房地产开发三大《司法解释》

1房地产开发三大《司法解释》实务与操作技巧讲课提纲序言：最高人民法院2005年6月28日发布并于2005年8月1日施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》；该《解释》的出台对规范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场（即商品房交易市场）的土地交易行为，维护房地产市场，促进市场经济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极的影响。最高人民法院发布并于2005年1月1日施行的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《解释》虽然只有短短的28条，但由于入世的需要和理论上的重大突破以及对客观市场的认可,将对我国建筑市场，特别是施工企业和房地产开发企业产生重大而有深远的影响；最高人民法院发布并于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,《解释》对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数买、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房的担保贷款等如何使用法律的问题作了比较详细的解释。通过在实体和程序上对现行法律规定的深入细化，也增强了法律的可操作性，统一了法律的适用，有利于对当事人的平等保护。上述三大《司法解释》是房地产开发中土地的取得、房屋的建造和销售三个最重要而必不可少的环节，为减少和预防纠纷的发生，避免不必要的损失，学习他它、研究它、运用它，不仅仅是法律人的专利，更是相关管理部门、房地产开发企业、施工企业所必需的。本讲课内容，以操作实为主，力争用大量案件（土地使用权与房地产开发合作30例、施工合同50例、商品房销售70例）教会工作人员怎样规避风险、转移风险和化解矛盾，最大限度维护本单位利益。通过学习，相信会对国土、规划部门和房地产开发企业、施工企业以及房地产律师直2接产生深远的影响，使你和你所在单位受益匪浅。第一课土地出让、转让与房地产开发合作第一讲：国有土地使用权出让常见纠纷及处理一、土地使用权出让合同（一）条文主旨（二）房地产开发用地（三）土地使用权出让合同的概念和性质1．土地使用权出让合同的概念板2.土地使用权出让合同的性质（四）土地使用权的出让1.国有土地使用权出让的概念2.土地使用权出让的特征3.土地使用权出让的性质案例1.某房地产公司与某市国土局挂牌出让土地使用权纠纷案二、开发区管理委员会出让土地行为的处理（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）本条解释起草过程中的不同观点（四）对本条解释的理解与适用1．开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效2．本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订阅的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效案例2.高新技术产业开发区国土局是否有权出让国有土地案例3某开发区管委会与某房地产开发公司的土地使用权出让合同是否有效三、协议出让土地价格的确定（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景1.我国土地资源的现状及相关使用制度的变化32.协议方式出让土地使用权的利弊分析3．现有的相关规定及解决措施过于原则且缺乏可操作性（三）本条解释起草过程中的不同观点本次司法解释公开征求意见的情况汇总（四）对本条解释的理解与适用1.正确理解本条司法解释的适用范围2.正确理解以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价3.低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效4.准确把握本条解释中所包含的当事人的主体范围5.正确理解各方当事人权利的具体内容6.正确认识和处理合同解除后的法律后果案例4.开发商与市建委、市政府的迁安置工程款和土地使用权出让合同纠纷案四、对未办理批准手续合同的处理（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景1.我国关于土地出让审批问题的立法现状2.已有的规定难以妥善解决实务中的出现的问题，是本条司法解释出台的内在动力和原因（三）本条解释起草过程中的不同观点1.各方对本条司法解释的意见及建议2.对于于案件中当事人的主体范围要有准确的把握3.本条司法解释规定与以往司法解释的不同之处及原因4.新的规定反映出我国法律及司法实务中对于判定合同无效的原则及指导思想等的发展脉络（四）对本条解释的理解与适用1.适用本条司法解释的首要前提，是双方当事人已经签订了土地使用权出让合同，并且合同已经开始进入履行阶段2.合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，请求确认合同无效3.出让方因此不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持4.本条解释的起草、制定主要为解决关于因出让方存在过错行为而造成合同解除等问题的处理五、土地出让金的调整4（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景1.关于因土地出让合同内容发生变更而导致土地出让金调整问题，我国目前已有的相关规范及具体措施2.起草本条解释的起因及经过（三）对本条解释的理解与适用1.正确认识在签订了土地使用权出让合同后因改变土地用途而导致的土地出让金价金调整的性质2.变更土地用途除需要由受让方与出让方双方协商一致致外，还必须取得合法的审批手续3．本条规定中改变已经出让土地的土地用途的主体是单一的4．人民法院支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求，应当以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来予以调整案例5．土地行政机关能否以未在合同约定的期限内完成工程建设为由，无偿收回土地使用权？六、对擅自改变土地用途合同的处理（一）条文主旨（二）本条解释的制定背（三）对本条解释的理解与适用1．只有土地出让合同纠纷中的出让方，才有权以本条解释作为依据，提起民事诉讼，请求解除合同。