房地产开发与经营基本知识

2019/8/31房地产开发与经营经济与管理工程学院樊瑜2013.32019/8/32考核方式及要求评分标准：平时成绩占40%（出勤30%、作业30%、课堂表现40%）期末考试占60%考试方式：闭卷要求：保证出勤认真听讲勤于思考积极回答问题独立完成课内外作业2019/8/33课程简介本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运动规律，并探讨以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。课程探讨房地产开发的整个流程不同阶段和房地产经营过程相关工作的理论和实践。2019/8/34教学目的通过本课程的学习，了解中国房地产开发业和房地产市场的现状，熟悉政府、金融机构和开发商在房地产开发过程中扮演的角色，掌握房地产开发及经营管理的基本知识和技能。在此基础上，较熟练地进行市场投资分析并撰写可行性研究报告，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作。2019/8/35参考书目刘洪玉，房地产开发（修订第3版），北京：首都经济贸易大学出版社，2006[1]丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社，2004[2]李清立，房地产开发与经营，北京：清华大学出版社；北方交通大学出版社，2004[3]谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦大学出版社，2006[4]瞿富强，房地产开发与经营，北京：化学工业出版社，20062019/8/36课程框架房地产开发经营基本知识房地产市场及其运行规律房地产市场调查与市场分析房地产开发项目策划房地产投资分析基础房地产开发项目可行性研究房地产开发项目融资房地产开发的建设过程房地产市场营销房地产交易2019/8/37第一章房地产开发经营基本知识※本章要求了解房地产开发与经营的概念及房地产开发过程中的主要角色；熟悉政府对房地产开发过程的管理，土地使用权的获取；掌握房地产开发的主要程序及工作内容、房地产经营的基本环节。2019/8/38第一章房地产开发经营基本知识第一节房地产开发与经营相关概念第二节房地产开发与经营活动的参与主体第三节房地产开发的主要程序第四节房地产经营的基本环节第五节土地使用权的获取第六节城市规划对房地产开发的影响2019/8/39第一节房地产开发与经营相关概念一、房地产开发的含义、特点及分类二、房地产经营的含义、特点及分类三、房地产开发与房地产经营的关系2019/8/310一、房地产开发的含义、特点及分类房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2019/8/3112019/8/311土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营房地产经营房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融服务房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。房地产业的主要内容：2019/8/3122019/8/3122019/8/313（一）房地产开发根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。2019/8/314房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改善人居环境的一种活动。这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。2019/8/315（二）房地产开发的特点房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。1.全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性2019/8/316（三）房地产开发的分类根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产等根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发根据开发方式分类，可分成定向开发、联合开发、合作开发和单独开发2019/8/317（一）房地产经营经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。经营的一个重要的目的是通过这些营利性活动获取一定的利润或经济效益。二、房地产经营的含义、特点及分类2019/8/318将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分：广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，又包括消费环节的物业管理活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。2019/8/319（二）房地产经营的特点房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属于商品经营，都受到供求规律、价值规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出不同于一般商品经营的特点：2019/8/3204.售后用途的约束性5.产权关系的复杂性6.供求关系调整缓慢性1.交易形式的多样化2.交易对象位置固定性3.经营对象的限制性2019/8/321（三）房地产经营的分类从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。1.地产经营地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。2019/8/3222.房产经营房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有偿性和服务性并存的经营活动。2019/8/3233.服务经营服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。2019/8/3244.房地产综合开发经营房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方针，与以往城市建设的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。2019/8/325早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们既相互区别又相互联系。广义的角度理解，二者本质上一致，侧重点不同；狭义的角度理解，二者相互独立。房地产开发以房地产经营为核心；房地产经营以房地产开发为基础。三、房地产开发与房地产经营的关系2019/8/326房地产开发与经营房地产开发与经营是指房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资、建设及租售适应城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。2019/8/327必须符合城市规划的要求依法取得国有土地使用权房地产开发项目的开发与经营是一个整体房地产开发与经营一般也简称为“房地产开发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产品的营销和服务。2019/8/328第二节房地产开发与经营活动的参与主体一、房地产开发企业二、土地所有者或土地当前的使用者三、政府及政府机构四、金融机构五、建筑承包商六、专业顾问七、消费者（购房者及租户）2019/8/329一、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业是指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。房地产开发企业是项目的出资者、组织者、管理者与协调者，是房地产开发全部工作的直接决策人、受益人和责任人。开发商的目的是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益。2019/8/3302019/8/3302019/8/331潘石屹31出生年月：1963年10月籍贯：甘肃省天水职位：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁毕业院校：石油管道学院（河北）经历：大学毕业后分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作，1987年底开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。1992年，与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司2019/8/3322019/8/3321984年任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理，当时年仅33岁；1987年至1993年，任北京市西城区华远城市建设开发公司总经理；1993年至今，任北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长。1984年至今，任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作，战功卓著，曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范，并荣获全国“五一劳动奖章”，现任北京市政协委员。任志强是京城房地产圈内的资深人士，在业内被称为“大哥大”。任志强籍贯：山东毕业院校：中国人民大学职务：北京华远新时代房地产公司董事长2019/8/3332019/8/3331968年参军，服役于空军汽车三团；1973年转业，就职于郑州铁路水电段；1974年至1978年就读于兰州铁道学院；毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。王石出生年月：1951年1月籍贯：广西柳州毕业院校：兰州铁道学院职位：万科董事长2019/8/3342019/8/334房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。随着市场化进程的加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现在对内部资源和市场资源的重组过程。房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型企业。政府对房地产业的干预的力度强，环节多。房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节多。对企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。2019/8/3352019/8/335（二）房地产开发企业的分类依所有制性质划分：公有制房地产开发企业全民所有制和集体所有制非公有制房地产开发企业民营和涉外混合所有制房地产开发企业上市股份多元化、资产重组、制度革新，产权与经营权相分离2019/8/3362019/8/336依经营业务范围划分专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。依企业的资质等级划分：建设部于2000年3月29日发布了《房地产开发企业资质管理规定》。我国房地产开发企业资质按照企业条件分为4个资质等级。2019/8/337201