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房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第三章土地储备开发•3.1土地储备开发准备工作•3.2土地储备开发行政审批•3.3土地储备开发实施与交付•国四条：2009年12月14日“促进房地产市场健康发展的四大举措”•国十一条：2010年1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》•国十九条：2010年3月10日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》•新国十条：2010年4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新国八条：2011年1月26日“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”•进一步落实地方政府责任•加大保障性安居工程建设力度•调整完善相关税收政策，加强税收征管•强化差别化住房信贷政策•严格住房用地供应管理•合理引导住房需求•落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制•坚持和强化舆论引导新国八条：政策解读•保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。•购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。•原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。•个人购买住房不足5年转手，统一按销售收入全额征税。•对已供房地产用地，超两年未进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。•新国八条：2011年1月26日京版国八条：十一条沪版国八条：九条榕版国八条：十一条……案例：2010——土地新政•2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。•（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。•（二）协调推进住房用地供应计划实施。•（三）确保保障性住房用地供应。•（四）严格规范商品房用地出让行为。•（五）坚持和完善土地招拍挂制度。•（六）实施住房用地开发利用申报制度。•（七）加强土地开发利用动态监测。•（八）强化保障性住房用地供后监管。•（九）严格依法处置闲置房地产用地。•（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。•（十一）公开住房供地计划。•（十二）公开土地出让公告。•（十三）公开土地出让和划拨结果。•（十四）公开土地开发利用信息。•（十五）公开违法违规用地查处结果。•（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。•（十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。•（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。•（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。案例：2010——土地新政解决2009年在房地产市场出现的四大问题：•中低价位、中小套型商品住房用地比例较小•签订土地出让合同内容不全，合同履行不规范•企业违规囤地炒地，未形成及时有效住房供给•土地供应开发的信息公开和社会监督不足案例：2010——土地新政核心内容：•确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。•确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地案例：2010——土地新政关于土地出让：•要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。•以往以往开发商可能用5%或10%的竞买保证金竞投，违约的代价较低“证大外滩地王”案例中的保证金比例？案例：2010——土地新政关于资格审查：•对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。案例：2010——土地新政关于合同管理：•出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同。违规签订合同的，必须追究出让人责任。案例：2010——土地新政关于合同履行：•在土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，剩余款项要按合同约定缴纳，最迟付款时间不得超过一年。•受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。•已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。案例：2010——土地新政关于监管措施：•将不按规定执行的房企的没有按要求开、竣工的记录记入诚信档案。•公开住房供地计划，公开土地出让公告，公开土地出让和划拨结果，公开土地开发利用信息，公开违法违规用地查处结果，接受社会监督。案例：2010——土地新政••••••国土部要求地方“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。•3.1土地储备开发准备工作•3.2土地储备开发行政审批•3.3土地储备开发实施与交付土地储备开发实施主体•政府主导与市场化运作相结合的原则•土地一级开发合作须以招投标方式确定开发单位•政府组建的土地储备机构、社会企业管理或出资•开发商多为外资公司、民营公司、政府组建的公司•可能出现：地方政府以土地中心为依托，卖地获利；成立或扶植房地产开发公司，介入二级市场；一级开发商近水楼台先得月，曲线拿地介入二级土地储备开发实施主体主体混乱的原因：•地方政府的急功近利，卖地可获利，建设赚政绩•土地市场信息的不透明，一级开发相当于展开调研•拆迁补偿采用产权置换，一级开发成本要从二级获得（节约调研费用、拆迁成本，顺利回收资金）•招拍挂的制度存在漏洞，比如“围标”、“串标”案例：9月问责风暴•国土部时间表：7月督察、8月约谈、9月问责。•部分土地违法严重地区的市长被约谈。•后果严重将被问责，包括记大过、降级或撤职等•公布闲置土地名单,闲置超2年无偿收回•闲置面积已达17万亩，占住宅土地供应量的1/10土地储备开发实施程序3.3.1征地实施程序•（1）征地公告•（2）征地补偿安置协议签订•（3）征地补偿安置费支付•（4）地上物拆除与安置建设•（5）征地扫尾事项办理土地储备开发实施程序3.3.2征地补偿与安置的原则与方式（1）征地工作原则•公开公正原则•切实维护被征地农民合法权益原则•被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则•征地工作跟踪检查原则土地储备开发实施程序3.3.2征地补偿与安置的原则与方式（2）征地补偿的内容与标准•征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。•各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此确定征地补偿标准。土地储备开发实施程序3.3.2征地补偿与安置的原则与方式（3）被征地农民安置的途径•农业生产安置•重新择业安置•入股分红安置•异地移民安置土地储备开发实施程序3.3.3拆迁实施程序•（1）拆迁公告•（2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位•（3）拆迁裁决•（4）强制拆迁•（5）拆除和拆迁档案整理归档土地储备开发实施程序3.3.4拆迁工作原则与方式（1）拆迁工作原则•维护社会稳定原则•符合城市规划原则•有利于城市旧区改造•有利于生态环境改善土地储备开发实施程序3.3.4拆迁工作原则与方式（2）拆迁补偿对象、范围与方式•拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人•拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是经合法程序建成的•房屋拆迁补偿方式包括：货币补偿、房屋产权调换土地储备开发实施程序3.3.5市政基础设施建设（1）市政基础设施建设开工准备•土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。•土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。土地储备开发实施程序3.3.5市政基础设施建设（2）临时“三通”建设•临时用路•临时用电•临时用水土地储备开发实施程序3.3.5市政基础设施建设（3）市政基础设施建设实施•场地平整•道路施工•管线施工土地储备开发实施程序3.3.6土地储备开发项目验收•（1）内部验收•（2）监理验收•（3）正式验收：①现场验收②权属验收③资料验收④成本验收之后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库或直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。案例：国务院法制办当天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》征求社会各界意见征求意见截止日为2月12日,共15天。•国防设施建设的需要；•国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；•国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；•为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；•为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；•国家机关办公用房建设的需要；•法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。政府仅在7种公共利益需要时方能征收房屋政府仅在7种公共利益需要时方能征收房屋•非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。•建设单位应当编制具体实施方案，报房屋征收部门批准，并应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。•建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。非因公共利益需要拆迁应坚持自愿公平原则案例：•公共利益征收与商业开发征收彻底分开•政府是公共利益征收惟一补偿主体•政府征收房屋必须要两次公告•发生“公共利益”争执交司法判决•危旧房改造必须有90%以上人数同意危旧房改造补偿协议，签约率要超2/3方可生效案例：•征收补偿额按市场评估价确定•尊重被征收人补偿方式多样选择•野蛮暴力强制搬迁者可追刑责•违法建筑不予补偿并依法拆除•商业拆迁强调自愿公平政府不介入案例：《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》初稿•被拆迁人改称被征收人•公益拆迁也必须先补偿•区分公共利益和商业利益•将明确争议解决的机构案例：《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》初稿•未达成协议不得强拆•危旧房改造须九成业主同意•补偿标准按“市场价”•征收以前要做“尽职调查”，调查结果应公布思考：关于土地、房屋的征收与拆迁•如果你是政府？•如果你是开发商？•如果你是业主？——如何实现双赢？律师建议：遇到拆迁你可以——•拆迁之初，搜集拆迁许可证等文件•补偿谈判，必要时需录音留作证据•房屋评估，报告不符实际要求重评•行政裁决，要充分表达自己意见•面临强拆，对房屋状况拍照录像