房地产开发与经营总复习

1房地产开发与经营总复习第一章房地产开发与经营概论（共7页）（需打印23份）房地产，是房屋财产和土地财产的总称。房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的《国民经济的行业分类和代码》中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。房地产业主要包括：1土地开发。2地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3房产开发。4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。5房地产中介服务。6房地产物业管理。房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地产业的收入占到财政收入的20％以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价几乎一天一个价，房地产业的利润位于第三产业的榜首，许多人摇身一变成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发财搞房产”说法，房价这么高，但还有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起房子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国家征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着大量资金的涌入，房地产的价格和股市几乎是同样在不停地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的价值和价格相背离的现象使房地产业的发展偏离了正常的轨道。房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的总和。地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营活动和地产商品交换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国家，卖方是农村集体经济组织，交易对象是土地所有权，其交易价格，即土地补偿费完全由国家有关规定计取。2土地使用权出让、转让市场。根据土地所有权和土地使用权相分离的原则，国家可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国家将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国家，受让方是各种经济性质的土地使用者，交易的仅是一定期限内的土地使用权。不包括地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权合同规定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租合同规定的期限内再度横向转让、转租、抵押。土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改造为城市用地，将老城区改造成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。房产市场，一切以房屋为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，交易的只是房屋的所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货、期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动所形成的市场。房地产综合市场，包括三个方面：1房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场采用抵押贷款、发行股票和债券、运用期房预售等方式来融通资金。2房地产劳务市场，是指一切为保护或增2添原有房屋使用价值而提供服务的劳动供给。包括房屋的修缮、加固、改建、房地产评估、室内外装璜、房屋附属建筑和设备维修、中介服务等。3房地产技术信息服务市场，一切为房地产开发经营活动提供的技术咨询、信息资料以及物业管理服务等，包括住宅消费信息、市场开发信息、市场供求信息、价格信息、科技和政策信息、新技术、新能源、新材料信息。房地产市场的特点：1市场区域性强。2市场对商品房短期供求变化不灵敏。3市场垄断与竞争并存。4市场调节机制与计划调节机制共同作用。房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。就开发的对象而言，有土地开发、房屋开发和房地产综合开发。就开发的主体而言，有独资开发、合资开发、个体开发（主要是私人住宅建设，以满足家庭居住需求，在小城镇尤为普遍）。就开发的区域而言，有新区开发、旧区开发。就开发的规模来说，有单项零星开发、成片集中开发。土地开发，是指改变原有土地的使用方式，提高经济效益的一种基础设施建设。主要是办理土地受让的各种法律手续，搞好“七通一平”等事项。七通一平，是指通水、通电、通路、通燃气、通暖气、通下水、通电信（指有线电话），平整土地。房屋开发，是指各类房屋的设计和施工建设，直到竣工交付使用。第二章房地产开发经营企业房地产开发业企业，是指依法设立、以营利为目的、从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。按房地产企业的所有制性质，可将其分为全民（国营）、民营（私有）、中外合资、外商独资四种类型。按房地产企业经营性质，可将其分为专营企业、兼营企业和项目型企业。兼营企业是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业为主业业务，在注册时申请并批准兼营房地产开发经营的一类企业，如北京城建集团，北京建工集团。房地产项目型企业，是指针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而等项目建成并销售完成后，企业自然解散终止，如北京为举办08年奥运会所成立的项目开发企业就属于这一类。房地产开发企业的设立条件：1有自己的名称和组织机构，企业名称是指此企业区别于彼企业的重要标志。它代表着企业的资信，是企业无形资产的一部分。组织机构是指由决策机构、管理机构、生产经营组织以及相应分支机构组成的组织体系。2有固定的经营场所，是指企业主要办事机构所在地，是房地产企业进行开发活动的中心，对外开展经营活动的场所，也是国家对企业进行监督管理的必要条件。3有符合法律法规规定的注册资本，注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对外承担经济责任的基础。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业的设立，应有一百万元以上的注册资本，而且是实有资本，这是法定注册资本额的最低要求。4有足够的专业技术人员，依法设立的开发企业须有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。5法律、法规规定的其他条件。房地产开发企业设立的程序：1申请登记，首先应向县级以上人民政府工商行政部门提出登记申请，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料。工商部门对符合法定条件的，自收到申请之日起30日内予以登记，对不符合法定条件的不予登记，但应说明理由。2依法备案，为了加强对房地产开发企业的行业管理，我国的法律法规明确规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发企业主管部门备案。备案时应提供的资料包括：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发企业的资质等级分类：一级资质，1注册资本5000万元。2从事房地产开发经营至少五年。3近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上。4连续五年工程质量合格率100％。5有职称的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于5人。6未发生过重大工程质量事故。二级资质，1注册资本2000万元。2从事房地产开发经营至少三年。3近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上。4连续三年工程质量合格率为100％。5有职称的专业管理人员不少于20人，其中有中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6未发生过重大质量事故。其他三级、四级资质条件省略（不作考核要求）。一级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内从事各种大小的房地产开发项目的开发建设。二级资质以下企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目，从事的业务范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。申请程序，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发企业主管部门备案，主管部门应在收到申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。有效期为一年，主管部门可以视企3业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过两年，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。申请核定资质等级，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发企业主管部门申请核定资质等级，主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审查部门发给相应等级资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，任何单位和个人不得涂改、出借、转让、买卖资质证书。企业发生分立、合并的，应当在向工商行政部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质注销手续，并重新申请资质等级。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产中介服务机构由房地产咨询机构、价格评估机构、经纪机构等组成。房地产咨询机构，是指依一定法律程序设立的专门从事房地产政策、业务等咨询服务的组织。房地产交易所，是房地产交易管理所的简称，是指专为从事房地产交易活动提供的固定场所。既是重要的中介服务机构又是房地产交易和管理的主要职能机构。房地产交易所受房地产管理机关的委托，按法律法规和政策规定管理房地产交易事宜。对房地产市场进行指导、监督、调控、管理和服务。房地产经纪人是从事房地产居间代理业务而收取佣金的商人。经纪人主要从事代为收集信息，代为议价、定价、代为办理交易手续等服务业务。第三章房地产开发项目的可行性分析（研究）房地产开发项目的可行性分析，是指房地产开发项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，对拟建项目在工程技术和经济效益方面进行研究、认证和分析的科学方法。可行性分析的理论方法及实践在国外相当普遍，一般包括由粗到细三个阶段：投资机会分析；初步可行性分析；详细可行性分析。可行性分析的作用：1投资项目的依据。2向银行贷款的依据。3申请立项和用地审批的依据。4作为该项目与有关部门互签合同的的依据。5是编制下一阶段的规划设计方案的依据。可行性分析的顺序：1筹划准备。房地产开发企业自己组织人员或聘用其他专业人员或委托咨询评估机构对拟开发项目进行可行性分析，论证项目的范