2．对于擅自改变土地使用权合同中约定的土地用途的认定。案例6、国土局出让的土地存在瑕疵，其违约责任如何认定处理第二讲：转让国有土地使用权常见纠纷及处理七、土地使用权转让合同（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）对本条解释的理解与适用1.审判实践中常见的国有土地使用权有偿转让合同有以下几种类型2.适用范围本条司法解释应当注意的问题案例7．未在约定的期限内完成拆迁按安置，某土地管理局是否有权收回土5地使用权？八、未办理权属于变更登记的合同有效（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）对本条解释的理解与适用1.《城市房地产管理法》第37条规定的“不得转让”是否属于法律禁止性规定？2.《城市房地产管理法》第38条规定了以出让方式取得国有土地使用权者转让房地产时必须具备的条件，在签订转让房地产合同时未能具备上述条件，引起的后果是合同无效还是不发生产权转移的效力？案例8、未经土地管理部门批准并登记的土地使用权转让是否有效案例9：房地产开发合同合法有效，一方主张是土地转让不予支持九、未取得土地使用权证的转让合同的效力认定（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）土地使用权转让与物权变动的模式1.土地使用权转让的性质2．物权变动的模式（四）土地使用权转让合同的成立生效（五）未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同的效力认定与无权处分1.未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同的性质归属2.我国民事立法关于无权处分行为效力的规定3.《解释》对无权处分行为效力的认定4.对《城市房地产管理法》规定的投资开发条件的思考案例10：房地产联合开发及合同无效，投资款反还，利息损失各承担50%。十、一地数转合同的处理原则（一）条文要旨（二）本条解释的制定背景（三）一地数卖合同的效力（四）合同的优先履行及土地使用权的归属1.土地使用权变更登记2.土地先行合法占有投资开发3．先行支付土地款64．土地使用权转让合同订立顺序（五）转让方的责任承担1.合同解除2.合同解除的法律后果3.合同解除的责任形式案例11、对土地管理相对人的申请，未在合理的期限内给予明确答复，应承担何种责任十一、划拨土地转让未经批准的无效（一）条文要旨（二）本条解释的制定背景（三）国有划拨土地未经审批能否转让（四）受让方与国土部门局订立土地出让合同后，转让合同是否有效（五）需要说明的问题1．合同效力补正的期限2.出让金的交纳3.有批准权的人民政府案例12关于以划拨土地投资合作并转让在建工程纠纷案十二、划拨土地转为出让土地的纠纷处理（一）条文要旨（二）本条解释的制定背景（三）转让合同向补偿性质合同的转（四）关于对划拨土地使用权人补偿（五）转让土地与房屋及其他地上附着物之关系（六）需要说明的问题1.关于国有企业改革中划拨土地使用权处置2.关于政策性优惠住房划拨土地使用权的处置3.土地出让金的负担案例13.以划拨方式取得的国有土地使用权，土地及地上物未经审批能否转让十三、划拨土地直接转让的纠纷处理（一）条文要旨（二）本条解释的制定背景（三）需要注意的问题71.受让方须具有划拨土地使用资格2.关于土地收益要否上缴国家案例14．某市土地管理局是否又权收回国有土地使用权第三讲：：合作开发房地产常见纠纷及处理（上）十四、合作开发房地产合同（一）条文主旨（二）合作开发房地产合同的概念（三）合作开发房地产合同的法律特征1.主体的特殊性2.标的特殊性3.合同内容的特殊性（四）当前合作开发合同中存在的主要问题1.在司法实践中，关于开发经营的资格问题常常引发多种争2.对合作一方以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的应当如何处理案例15房地产转让合同无效，一方主体吊销法定代表人被判刑，是否有诉讼主体资格十五、房地产开发经营资质（一）条文主旨（二）房地产经营资格在房产开发中的意义（三）讲话开发企业取得经营资格的基本要件（四）双方均不具备房地产开发经营资格的法律后果（五）双方均不具备房地产开发经营资格，但起诉前一方取得经张家口资格或者合作成立房地产开发企业的处理原则案例16：司法裁决对合作开发房地产合同主体的变更案例17：法院判决确认房屋合建合同无效，同时判决对合同无效负有责任的一方承担违约责任，是否正确？十六、划拨土地未经批准合作开发的无效（一）条文主旨（二）划拨土地的法律性质1．取得的法定性82．取得的无偿性或低偿性3．使用的无期限性4．处分权的局限性（三）划拨地未经批准不得作为投资（四）划拨土地使用权作为投资的补正期限和补正条件案例18：以划拨土地使用权参与联建的合同效力如何认定？十七、增加投资数额分担比例的确定（一）条文主旨（二）投资数额与合同约定（三）投资数额增加的两种情形（四）投资数额增加的承担方式与承担比例案例19：合作合同无效，终止合作合同的协议是否有效？十八、建筑面积减少的分配处理（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）本条解释制定过程中的不同观点（四）对本条解释的理解适用1．对房屋实际建筑面积如何分配，原则上按照当事人的过错确定2．因不可归责于当事人的事由千万实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定3．当事人的过错无法确定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定案例20支付内部定额承包费的《合同书》是否为土地使用权转让合同？十九、违章建筑不予分配（一）条文主旨（二）本条解释的制定背景（三）本条解释制定过程中的不同观点（四）对本条解释的理解与适用1.依法需经批准的房地产建设项目，未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉92.房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起3.擅自变更建设工程规划，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉4.当事人隐瞒建设工程规划变更的事实造成的损失，由当事人按照过错承担（五）关于房屋竣工验收问题1.关于竣工验收的概念和条件2.关于竣工验收的程序3.关于竣工综合验收4.关于房屋建筑工程竣工验收讨论本条时的争议焦点是，在什么情形下人民法院对这类案件才能受理？案例21：合同解除条件及销售商品房资格案例22