房地产开发与经营（第二版）

房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第1章绪论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。重点问题•房地产开发与经营的概念•房地产开发与经营的特点•房地产开发与经营的形式和内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1房地产开发与经营及其特点广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发的概念房地产开发具有与其他项目不同的特殊性房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1房地产开发与经营基本含义1.1房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1房地产开发与经营基本含义房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产经营广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。1.1房地产开发与经营及其特点1.1.1房地产开发与经营基本含义将开发与经营视为一个概念的问题讨论开发与经营的相互包含问题与其他概念如与管理概念相混等房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材有关概念的讨论1.1房地产开发与经营及其特点1.1.2房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.1按开发范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.2按经营范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；地产经营房产经营按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；专项经营综合经营集团经营跨国经营按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。房地产开发经营房地产流通经营房地产消费及使用经营1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.3房地产开发与经营的程序与内容租售阶段前期工作项目定位程序内容投资机会选择建设阶段房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.3房地产开发与经营学科的建设房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营学科的形成和发展；房地产开发与经营学科的研究内容和方法；研究内容研究方法关键术语房地产开发经营管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.房地产开发与经营的含义是什么？2.房地产开发与经营的特点是什么？3.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第2章房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。重点问题•房地产开发与经营决策内容•房地产开发与经营决策类型•房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述宏观环境微观环境市场环境房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.1市场环境分析经济因素政治因素人口因素政策法规因素供应者生产者顾客竞争者社会公众2.1房地产开发与经营理论综述2.1.2市场需求预测房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材市场需求预测的有关概念市场需求市场预测市场需求影响因素分析竞争状况人口统计分析趋势分析市场需求预测的主要方法购买者意向调查销售人员综合意见法时间序列分析法2.1房地产开发与经营理论综述价格确定完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.3价格确定理论2.1房地产开发与经营理论综述2.1.4收益（利润）最大原理收益、成本指标确定项目最佳规模确定经济收益分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析可行性研究的过程：•投资机会鉴别阶段；•初步可行性研究阶段；•可行性研究阶段；•评价与决策阶段。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析现金流量分析：•净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；•净收益率——项目净现值与总投资现值之比；•内部收益率——使净现值等于零的贴现率。损益临界分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.6消费者市场购买行为理论消费者购买动机购买决策过程消费者购买行为分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2房地产开发与经营策略分析2.2.1房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务策略生产策略市场开发策略价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略2.2房地产开发与经营策略分析开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2.2房地产市场开发策略2.2房地产开发与经营策略分析2.2.3房地产价格策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产产品的生命周期和市场周期不同时期房地产价格策略房地产品进入期房地产品成长期房地产品成熟期房地产品衰退期2.3房地产开发与经营决策基本条件有明确的目标有两个以上可供选择比较的方案有评价方案优劣的标准有真实地反映客观实际的数据资料房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型构成决策问题的基本条件2.3房地产开发与经营决策风险型决策不确定型决策确定型决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型决策类型开发与经营决策原则：-遵守政策法规的原则-取得最佳效益的原则-风险意识的原则-定性分析与定量分析相结合的原则2.3房地产开发与经营决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型2.3房地产开发与经营决策2.3.2房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材确定型决策准则风险型决策准则基本决策准则——最大可能准则和期望值准则决策树不确定型决策乐观准则悲观准则后悔准则等可能性准则2.3房地产开发与经营决策2.3.3房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材发现问题确定目标针对性明确性层次性可行性拟制方案整体详尽性相互排斥性分析评价限制因素分析潜在问题分析综合评价选择方案实施追踪反馈控制追踪决策关键术语理论策略决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3.简述房地产开发与经营决策的内容。4.房地产经营决策准则是什么？5.房地产经营决策程序是什么？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第3章房地产企业房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。房地产企业的发展和完善为房地产经纪活动提供了保障。本章主要讨论房地产企业的分类、性质和特征，研究房地产企业管理、房地产企业的政府行业管理，以及房地产的行业组织。重点问题•房地产企业的概念、特征与类型•房地产企业战略和组织模式•房地产企业的设立与资质等级管理•房地产企业的行业管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材3.1房地产企业概述3.1.1房地产企业的概念与特征房地产企业的地域属性房地产企业的不完全竞争性房地产企业存在专业化和综合化发展趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。特征：3.1房地产企业概述3.1.2房地产企业的类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发企业专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业房地产综合开发经营企业房地产中介服务企业房地产咨询服务企业房地产估价服务企业房地产经纪服务企业物业管理企业按照企业功能分类：3.1房地产企业概述3.1.2房地产企业的类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材城镇集体所有制房地产企业国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业按照企业所有制性质分类：3.2房地产企业战略和组织模式3.2.1房地产企业的计划与战略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材计划是企业管理的四大职能之一。计划的主要内容包括确定组织发展目标制定全局战略、开发出一组广泛的相关计划，制定战略实施和资源分配方案。房地产企业的计划管理：3.2房地产企业战略和组织模式3.2.1房地产企业的计划与战略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产企业的战略管理——战略管理过程