、专业的调查分析。（我国不规范，常有公司自己来做）（二）人员：1、注册房地产估价师（1-2名）2、造价工程师（1名）3、市场调查和分析人员（1-2名）4、经济分析专家（1名）5、制作人员（1-2名）6、社会学、环境学专家（若干名）六.房地产开发可行性研究的依据1.经济建设方针、政策、长远规划.2.项目建议书或其他文件.3.城市规划.4.自然、经济、社会等有关基础资料.5.技术资料.6.国家规定的经济参数和指标.7.备选方案的土地利用条件等.8.开发商委托合同七.(1)住宅市场调查关注的:1市场需求的区位偏好2地区住宅市场的范围和物价(2)商业用房市场调查关注的:1住宅小区商业服务设施.2居民区商业设施.3.城市商业中心八·可研报告编制的误区与对策１、常见误区(１)按一个标准进行效益分析（２）先确定结论，后寻找依据（３）认为找世界名家编制报告最权威、可行２、对策(１)快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、误差控制的根本；(2)从业人员素质，是提高可研水平的基础，是控制可研误差的基本保障；(3可研数据库，是保证可研质量的有效手段九·可行性研究报告的内容1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附件6.附图第三章房地产开发项目的开发准备一.房地产开发项目报建与审批的流程1请选址或通过招拍挂获取土地使用权证2复选址，并提出规划设计要求3审规划设计方案4定设计方案《审定设计方案通知书》5请《建设用地规划许可证6划部门核发《建设用地规划许可证》7请建设用地《土地使用权证》8大初步设计及审批9工图设计10办理建设工程规划许可证二.房地产开发前期规划中需要办理的“一书两证”1.选址规划意见通知书２.设用地规划许可证３.设工程规划许可证五证：国有土地使用权证（国土局）,建设用地规划许可证（规划局）,建设工程规划许可证（建设局）,建设工程施工许可证（建设局）,预售许可证（房管局）三.获取两证一书期间需要的其他凭证１.规划设计条件通知书２.审定设计方案通知书一.城市规划的三个层次1城市总体规划——综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期与远期建设的关系，指导城市合理发展的主要依据。2分区规划——在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。3详细规划——以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计二.城市规划与房地产开发的内在联系：1.城市规划对房地产开发起着必要的管制作用2.城市规划指导和促进房地产开发3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段从某种程度上说，这两者都是城市建设的不同阶段（计划与实施），其共同的目的是：为城市服务，创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。三.城市规划与房地产开发的区别1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性四.(一）城市规划与房地产开发不协调表现1过度开发2开发的随意性3对公共开发的冷落(二)城市规划与房地产开发协调措施1城市规划应加强对房地产开发的管理2要充分考虑开发者利益，增强规划的弹性和应变能力3与房地产开发管理相适应的新的规划方法五.城市规划的管理制度1城市规划的公布制度2选址意见书制度3建设用地规划许可证制度4建设工程规划许可证制度5城市国有土地使用权出让转让管理制度6规划设计单位资质管理制度六.土地使用的内容和指标内容:①土地使用性质②土地使用的相容性、适建性③用地边界和面积指标:①建筑容积率②建筑密度③人口密度④绿地率七.建筑形态1建筑控制①建筑高度②建筑后退③建筑间距2城市设计垂直绿化建筑小品建筑色彩绿地水面八.土地使用权的获得途径1划拨2出让（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3转让九.招牌挂的比较1招标出让国有土地使用权：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2拍卖出让国有土地使用权—是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为3挂牌出让国有土地使用权—是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为第三章城市房屋拆迁安置与补偿一.房屋拆迁的基本程序1申请规划用地2申请房屋拆迁许可证3核发拆迁许可证4房屋拆迁公示5签订拆迁安置补偿协议6拆除房屋二.房屋拆迁所需资料１.建设项目批准文件;２.建设用地规划许可证;３.国有土地使用权批准文件;４.拆迁安置方案;５.资金到位的证明;（6）产权清晰、无争议的安置用房证明（山西）三.拆迁的基本方式1、政府统一组织拆迁——政府统一组织或委托有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋进行统一拆除，对被拆迁人统一进行补偿和安置。——公用设施用地2、拆迁人自行拆除——自行进行安置和补偿；——需要向房地产主管部门申请拆迁许可证3、拆迁人委托拆迁——委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁人和受托单位应签订合同拆迁单位资质（1）房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托；（2）自行拆迁要获得拆迁许可证；（3）受托单位要取得房屋拆迁资格证书；四.补偿与安置的基本方式（1）货币补偿—指拆迁人和被拆迁之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素（所有权证确认），参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价值补偿协议。（2）产权调换—指拆迁人以原地重建或易地新建的房屋或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有人进行交换；五.不同类型房屋的补偿方式（1）公共事业用房及设施：重建或货币补偿；（2）私有房屋：国家鼓励和提倡达成货币补偿安置的协议；（3）产权不明确房屋：拆迁人提出方案并报拆迁管理部门审核同意；证据保全。（4）设有抵押权房屋：依担保法有关规定。①产权调换——重新签订抵押协议；②货币补偿——重新设立抵押权。（5）租赁房屋：①解除租赁合同关系的，或被拆迁人对房屋承租人安置的，拆迁人对被拆迁人补偿；②不能解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。（6）违章建筑和超过批准期限的临时建筑：不予补偿（7）未超过批准期限的临时建筑：应当给予适当补偿。六、区别拆迁人与被拆迁人拆迁人——指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人。被拆迁人——被拆迁房屋及其附着物的所有人。第四章房地产开发项目的勘察与设计一.勘察,设计工作的发包方式1招标发包(1)公开招标（2）邀请招标2直接发包二.勘察,设计工作的发包的招标程序1．组织招标工作小组2．编制招标文件3．发布招标广告或发出邀请投标函4．对投标机构进行资格审查5．向合格的投标者发售或发送招标文件6．组织投标者踏勘工程现场，解答投标者提出的问题7．接受投标者的标书8．开标、评标、中标三.违法分包和非法转