西南交通大学硕士学位论文房地产开发中的同质化竞争对策研究姓名:陈结萍申请学位级别:硕士专业:工商管理指导教师:李海波20070301房地产开发中的同质化竞争对策研究作者:陈结萍学位授予单位:西南交通大学相似文献(10条)1.期刊论文胡传昶房地产开发中规划设计管理的两点见解——产品创新和成本控制-现代科技(现代物业下旬刊)2009,8(2)通过对房地产开发中规划设计管理的产品创新、成本控制的阐述.强调规划、户型、立面、景观、技术等的创新.并且从设计管理各阶段对成本的控制的分析,探索规划设计管理在房地产开发中的关键因素,以及打造房地产开发项目品牌质量的竞争力.2.学位论文张秋彤房地产开发企业的创新战略研究2007随着我国市场化进程的不断推进,房地产业作为国民经济的支柱产业也经历了前所未有的变革,政府管理、市场演化、行业发展等都对房地产开发企业产生了巨大影响。本文通过对我国房地产开发企业的现状和趋势分析,提出了在当前的市场环境下,制定和实施创新战略是房地产开发企业生存和发展的根本。本文从创新战略对房地产开发企业的重要性入手,提出制定以创新为导向的战略是确保房地产开发企业在激烈的市场竞争中获得持续竞争优势的前提条件。在创新战略的选择上,本文提出了架构创新、产品创新和营销创新三个方面。其中,架构创新有助于企业能够最大程度的利用组织资源,实现战略预期的发展效果;产品创新是市场发展的必然结果,也是一个房地产项目拥有市场的魅力所在;营销创新是房地产项目创新实现其价值的有效途径。此外,房地产品牌的创新是创新战略的延伸,21世纪的房地产市场已经发展成为品牌竞争的市场,房地产开发企业只有通过创新战略的实施来推动品牌的创新建设,以此提高企业的综合竞争力和获利能力。本文还通过龙泽苑项目应用创新战略取得了成功的案例论证了创新战略对于房地产开发企业的重要意义。3.期刊论文丑国珍地产与产品创新的双重价值整合--谈甲方建筑师-四川工业学院学报2003,(z1)甲方建筑师的前身多为技术人员,是房地产开发与设计师作品创新的联系纽带,他兼有管理者与技术人员的双重角色,其转型后角色的准确定位是其价值体现的关键前提.4.学位论文高阳中房地产信托产品在中国的创新性研究2006房地产业不仅成了国内经济增长的动力源,也成了企业获得利润最高的行业。这不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求,而且,房地产业的发展又带动相关产业的大力发展。最近几年政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等都与它有关,目前经济上的瓶颈行业,如能源、电力、运输、水资源等也与房地产业有关。例如,北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产,2004年的固定资产投资有50%以上来自房地产,足见国内房地产业在国民经济中的重要地位。在近几年的经济宏观调控中,对房地产业整顿也在其中,如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧。宏观调控后,不少行业的增长在放缓,不少过热行业的产品价格在下降,但全国商品房的价格却在进一步提高,特别是在上海、北京、杭州等大城市,商品房价格上升更是在二成以上。这也从一定意义上说明了国内居民对住房仍然有巨大的需求。随着国内城市化进程的加快,农业人口向城市的转移,国内城市住房的潜在需求可以认为是一个无限大的量。加上政府业绩、企业利润、个人信贷消费等助力,国内房地产业快速增长成了在短期内难以逆转的态势。为保证这个产业能够真正适应社会需要而快速健康地发展,房地产多元化融资体系的建立已属必要。一般来说,在成熟的房地产融资市场,房地产开发与经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在这两种融资一级市场之外,存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,通过金融创新推出不同的房地产金融工具,如投资基金、信托证券、指数化证券等。这样,通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买,不仅化解了房地产企业的融资困难,也分散了集中在房地产金融市场的风险。一个完整的房地产金融体系应该是多元的,多渠道的,从房地产开发的全流程展开来看,它是一种能为不同开发阶段提供金融工具和为不同风险偏好的投资者提供服务的多渠道的综合组织。信托只是一种财产管理方式,欧美没有单独的信托公司,信托受托人可能是一家律师行,也可能是一个自然人。中国的信托体系是学习日本的模式,日本有专门的信托银行,国内的《信托管理办法》规定了赢利性的信托只能由信托公司做。信托在金融的创新里扮演着很重要的角色,比起银行、证券来说,相对具有更多的灵活性。信托存在的价值在于和其他金融机构合作,它和银行是“瞎子背瘸子”的关系。在目前金融体系缺乏直接融资工具的前提下,它扮演着金融创新的桥梁作用。金融发展的过程往往就是金融创新的过程,房地产信托也不例外,房地产信托也要依靠不断创新,才能发展壮大。2003年以来房地产信托通过不断地进行产品创新,在房地产融资市场上攻城掠地,迅速发展,令业界刮目相看。从满足房地产商融资需求的角度来看,近几年房地产信托产品创新的主要表现形式是产品种类丰富,在传统的集合资金信托之外,衍生出了股权信托、财产信托、住房按揭信托和组合信托及准房地产信托基金等创新品种。但是,纵观几年来房地产信托的发展历程,不难发现,房地产信托产品取得快速发展的根本原因就在于信托公司抓住了市场机遇,通过产品创新满足了市场主体的多元化需求,履行了自身的金融中介职能。其基本思路体现在两个方面:一是设计各种形式的信托产品以满足资金需求者多样化的融资需求;二是通过较高的收益率、严密的风险控制措施和一定程度上的产品流动性安排,满足资金供给者不同的风险收益偏好。从目前房地产信托产品在创新过程中,存在的问题来看,除了政策性因素制约,房地产信托产品自身的局限性也不容忽视,影响了其在投资多元化、规模效应、流动性、风险控制等方面发挥作用,具体表现在以下几个方面:(1)产品品种结构不合理,资金运用以间接融资方式为主;(2)信托计划期限多为中短期,与房地产业的长期性融资需求不匹配;(3)预期收益率没有充分体现风险因素;(4)产品创新的层次整体水平不高;(5)房地产信托产品的流通性安排不足。