房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题

房地产开发企业土地增值税清算暨其他税收问题江苏国瑞兴光税务咨询有限公司江苏国瑞兴光税务师事务所高允斌主讲人简介：注册会计师，注册税务师，注册资产评估师，高级会计师。中国民主促进会会员，民进江苏省委会经济与法律工作委员会委员。现任江苏国瑞兴光税务师事务所所长、江苏国瑞兴光税务咨询有限公司董事长、中国税务视野网首席咨询专家。康缘药业等三家上市公司独立董事。中国注册会计师协会专业技术咨询委员会委员，中国总会计师协会教材编审委员会委员，江苏省总会计师协会常务理事、江苏省工商联房地产商会专家顾问委员会委员，江苏省注册税务师协会理事。长期受聘于中国注册会计师协会、中国注册税务师协会及其部分地方协会，以及南京大学、北京国家会计学院、上海交大等多家高校。出版个人专著有《小型企业审计实务》、《会计与税法差异比较及纳税调整》、《企业重组的会计处理与纳税处理》、《个人所得税最新政策解析与纳税筹划》、《新企业所得税申报表填报指南及政策解析》、《公司税制与纳税筹划》、《新企业所得税法与会计准则间的差异比较及纳税申报》等，主编、参编教材九部。共在《会计研究》、《财务与会计》等刊物发表会计、审计、税务类专业文章约两百篇，并多次获得科研奖励。现任多家大型企业集团和上市公司的税务顾问。第一部分房地产开发企业土地增值税清算一、土地增值税清算管理依据《中华人民共和国税收征收管理法》；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则（以下简称条例或细则）；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）；《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下简称91号文）；《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)。二、土地增值税清算业务需处理的几个问题1、开发业务流程与清算的关系；2、会计核算与土地增值税清算的关系；3、企业所得税政策（主要对照国税发[2009]31号文，以下简称31号文）与土地增值税清算政策的关系；4、土地增值税预缴与清算的关系。三、关于项目管理91号文：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。三、关于项目管理实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。三、关于项目管理91号文：第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。三、关于项目管理91号文：第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。三、关于项目管理187号文：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。三、关于项目管理91号文：第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。三、关于项目管理91号文：项目清算程序1、90天内办理清算手续的要求；2、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料(1)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。三、关于项目管理3、资料审核，确定是否受理；4、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。5、清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。四、开发成本归集与分配问题问题1：计税成本对象之确定31号文中规定确定计税成本对象时，应按照可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则予以划分。并提出备案要求。91号文要求对不同类型房地产分别计算增值额、增值率；187号文要求应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。对应了31号文的分类归集、定价差异等原则，但无事先备案规定。分类核算中的具体问题讨论。四、开发成本归集与分配问题问题2：成本费用预提对于分期开发的项目，如果以分期项目为单位清算，31号文规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。四、开发成本归集与分配问题土地增值税清算能否认同？187号文第四条：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。91号文第二十四条：审核公共配套设施费时应当重点关注：(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。------。(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。四、开发成本归集与分配问题问题3：共同成本分配31号文中规定共同成本的分配可以采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。187号文第四条：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。91号文第二十一条：(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。四、开发成本归集与分配问题问题4：土地成本的处理31号文：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。实施细则：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。四、开发成本归集与分配问题31号文：土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。四、开发成本归集与分配问题187号文：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。分期开发项目中的土地成本计提、支付凭证、分配等问题。四、开发成本归集与分配问题91号文第二十二条：审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。企业所得税方面，税务机关关注纳税人是否将开发成本计入开发费用；土地增值税方面，恰恰相反。四、开发成本归集与分配问题问题5：公共基础设施的处理（1）车库的处理问题。31号文第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。187号文第三条：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。试分析上述处理对三种不同情况下土地增值税清算的影响。四、开发成本归集与分配问题（2）合建公共配套设施：31号文第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。上述处理对营业税、土地增值税的影响。四、开发成本归集与分配问题187号文：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。四、开发成本归集与分配问题问题6：开发间接费的处理31号文：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。实施细则：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。四、开发成本归集与分配问题91号文第二十六条：审核开发间接费用时应当重点关注：(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。营销设施折旧、日常运营费用（水电等）、样板房费用应如何处理？四、开发成本归集与分配问题问题7：建筑安装成本项目的处理91号文第二十五条：审核建筑安装工程费时应当重点关注：(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。(二)房地产开发企业自购建筑