房地产开发企业土地增值税清算纳税审查

陈斌才教授注册会计师注册税务师联系电话：[phone]（办）13951058952（手机）E-mail：[e-mail]房地产开发企业土地增值税清算纳税审查第一章土地增值税清算审查概述一、土地增值税的征收管理模式1符合清算条件前2符合清算条件后3清算结果的处理预征清算多退少补判断清算条件确定清算对象实施清算二、土地增值税清算的业务流程123三、土地增值税清算的计算公式计算公式1应纳税额=增值额×税率2增值额=收入总额-扣除项目金额3扣除项目金额=开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除四、房地产开发企业的会计核算开发成本开发产品主营业务成本本年利润主营业务收入期间费用预收账款银行存款五、土地增值税清算的审查重点1有无虚增开发成本2有无虚减期间费用3有无隐匿营业收入开发成本期间费用营业收入第二章开发成本的审查第一节开发成本审查概述一、清算对象的确定确定顺序确定方法按工程期数确定一期工程;二期工程按房屋性质确定普通住宅;非普通住宅;其他房屋二、开发成本的构成序号成本项目费用项目1土地征用及拆迁补偿费土地出让金/拆迁补偿费等2前期工程费规划费/设计费/各项规费等3建筑安装工程费基础工程费/主体工程费等4基础设施费道路/供水/供电/排污等5公共配套设施费配电房/水塔/会所等6开发间接费用项目部的各项管理费用三、成本费用的分类费用类型核算方法费用项目直接费用直接计入成本对象建安成本共同费用分配计入成本对象土地成本间接费用先归集后分配开发间接费用直接费用的会计处理:开发成本/一期/建安工程费费用发生时共同费用的会计处理:开发成本/一期/土地成本开发成本/二期/土地成本开发成本/土地成本费用发生时间接费用的会计处理:开发成本/一期/间接费用开发成本/二期/间接费用开发间接费用费用发生时四、成本费用的分配标准序号成本项目分配标准1土地征用及拆迁补偿费占地面积2前期工程费建筑面积3建筑安装工程费建筑面积/预算造价4基础设施费建筑面积5公共配套设施费建筑面积6开发间接费用直接费用（建安工程费等）五、开发成本的分配原则费用支出开发成本期间费用一期工程二期工程完工产品未完工产品已销开发产品主营业务成本未销开发产品本年利润六、开发成本的审查内容审查项目审查内容审查方法清算对象清算对象的确定是否正确分析法真实性费用总额是否真实核对法合规性费用分配是否正确验算法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法七、开发成本的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例折旧率计算法开发间接费用折旧费折旧年限土地增值税实例方法八、成本费用判断标准序号成本项目判断标准1土地征用及拆迁补偿费基准地价2前期工程费占建安费的比例（3%-6%）3建筑安装工程费预算定额4基础设施费占建安费的比例（3%-5%）5公共配套设施费占建安费的比例（3%-5%）6开发间接费用占建安费的比例（3%）第二节土地征用及拆迁补偿费的审查其他费用土地出让金拆迁补偿费契税土地开发费用一、土地征用及拆迁补偿费的构成二、土地征用及拆迁补偿费的会计核算开发成本/土地成本土地出让金开发成本/一期/土地征用及拆迁补偿费开发成本/二期/土地征用及拆迁补偿费开发费用等拆迁补偿费契税等三、土地征用及拆迁补偿费的审查重点基础设施建设费的税务处理＝建设用地修路土地增值税？企业所得税？契税？土地出让金返还的税务处理冲开发成本？政府补助？企业所得税？土地增值税？还迁房的税务处理拆除开发还迁土地成本？契税？一般还迁？城中村改造？第三节前期工程费的审查行政规费勘察费测绘费规划费设计费一、前期工程费的构成二、前期工程费的会计核算开发成本/前期工程费勘察测绘费开发成本/一期/前期工程费开发成本/二期/前期工程费设计费用规划设计费报批报建费三、前期工程费的审查重点（略）第四节建筑安装工程费的审查其他费用基础工程费主体工程费安装工程费装饰工程费一、建筑安装工程费的构成二、建筑安装工程费的会计核算开发成本/建安成本基础设施费开发成本/一期/建筑安装工程费开发成本/二期/建筑安装工程费装饰工程费主体工程费安装工程费三、建筑安装工程费的审查重点“甲供材”的税务处理开发企业（甲方）施工企业（乙方）包工包料甲供材流程图（发票开给乙方）乙方甲方供应商2、发货开票造价:1000,合同:1000,甲供材200包工包料甲供材会计处理（发票开给乙方）