房地产开发企业各环节税种分析

房地产开发企业各环节税种分析2主要内容第一部分房地产开发企业各环节税种简介第二部分地税营改增相关政策简介3•契税•耕地占用税•印花税•印花税；（设计合同）•印花税；（建安合同）•印花税；（借款合同）•营业税；（销售不动产）•土地增值税；（预征）•企业所得税；（预征）•印花税；（商品房销售合同）•土地增值税；（清算）拿地阶段建设施工阶段房产销售阶段竣工交房环节房产持有环节•房产税•城镇土地使用税新建商品房不同环节涉及的税种4车船税：由保险机构代征。价格提交基金：根据《枣庄市价格调节基金征收使用管理办法》，2007年10月1日起开始按照房地产开发按销售收入的1%征收。2016年1月27日国务院常务会议决定，为持续清理和规范涉企收费，减轻企业负担，决定清理规范一批政府性基金收费项目。财政部下发《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（财税[2016]11号）从2016年2月1日起，停征价格调节基金。该基金停止通过向社会征收方式筹集，所需资金由各地根据实际情况，通过地方同级预算统筹安排，保障调控价格、稳定市场工作正常开展。5拿地阶段6拿地阶段——契税税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法契税1、国有土地使用权出让；有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格；3％－5％应纳税额=计税依据×税率2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建）3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。4、房屋赠与；5、房屋交换；4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。7自2013年4月1日起，我省契税暂执行3%的税率。自2014年7月1日起，枣庄等12市的国有土地使用权出让契税适用税率由3%调整为4%，土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。8税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法耕地占用税用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。1.部队军事设施用地；（免）2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米）3.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免）4.农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元；2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元；3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元；4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的５０％。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收滕州市耕地占用税每平米30元以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率拿地阶段——耕地占用税9纳税义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。计税依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。10适用税额：枣庄市中区、薛城区、滕州市每平方米30元；山亭区每平方米24元；峄城区、台儿庄区每平方米22元。占用基本农田建房或者从事非农业建设的，适用税额应当在附件2规定的当地适用税额的基础上提高50%.纳税义务时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。11税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法印花税1.各种合同1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息的贷款合同；购销、技术和建安（0.3‰）商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的0.5‰贴花应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准租赁、仓储与保险（1‰）2.产权转移书据借款合同（0.05‰）3.营业帐簿其它合同、资金账（0.5‰）4.权利许可证照证照与账簿（5元/件）“拿地+建设施工”阶段——印花税121、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。按所载金额万分之五贴花。2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。13这些合同不需要缴纳印花税我国现行印花税税收政策规定了对13个列举税目征收印花税，其中合同性质的税目有11个。对未列入印花税列举范围的不征税。常见的不需要缴纳印花税的合同：1.既有订单又有购销合同的，订单不贴花。经济业务中既有订单，又有购销合同情况下，只需就购销合同贴花，对订单无需贴花。2.非金融机构之间签订的借款合同。纳税人和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税。如企业向股东借款是企业进行融资的一种方式，和股东所签订的借款合同，如果双方都不属于金融机构，则无需印花。3.承包经营合同。承包经营合同在印花税税目中并没有列举，不属于印花税应税凭证。企业和政府、上级主管部门签订的承包经营合同，以及企业内部实行的承包、租赁合同，不属于财产租赁合同，无需印花。144.继续使用已到期合同无需印花。企业所签订的已贴花合同到期，但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕，需继续执行合同所载内容，即继续使用已到期合同，只要该合同所载内容和金额没有增加，无须再重新贴花。5.委托代理合同。代理单位和委托方签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，无需贴花。6.货运代理企业和委托方签订的合同和开出的货物运输代理业专用发票。在货运代理业务中，委托方和货运代理企业签订的委托代理合同，以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票，不属于印花税应税凭证，无需贴花。7.承运快件行李、包裹开具的托运单据。对于托运快件行李、包裹业务，开具的托运单据暂免贴花。8.电网与用户之间签订的供用电合同。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。15税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门城镇土地使用税1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。1、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。2、市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地实际占用的土地面积1、大城市每平方米1.5-30元;2、中等城市每平方米1.2-24元;3、小城市每平方米0.9-18元;4、县城、建制镇、工矿区0.6-12元。应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额持有阶段——城镇土地使用税16纳税义务人：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。因此，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。17纳税义务时间：1.根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。2.国家税务总局《关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。18根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。19开发廉租住房、经济适用住房可减免《财政部、国家税务总局规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。20枣庄市人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知枣政字〔2014〕52号一、征税范围各区的征税范围为各区行政区域；滕州市的征税范围为滕州市城市规划区内，建制镇人民政府所在地和经省政府批准的工矿区。二、税额标准滕州市城市规划区内土地为一级，每平方米年税额由6元调整为10元；建制镇、工矿区每平方米年税额由3元调整为5元。三、执行时间调整后的城镇土地使用税税额标准，自2014年7月1日起执行。21山东省人民政府鲁政字（2016）236号：为减轻企业税负负担，阶段性调整部分土地城镇土地使用税税额标准，滕州市一级土地，每平方米年税额为9，建制镇工矿区不变。2016年11月1日至2018年12月31日施行。22设计、施工阶段23印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同