房地产开发与gdp的研究1024489173

——长期均衡及短期波动刘源远，马玲，于明大连理工大学经济系，大连(116023)E-mail：[e-mail]摘要：房地产投资对房地产行业的发展发挥着重要的作用，对其发展规律的研究不但具有理论价值，更具备重要的实践意义。本文主要针对我国的房地产投资变化运用协整检验、格兰杰因果检验及误差修正模型对我国房地产投资和GDP之间的关系进行了实证分析。结果表明：（1）房地产投资与GDP之间存在长期均衡关系；（2）房地产投资和GDP互为因果关系；（3）在短时期内，房地产投资的短期波动是GDP短期波动的格兰杰原因，LGDP偏离均衡位置的34.5%在短期得到调整。关键词：房地产投资，协整检验，格兰杰因果检验，误差修正模型中图分类号：F293.31.引言世界各国的经济发展历程均表明，在经济总量增加的过程中，由于不同时段的增长速度或者增长率总存在着快慢或者高低的差异，所以导致了经济总量在时间序列上产生了波动现象。同样，在房地产投资和国民经济的发展水平一样，不是平稳地发展，在其发展过程中，也会形成了循环往复的周期性扩张与收缩运动。房地产投资作为固定资产投资的一部分，在拉动国民经济增长，带动相关行业的发展，改善城市的投资环境，提高人民生活水平，吸引外资、促进对外开放等方面发挥了积极的作用。从近几年的实践看，房地产业因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已成为国民经济发展中新的经济增长点，这已得到了业界和学界的普遍共识。但在房地产市场发展是否推动了经济增长，特别是房地产投资是否成为经济增长的原因方面，学界却存在两种不同观点。一种观点认为房地产投资和经济增长互为因果关系，另一种观点认为房地产投资是经济增长的原因，但经济增长却不是房地产投资增长的原因。王勉等（1999）认为我国国民经济增长率的变动对于房地产投资波动具有决定性作用，国民经济周期性波动是导致我国房地产投资波动的重要因素[1]，黄正军等（2006）认为房地产投资与宏观经济的周期具有正相关关系[2]。梁云芳等（2006）年房地产经济和宏观经济是互动关系，相互拉动又相互牵制，并且这种关系越来越强[3]。岳朝龙等（2006）认为房地产投资和GDP是长期均衡的[4]。两者关系究竟怎样？他们的波动有没有联系？很少有人将二者长期和短期的关系结合起来分析，本文将利用我国1987-2004年房地产投资和国内生产总值实际数据，运用协整检验、格兰杰因果关系检验和误差修正模型探讨两者之间的内在联系，为规范我国房地产投资，促进我国房地产市场健康、持续、有序发展提供理论依据。2.房地产投资和GDP的基本情况本文主要探讨房地产投资和宏观经济发展水平之间的关系，从长期和短期两个角度进行分析，这里采用国内生产总值GDP衡量宏观经济发展水平，房地产投资实际完成额度量房地产投资情况。长期主要分析他们的长期均衡情况，短期主要是两者波动的关系。首先介绍一下本文涉及到几个基本的时间序列，表示如下：（1）国内生产总值的时间序列记为{,1987,1988,,2004.}tGDPt=L-1-（2）房地产投资实际完成额的时间序列记为{,1987,1988,,2004.}tFDCIt=L分别对以上两个时间序列中每个元素取对数后的时间序列记为：（3）{ln(),1987,1988,,2004.}ttLGDPGDPt==L（4）{ln(),1987,1988,,2004.}ttLFDCILFDCIt==L衡量他们短期波动的时间序列：（5）1{,1987,1988,,2004.}tttDLGDPLGDPLGDPt−=−=L（6）1{,1987,1988,,2004.}tttDLFDICLFDCILFDCIt−=−=L表11987年至2004年的FDCI和GDP的相关数据对比单位（亿元）年份FDCIr1(%)GDPr2(%)年份FDCIr1(%)GDPr2(%)1987113.4748.511962.511.619963216.42.167884.69.61988219.6971.614928.311.319973178.3-1.274462.68.81989236.86616909.24.119983614.213.778345.27.81990233.73-7.118547.93.819994103.213.582067.57.11991336.1532.721617.89.220004984.121.589468.181992731.21117.526638.114.220016344.127.397314.87.519931937.516534634.413.520027790.922.8105172.38.31994187931.846759.412.6200310153.830.3117390.29.319953149.123.358478.110.5200413158.328.1136875.99.5资料来源：《新中国50年统计资料汇编》、1992-2005年国家统计年鉴。随着房地产业在国民经济中的地位不断提高，房地产投资与经济发展之间的互动性越来越明显，因此，从宏观上把握房地产投资和经济发展水平之间的相互关系，显得尤为重要。表1列出了1987-2004年的FDCI和GDP的相关数据对比，房地产的年投资额从1987年的113.47亿元上升为2004年3216.4亿元，进而跃升为2004年的13158.3亿元。同期，我国GDP也由1987年的11962.5亿元上升为1996年的67884.6亿元，进而上升为2004年的136515.9亿元。与GDP和房地产投资的绝对额不同，它们的环比增长率则是有增有减，出现波动现象。为了更直观的表明它们的关系，根据表1绘出了图1-2。