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房地产开发与经营安徽建筑大学叶剑鸣1第三章房地产企业房地产企业的定义房地产企业的分类房地产企业的性质和特征房地产企业的政府管理2章节目录第一节房地产企业概述第二节房地产企业战略和组织模式第三节房地产企业的设立与资质等级管理第四节房地产企业的行业管理3第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征定义房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。输入：土地、原材料、人力资源、资本、技术、信息开展：生产、管理、运营、技术等经营活动输出：股东满意的财务、客户满意的产品、员工满意的薪酬、社区满意的关系有形产品：房屋、构筑物无形产品：房地产咨询服务、中介代理、估价、物业管理等4特征：房地产产品的区域性、空间固定性、唯一性决定了房地产企业的地域属性注意：互联网的出现，大大拓展了区域性、减少了空间的限制土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性土地的唯一性、产品的唯一性，造成一定的垄断存在专业化和综合化的发展趋势综合性房地产企业可以独立完成所有环节。每一个环节又可以由专业化房地产企业完成。5二、房地产企业的类型（一）按照企业功能分类1、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。房地产开发企业：在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售、出租商品房。房地产开发专营公司房地产开发兼营公司672、房地产中介服务企业房地产中介服务企业是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动、具有法人资格的经济实体，包括：房地产资讯、房地产估价、房地产经纪三类企业。特点：企业由具有特定资格的专业人员构成如：经纪人注册证书、估价师注册证书等企业的经营活动主要是提供委托服务（1）房地产咨询企业从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等咨询服务。为政府、企业、个人提供战略性、前瞻性、综合性的咨询服务。具体：地区市场分析、企业战略、管理服务、区域性开发规划、可行性研究、融资咨询等8（2）房地产估价企业房地产估价服务企业可以从事的房地产估价项目包括：土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估。以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。9（3）房地产经纪服务企业以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。可以提供：房地产信息和居间代理，包括新建商品房销售、二手房买卖、房地产拍卖、以及其他房地产产权、抵押登记代办业务等经纪业务。103、物业管理企业依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。物业管理企业提供的服务主要有常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创造性的经营服务。具有一定的公共管理性质的职能。公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等。11（二）按照企业所有制性质分类1、城镇集体所有制房地产企业集体所有制房地产企业的资产属于城镇劳动群众集体所有。2、国有独资企业、股份有限公司、有限责任公司3、合作制房地产企业主要是小型房地产中介服务企业。4、中外合资、中外合作、外商独资12第二节房地产企业战略和组织模式一、房地产企业的计划与战略管理（一）房地产企业的计划管理计划的主要内容：确定组织发展目标、制定全局战略、开发广泛的相关计划、制定战略实施和资源分配方案。制定计划的时候需要考虑的问题：目标？如何编制？目标：财务目标：收入增长、收益增长、企业红利、毛利润、投资回报率等战略目标：市场份额、同行业排名、顾客声誉战略性计划：长期的、方向性的【5年】运营性计划：短期、具体的、持续的13（二）房地产企业的战略管理企业战略：企业以未来为几点，为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局的重大筹划和谋略。企业战略是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针政策和方法。企业战略管理涉及企业的计划、组织、领导和控制等职能。141、战略管理过程战略管理的八个步骤：151、确定企业当前的使命，目标和战略2、分析外部环境4、分析企业的资源和能力3、识别机会和威胁5、识别优势和劣势6、构造战略7、实施战略8、评估战略第一步，确定企业当前的使命、目标和战略企业使命：企业存在的理由和价值是什么？