房地产开发

房地产开发第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产：房产和地产总称。包括房产、地产、房地产三种形态。2、房地产开发：房地产开发是指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划的要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。3、作用：（1）、房地产开发和经营是社会经济发展的重要组成部分；（2）、房地产开发业的发展是生产社会化的必然结果；（3）、房地产开发已成为我国的支柱性产业；（4）、改变了我国社会经济发展的总体结构。二、房地产开发商及其开发队伍1、开发商的特性2、开发商的社会声誉:开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民接受。3、开发队伍：开发商在开发队伍中起组织作用。三、开发商及其合作伙伴1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、金融机构4、建筑承包商5、专业顾问：建筑师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。第二节房地产开发的主要程序Why：房地产开发要按《城市房地产开发经营管理暂行办法》等有关法规规定的程序进行？B：1、房地产产品的形成有其内在的规律性；2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。第三节土地使用权的获取一、概述获取土地使用权对开发商进行房地产开发的意义二、我国城市土地市用制度及其演变无限期-----有限期，无偿-----有偿（一）城市土地1、范围：城市区域内的陆地和水域及其上下空间2、层次（1）城市市区土地（2）城市规划区土地（3）城市行政区划内的土地（二）城市土地使用制度改革的原因——传统使用制度的弊端1、国家在土地上的收益大量流失2、土地资源浪费严重3、掩盖了土地级差收益4、阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化5、城市内部用地结构不合理6、不利于建立城市建设资金长期平衡机制7、无偿使用土地不符合市场经济原则8、不利于对外开放和吸引投资（三）改革的主要内容和特点1、不改变城市土地的国家所有制2、土地使用权不全面商品化3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度4、城市土地管理部门对城市土地实施有效的行政管理第四节城市规划及其对房地产开发的影响一、城市规划的作用和任务1、作用：保护城市生态环境，实现可持续发展2、任务：二、城市规划与其他规划的关系1、层次总体规划，详细规划2、内容（1）总体规划：城市性质，发展目标，发展规模（2）详细规划：规划地段各建设用地的具体情况3、动态变化（1）城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化（2）地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣4、城市规划与其他规划的关系国民经济和社会发展计划是编制城市规划的依据，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。三、城市规划建设用地的分类1、居住用地2、公共设施用地3、工业用地4、仓储用地5、市政公用设施用地6、绿地四、规划设计方案中的主要技术指标建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。五、城市规划与房地产开发的关系(一)、城市规划制定的原则城市规划的编制应当遵循下列原则：1．从实际出发，科学预测城市远景发展的原2．保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。3．有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。4．合理用地、节约用地的原则。（二）、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健康有序地发展1、控制商品房开发总量2、控制土地供应量。3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第五节房地产开发的政府干预一、政府干预的必要性1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件(时间、物质、资源条件)3、房地产开发企业缺乏总体经济有序发展的背景和环境4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济发展二、政府制定干预房地产市场政策的原则（一）目标的确定性1、使存量房地产资源得到最有效利用2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间3、引导新建项目的位置选择4、满足特殊群体的需要（二）政策的连续性与协调性三、房地产市场的宏观调控（一）土地供应计划的调控（二）城市规划的指导（三）地价的杠杆作用（四）税收的功能（五）金融杠杆的作用（六）住房政策的影响四、房地产市场的行为规范1、建立完善的资质审查制度2、完善产权登记制度3、建立房地产价格评估制度4、建立规范的交易程序第二节房地产开发的主要程序第二节房地产市场运行规律房地产产品的形成有其内在的规律性；房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。四阶段：投资机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售与资产管理阶段八步骤：投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工程建设、竣工投入使用、资产管理。