由于房地产信托产品存在以上种种局限性,因此有必要在现有的基础上继续开展产品创新,进一步完善这种金融工具。根据国际上房地产业的发展经验,积极推进房地产融资多元化,创新房地产金融市场是促进房地产业健康发展的方向。目前在我国房地产投融资的新渠道主要有两种方式:一是住房贷款的证券化,二是房地产信托,而规范的房地产信托投资基金则是房地产金融创新的发展趋势,是一种潮流。就我国而言,尽快建立适合我国国情的房地产信托投资基金,有其紧迫性,主要表现在以下几个方面。首先,引入房地产信托投资基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金,发挥着市场信用的作用,是对银行信用的补充;房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产信托投资基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。其次,引入房地产信托投资基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效,容易把风险在未来和现在之间进行分配;市场跨空间风险分担能力比较强,可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着,银行承担的风险主要是信用风险,拥有的资产的交易性较差,同期的调整的难度较大,只能在未来和现在之间进行分配,无法在当期解决风险积累的问题,结果是在某_时期的风险一旦超过了警戒线,危机爆发。市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配,风险分配的扁平化功能比较明显,可以有效地解决当期的风险累积。因此,从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力;换言之,房地产信托投资基金的引入,是发展市场信用的重要举措,不但不会加大系统风险,相反,将有助于房地产金融系统风险的分散和化解,提高金融体系的安全性。再次,引入房地产信托投资基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产信托投资基金具有保值增值的功能,房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力,可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象,互为替代品;当股市价格下跌时,以及物价持续上涨、货币迅速贬值时,房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化进程势不可挡,住房商品化日益深入,人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下,商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高,城市其它房地产的需求也将不断增长,这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下,房地产投资的长期预期收益应该比较高,房地产信托投资基金的收益也相应较高。也就是说,房地产信托投资基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度;可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。本文的主要内容是以金融创新的基本理论为基础,结合现阶段房地产信托领域丰富多彩的产品创新现象,阐述房地产信托创新的特点、内容、方式和前景。着重对市场上出现的几种有代表性的房地产信托产品的创新性进行分析、总结和归纳,对阻碍其发展的制约因素也进行了简要概括,并且对未来房地产信托产品创新的途径、策略进一步展开探讨,且着重分析了国外的REITS发展情况,并在此基础上创新性地提出了适合我国国情的的契约型房地产信托投资基金模式。5.学位论文于英波沈阳新基房地产开发公司发展战略研究2007我国房地产业起步较晚,理论研究和实践经验不足,目前国内房地产市场高速发展,许多房地产企业的发展战略选择失误,损失惨重。本文对沈阳房地产市场进行了较为深入调查,并以此典型市场环境为背景,结合了沈阳新基房地产开发公司实际状况,对该公司发展战略的制定及实施对策做了以下方面的研究工作:首先,对该企业的外部环境(PEST)扫描以及就商业、住宅、酒店、写字楼细分市场分析,明确了新基公司以开发中高档住宅为主的市场进入原则。通过供需理论,运用了波特产业结构分析模型对新进入者的威胁、行业内现有企业问的竞争、替代品的威胁、供应者讨价还价的能力和购买者讨价还价能力进行了分析,预测出沈阳未来几年住宅市场格局及价格趋势。其次,本文综合运用了资源分析法,SWOT分析等现代企业战略分析工具对公司及所处市场环境进行了分析,制定出公司要进一步发展必须走专业化的集中市场战略,采取进入市场环境较为熟悉的类似沈阳的二线城市,以此避开与强大的竞争对手在一线城市争夺,同时公司要坚持以发展中高档住宅为主。在这一过程中要立足东北市场,构建企业优秀品牌,并且在5-7年内进入全国七个以上的二线城市住宅市场,依靠品牌优势,实现年开发面积100万平方米,年销售额达20亿元的发展目标。最后,为了保证战略的实施,除了在企业文化,组织结构,人力资源建设、信息化建设等方面建立保障和支持措施,还重点分析解决了制约房地产企业发展的关键要素:一是解决资金问题、二是企业品牌的建立。以资金和品牌为驱动来保证企业未来持续发展的后劲。本文划分出战略实施的三个阶段:走专业化道路,以沈阳为中心进行产品创新,建成高标准精品住宅,创立自身品牌知名度和美誉度--建成多元化的融资渠道,在类似沈阳的二线城市寻求战略合作伙伴,购置并储备土地,完成战略布局--通过品牌的复制和扩张,获取高附加值,实现利润的最大化。本文以沈阳新基房地产开发公司作为研究视角、透过沈阳房地产市场的典型背景环境,通过研究新基房地产开发公司如何制定未来的发展战略,对房地产企业如何在未来房地产市场长期竞争中保持优势进行了较深入的研究。6.期刊论文冯运良房地产企业开发中小户型的产品创新对策探