房地产开发与经营(模拟试题)

《房地产开发与经营》模拟试题（二）一、选择题（每题2分，共20分）1．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让2．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（）。A协议出让B招标出让C拍卖出让D投标出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为()。A40年B60年C50年D70年4．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（）A租金收缴计划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率5．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。A4000万元B3000万元C2000万元D2500万元6．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（）A土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础B土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动C土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环D土地经营是城市第三产业健康发展的前提E土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施F土地经营是城市财政收入的重要来源7．影响房地产项目开发的环境包括（）A经济环境B政治环境C法律环境D社会环境E自然环境8．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（）指标用分级的方式进行比较。A安全性B经济性C适用性D可靠性E可行性9．房地产物业管理程序包括（）A早期介入B接管验收C楼宇入伙D物业综合管理E物业经营10．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（）A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E国有土地规划许可证参考答案答：1-5：CACCC6.ABCDEF7.ABCDE8.ABE9.ABC10.ABCD二、名词解释（每题4分，共20分）1．房地产开发2．土地开发3．城市土地出让4．土地征用5．物业管理参考答案答：1．房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2．土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3．城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4．土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5．物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益三、简答题（每题８分，共24分）1．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？参考答案答：房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理（全部答对给8分，少答一个阶段扣一分）2．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？参考答案答：土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。（2分）协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。（2分）招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。（2分）拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。（2分）3．房地产项目主要的定价方法有哪些？参考答案答：房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。（每个要点给2分）四、论述题（每题18分，共36分）。1．房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化的现状趋势。参考答案答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。（6分）房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。（6分）目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。（6分）2．请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？参考答案答：物业管理市场的构成主要包括三个方面：市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体市场环境：各种交换赖以进行的社会制度（每个要点2分，共6分）我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等（6分）我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策（6分）《房地产开发与经营》模拟试题（二）一、选择题（每题2分，共20分）1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。A1000万元B1500万元C2000万元D2500万元2．土地使用权的出让方式有多种，其中（）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A协议出让B招标出让C拍卖出让D投标出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为()。A40年B60年C50年D70年4．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（）A租金收缴计划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率5．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（）A11B10C36D376．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（）A土地补偿费B青苗补偿费C地上附着物补偿费D安置补助费E新菜地开发建设基金F耕地占用税7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（）A平淡B萧条C复苏D兴旺E波谷8．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（）A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型D矩阵型E事业部制9．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（）A单项开发B小区开发C成片集中开发D土地开发E房屋建设10．房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（）A宏观经济发展形势B市民收入水平C贫富差异程度D利率E贷款条件参考答案答：1-5:BBCBC6.ABCDEF7.ABCD8.DE9.DE10.ABCDE二、名词解释（每题4分，共20分）1．房地产经营2．土地使用权转让3．建设用地规划许可证4．建筑容积率5．租金收缴率参考答案答：1．房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。2．土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为3．建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。4．建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。5．租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。三、简答题（每题８分，共24分）1．房地产开发投资风险有哪些？参考答案答：房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。（全部答对给8分，少答一点扣1分）2．房地产项目施工招标的形式有哪些？参考答案答：在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。（6分）。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。（2分）3．物业管理公司有什么权利和义务？参考答案答：物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。（4分）物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。（4分）四、论述题（每题18分，共36分）。1．房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？参考答案答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。6分开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。6分开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。6分2．房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？参考答案答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析（房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。）及风险管理措施；融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。（6分，少一个要点扣1分）确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。（6分，少一个要点扣1分）选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。6分