预付账款银行存款开发成本供应商：200万施工方：800万建安发票：1000万包工包料甲供材流程图（发票开给甲方）乙方甲方供应商造价:1000,合同:1000,甲供材200包工包料甲供材会计处理（发票开给甲方）预付账款其他业务收入开发成本甲供材：200万工程发票：1000万原材料银行存款其他业务成本供应商：180万施工方：180万材料成本工程款：800万①②②③④包工不包料甲供材流程图乙方甲方供应商造价:1000,合同:800,甲供材200包工不包料甲供材会计处理原材料银行存款开发成本供应商：200万材料发票：200万工程发票：800万第五节基础设施费的审查绿化道路水暖电防洪通讯一、基础设施费的构成二、基础设施费的会计核算开发成本/基础设施费道路开发成本/一期/基础设施费开发成本/二期/基础设施费绿化通讯防洪三、基础设施费的审查重点第六节公共配套设施费的审查一、公共配套设施费的构成公共配套设施？开发产品？固定资产？小区体育馆体育馆购建支出的税务处理体育馆业主所有建成销售建成自用公配设施开发成本在建工程商品房摊入销售销售成本转入开发产品销售销售成本转入固定资产使用折旧费体育馆业主所有建成销售建成自用体育馆业主所有建成销售公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售销售成本使用销售销售商品房开发产品固定资产公配设施开发成本在建工程摊入转入转入建成自用体育馆业主所有建成销售二、公共配套设施费的会计核算开发成本/公共配套设施费建设支出开发成本/一期/公共配套设施费开发成本/二期/公共配套设施费直接费用三、公共配套设施费的审查重点公共配套设施的认定立项资料？产权证？产权登记簿？改变用途的公共配套设施费清算后/出租清算时/学校土地增值税？预提公共配套设施费的税前扣除预提的公共配套设施费企业所得税？土地增值税？预提公共配套设施费的会计核算开发成本/一期/公共配套设施费开发成本/二期/公共配套设施费预计负债银行存款第七节开发间接费的审查工资公办费折旧费周转房营销设施一、开发间接费的构成二、开发间接费的会计核算开发间接费用折旧费等开发成本/一期/开发间接费用开发成本/二期/开发间接费用三、开发间接费的审查重点开发间接费？期间费用？第三章期间费用的审查第一节期间费用审查概述一、期间费用的构成期间费用管理费用销售费用财务费用二、期间费用的会计处理期间费用广告费本年利润工资费办公费三、期间费用的审查内容审查项目审查内容审查方法真实性费用总额是否真实（虚减）核对法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法四、期间费用的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例分析法计算法管理费用工资费用开发间接费用土地增值税实例方法期间费用的判断标准序号费用项目判断标准1销售费用占营业收入的比例（3%-5%）2管理费用占开发成本的比例（2%-3%）3财务费用占借款平均占用额的比例（贷款利率）第二节财务费用的审查利息支出借款费用手续费一、财务费用的构成二、财务费用的审查重点利息费用的会计处理动工前动工后完工后利息费用的分配二期工程一期工程利息费用的税前扣除浮动利息延期利息罚息第四章营业收入的审查第一节营业收入审查概述一、营业收入的构成营业收入视同销售收入其他业务收入主营业务收入二、营业收入的审查内容审查项目审查内容审查方法完整性营业收入的确认是否完整核对法及时性营业收入的确认是否及时抽查法配比性营业收入和成本是否配比验算法审查资料合同；发票等。抽查法三、营业收入的审查方法总体判断项目分析具体审查影响税款分析指标构成比例分析法计算法销售收入其他应付款预售收入土地增值税实例方法主营业务收入（成本）的判断指标指标名称计算公式参考值主营业务利润率主营业务利润/主营业务收入21.5%存货周转率主营业务成本/存货占用额1.4次资产负债率负债总额/资产总额75%带息负债率带息负债/负债总额46.6%第二节主营业务收入的审查商品房营业用房车库配套设施一、主营业务收入的构成二、主营业务收入的会计核算本年利润主营业务收入预收账款银行存款三、主营业务收入的审查重点1234合同金额发票金额账簿金额销售单价第三节主营业务成本的审查商品房营业用房车库配套设施一、主营业务成本的构成二、主营业务成本的会计核算开发成本开发产品主营业务成本本年利润三、主营业务成本的审查重点1234收入数量成本数量毛利率单位成本Wlpx.tax-edu.net