02000040000600008000010000012000014000002000400060008000100001200014000198819901992199419961998200020022004GDPFDCI图1房地产投资实际完成额和GDP的基本趋势-2-，随着时间的推移，FDCI和GDP的增长趋势类似。GDP和FDCI的相关系数是0.95107，表明他们有很强的相关性。进一步跟据表1做出的r1和r2随时间变化的折线图2，GDP增长率波形即我们常说的经济周期性波动，它是指国民经济整体经济活动随时间的变化而出现的扩张和收缩之交替运动现象。从图2中也直观地显现出两变量的环比增长率变化趋势大致相同，GDP的增长率的波动相对于FDCI增长率的波动平稳，并且我国房地产投资周期和经济波动周期持续时间正在不断变长，振荡幅度趋于缓和，非经济因素的影响日渐减弱。另外虽然它们的波动振幅不同，但是波峰与波谷出现的时间大致相同，246810121416-4004080120160200240198819901992199419961998200020022004RGDPRFDCI图2GDP和FDCI环比增长率示意图因此可以提出以下三个假设：H1：长期来看，FDCI和GDP有协整关系。H2：FDCI和GDP是相互影响相互作用的。H3：FDCI的波动影响GDP的波动。3.房地产投资和GDP关系的协整分析3.1单位根检验当两个变量都是非平稳时间序列，则可能存在伪回归，所以要检验序列的平稳性。由于对数函数不改变函数的单调性，并且可以消除异方差和平滑数据，所以我们对原始数据进行了对数运算，记为LGDP和LFDCI，这不会影响结果。本文利用Eviews5.0对LGDP和LFDCI时间序列及其它们的差分序列（一阶差分记为DLGDP和DLFDCI，二阶差分记为D2LGDP和D2LFDCI）进行平稳性检验。表2单位根检验结果变量ADF临界值（5%）P值AIC检验形式结论LGDP-2.597380-3.7332000.2853-3.212846（c，t，1）不平稳LFDCI-1.613598-3.7104820.74380.433140（c，t，1）不平稳DLGDP-2.617248-3.0810020.1113-3.709887（c，0，1）不平稳DLFDCI-3.419871-3.7332000.08390.610457（c，0，1）不平稳D2LGDP-2.500881-1.9662700.0164-3.503841（0，0，1）平稳D2LFDCI-5.770480-1.9662700.00000.793569（0，0，1）平稳-3-。表中c，t和k分别表示截距项、趋势项和滞后阶数。一般来说，如果序列在0均值上下波动，则应该选择不包含常数和趋势项的检验方程；如果序列具有非0均值，但没有时间趋势，则只选择常数项c，若序列随时间变化而上升或下降，则选择常数项和趋势项，k的取值依据AIC准则确定。由表2看出，LGDP和LFDCI的二阶差分后时间序列平稳，所以它们是二阶单整变量。由此验证了它们有协整关系的必要条件。3.2协整检验LGDP和LFDCI虽然是非平稳时间序列，但它们的某种组合可能是平稳时间序列，即存在协整关系。协整意味着两个变量之间存在某种长期均衡关系，此时两者间的关系是平稳的，两者之差趋于收敛，任何偏离均是短暂的。两个变量的协整检验步骤：（1）LGDPt和LFDCIt都是非平稳的时间序列，将LFDCIt对LGDPt用OLS回归，得残差序列tε；（2）检验tε的平稳性。若tε平稳，则LGDPt和LFDCIt是协整的，否则就不是协整的。假设线性回归方程如：01tttLGDPLFDCIααε=++0，其中α和1α是回归系数。用OLS估计得到：6.8540730.524709ttLGDPLFDCI=+（1）（44.8518）（26.081）R2=0.9770192R=0.975582F=680.2188DW=1.739219通过了T、F检验，并且不存在自相关，相关系数较高，所以方程得拟合度良好，所以计算得到残差见式（2）：01ˆˆ6.8540730.524709tttteLGDPLFDCILGDPLFDCIαα=−−=−−（2）然后对进行单位根检验，ADF检验值是-2.512845小于5%的临界值-1.962813，显著水平是0.0155。所以残差不存在单位根，是平稳序列，表明LGDP和LFDCI存在协整关系，它们是长期均衡的。te4.格兰杰因果检验协整检验说明了房地产投资与经济增长之间存在长期的协整关系，但并没有给出两者之间是否构成因果关系及因果关系的方向如何，检验两个变量是否存在因果关系，由Granger和Sims提出，称为Granger因果关系检验。它的基本思想：如果X的变化（因）引起Y的变化（果），则X的变化应当发生在Y的变化之前。对两变量LGDP与LFDCI，格兰杰因果关系检验要求估计：0111mmtitiitiiiLGDPLFDCILGDPtααβ−===+++∑∑µ−t（*）0211mmtitiitiiiLFDCILGDPLFDCIλλδ−===+++∑∑µ−（**）可能存在有四种检验结果：（1）LFDCI对LGDP有单向影响，表现为（*）式LFDCI各滞后项前的参数整体为零，-4-（**）式LGDP各滞后项前的参数整体不为零；（2）LGDP对LFDCI有单向影响，表现为（**）式LGDP各滞后项前的参数整体为零，而（*）式LFDCI各滞后项前的参数整体不为零；（3）LGDP与LFDCI间存在双向影响，表现为（*）式和（**）式的LGDP与LFDCI各滞后项前的参数整体不为零；（4）LGDP与LFDCI间不存在影响，表现为（*）式和（**）式的LGDP与LFDCI各滞后项前的参数整体为零。4.1昀优滞后期的确定表3昀优滞后期的确定