万科：成为中国房地产行业的领跑者伟业顾问：不做开发商，要做最好的房地产综合服务商16第二、三、四、五步SWOT分析（1）外部环境分析PEST机会OPPORTUNITIES威胁THREATS17（2）内部资源和能力分析内部资源：财务资本、技术知识、有技能的员工、有经验的管理者、企业文化。能力：市场营销、产品研发、信息系统、人力资源、财务融资、客户管理优势STRENGTHS劣势WEAKNESSES18优势劣势机会威胁第六、七、八步构造战略、实施战略和评估战略分析了企业内外部环境和自身的资源能力后，就要确定能够发挥优势和利用环境机会的战略。成功的战略既取决于战略的有效性，更取决于战略的成功实施。在实施过程中，需要根据内外部环境的变化，不断评估和调整初始战略。192、房地产企业战略类型房地产企业战略：公司战略事业层战略职能层战略20（1）公司层战略稳定战略：保持产品结构和服务、保持份额、保持回报率增长战略：集中成长战略：直接扩张、纵向一体化、横向一体化多元化战略：同心多元化、离心多元化【不相关多元化】收缩战略扭转、成为俘虏公司、出售或剥离、破产清算2122（2）事业层战略成本领先战略：质量不低于对手的情况下，降低各种成本和费用，成本最低化差异化战略优质的产品质量、服务、创新设计产品的溢价超过了差异化所增加的成本聚焦战略针对某一产品、某一市场、某一类消费者可以低成本聚焦。也可以差异化聚焦（3）职能层战略职能层战略是指各职能部门，如财务、计划、营销、人力资源等部门采取何种措施来支持事业层战略。职能层战略是整个公司战略的组成部分，是以公司战略和事业层战略为核心展开的。23二、房地产企业的组织设计（一）一般原理组织结构设计涉及的要素：工作专门化部门化指挥链管理跨度集权与分权正规化24考虑的因素：战略规模技术环境人员素质生命周期（二）常见的房地产企业组织结构设计1、一般组织结构设计（1）直线制组织结构：简单结构、适合30以下的小企业（2）职能制组织结构：按照专业划分部门（3）直线职能制结构：既有直线模式，也有职能模式（4）事业部制组织结构：每个事业部独立经营、自负盈亏（5）矩阵型组织结构：按照职能和产品两个要素划分部门。252、现代组织结构设计（1）团队结构一个领导人领导一个团队。（2）虚拟结构主要职能是通过外包、租用完成的。管理的主要工作是协调各种关系。（3）无边界组织无横向、纵向的边界，取消了命令链和职能部门。26第三节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质等级管理（一）房地产开发企业的设立条件2007年8月修订的【中华人民共和国城市房地产管理法】原则规定：有名称和组织结构固定的场所注册资本专业人员27具体化：1998国务院条例：100万元以上注册资本四名专业人员二名会计（二）房地产企业的设立程序1、工商登记2、资质审查（三）房地产开发企业的资质等级与管理一级资质有省级人民政府建设主管部门初审，建设部审批二级及以下由各地制定并审批。一级资质的企业建设规模不受限制，可在全国范围内开展项目。二级及以下企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。28二、房地产估价企业的设立及资质管理（一）房地产估价企业的设立条件（二）房地产估价企业设立程序（三）房地产估价企业资质等级与管理一级、二级、三级29三、房地产经纪企业的设立（一）房地产经纪企业的设立条件（二）房地产经纪企业设立程序（三）房地产经纪企业资质等级与管理目前没有统一的规定。30四、房地产物业管理企业的设立及资质等级管理（一）房地产物业管理企业的设立条件（二）房地产物业管理企业设立程序（三）房地产物业管理企业资质等级与管理分为一级、二级、三级。31一、房地产企业行业管理概述行业管理：指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动。（一）行政管理的主要内容企业设立时的注册登记企业从业资质的审批行业监督检查32第四节房地产企业的行业管理（二）行业组织管理的主要内容行业组织是介于政府组织和经济组织之间的非政治组织，具有组织性、非政党性、民间性、非盈利性、志愿性、自治性的特点。房地产行业组织是由房地产企业和房地产从业人员组成的自律性组织。主要职责：开展行业自律和管理，建立行业规则、约束行业内经营企业和从业人员的经营行为和执业行为。政府和行业间的桥梁纽带，为政府提供建议和信息3334二、房地产企业信用档案（一）房地产企业信用档案的建设（二）房地产企业级从业人员的信用档案1、房地产企业信用档案内容企业基本情况企业主要管理人员情况企业良好行为记录企业不良行为记录企业已完成和在建项目情况企业在建项目预售许可证情况资格年检情况2、房地产估价企业级从业人员信用档案内容略3、房地产物业管理企业信用档案内容略35三、房地产从业人员的执业资格管理略。36四、房地产行业组织简介3738394041思考题1、我国房地产企业的特征有哪些？2、房地产企业的组织形式的优缺点。3、战略管理。4、资质管理。5、行业管理。42