一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择（1）投资机会寻找——“看地”（2）机会筛选——落实地块2、投资决策分析（1）市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平作用：选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位（2）项目财务评估：项目经营收入与费用的对比3、工作内容：市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价4、相关部门：开发公司，合作对象，咨询部门二、前期工作1、分析项目用地四至范围与特性，规划允许用途及获益能力大小2、获取土地使用权3、征地与拆迁、安置、补偿4、工程勘察与规划设计、建设方案的制定5、获得规划许可证6、施工现场的“三通一平”7、市政设施接驳的谈判与协议8、安排短期和长期融资9、寻找预租（售）客户10、确定目标市场、租金或售价水平11、对工程量和开发成本进行更详细的估算12、选择承包商13、开发项目的保险事宜洽谈立项、申请购置开发场地（规划局，国土局、房管局、计委）委托规划、设计（规划、勘察、设计单位、规划局）筹集开发资金（相关金融机构）申领建设工程规划许可证（规划局）拆迁、安置、清场（住户，派出所，有关管理部门）三、建设阶段1、主要任务：进度，成本、质量控制2、工作内容：招标、投标、发包项目（建管部门、施工企业）施工准备，三通一平（施工企业）施工的组织管理与控制（工程部门、监理公司）竣工验收、交付使用（规划局、房管局、工程质管部门）四、租售阶段1、工作内容：制定销售、租赁计划、宣传、广告（传媒机构）商品房销售、签约、公证、付款（建委，建行，物价局、公证部门）小区管理、经营、服务（物业管理公司、居委会、派出所、工商局）居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地（ha），指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地（m2/人），是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。（3）居住区总建筑面积（m2），指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/户），指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比（5）平均每户居住建筑面积（m2），指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：居住建筑密度=居住建筑基底面积÷居住建筑用地面积。（7）容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积÷居住建筑用地面积。（8）人口毛密度（人/ha），指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度（人/ha），指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数（层），指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。（11）高层比例（%），一般.层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距（m），指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价（元/m2），指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。非居住区开发项目技术经济指标（1）建筑容积率，指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。（4）建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积，指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度，指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。（7）绿化率，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数，指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。规划对房地产开发的引导1、地段的选择2、控制土地供应量。3、控制商品房开发总量。4、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第二章房地产市场运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。是房地产的买家和卖家在某个特定区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和。二、房地产市场的运行环境1、社会环境：人口数量、性别、年龄、教育程度2、政治环境：政治体制、政府能力、政策连续性3、经济环境：就业水平、支付能力4、金融环境：金融体系、金融资源5、制度环境：现行法律与相关政策6、技术环境：技术水平、技术政策7、资源环境：土地、能源、生态等条件8、国际环境：三、推动房地产市场转变的社会经济力量（一）影响房地产市场转变的社会经济因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁第二节房地产市场的供求关系一、影响商品住宅需求的因素1.收入的变化；2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化二、影响房地产市场供给变化的因素1.房地产开发成本2.政府政策变化3.对未来的预期三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制，在社会主义市场经济条件下，价格机制起着主要作用，但国家宏观调控对市场产生重要影响。第三节房地产市场结构与市场指标一、市场结构1、总量结构：开发和销售之间的数量结构关系。2、区域结构：不同区域或城市之间的差异3、产品结构：不同物业类型的组合关系4、供求结构：不同档次物业的供求关系5、投资结构：不同投资方式的协调关系二、房地产市场细分1、按地域范围分：如湖北房地产市场、咸宁房地产市场、温泉房地产市场；2、按房地产的用途和等级分：居住物业市场、商业物业市场、工业物业失常、特殊物业市场；3、按房地产交易形式分销售市场、租赁市场、转让市场、抵押市场、保险市场；4、按存量增量细分：一级市场、二级市场、三级市场；5、按目标市场细分：三、房地产市场指标（一）供给指标：1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建设周期10、竣工房屋价值(二)需求指标1、人口数2、城市家庭人口3、就业人员数量4、就业分布5、城镇登记失业率6、城市家庭可支配收入7、城市家庭总支出8、房屋空间使用数量9、商品零售价格指数10、城市居民消费价格指数（三）市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金房地产泡沫概念：房地产投机引起的房地产市场价格