房地产开发企业土地增值税纳税筹划

房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究----以HS公司XFJY项目为例CONTENTS第1章绪论第2章土地增值税纳税筹划第3章案例分析第4章结论第5章创新与不足1.1研究背景及意义1.2国内外文献综述1.3研究方法与内容2.1清算时间选择法2.2临界点分析筹划法2.2.1营业税下临界点分析筹划2.2.2增值税下临界点分析筹划3.1案例概论3.2案例分析：JXHCXFJY项目5.1本文的创新之处5.2本文的不足之处房地产业的税收收入即使国家财政税收的主要来源，又是地方财政收入的重要组成部分，其中土地增值税是房地产开发企业最主要的税种之一。近年来央视多次曝光我国著名上市房地产企业拖欠土地增值税事件，如何合法合规又保证企业效益的完成土地增值税清算成为房地产企业面临的新的挑战。文章主要的研究对象为房地产企业土地增值税纳税筹划，通过定量分析，确定土地增值税纳税时间选择时的增值率平衡点以及增值率与毛利率之间的变化关系。并结合XFJY项目的实际情况，针对理论分析制定筹划土地增值税的两个方案：清算时间选择法；临界点分析筹划法。并结合案例做出综合选择。摘要国家税务总局发布通知《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的》，规定从2007年2月1日起，土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”，导致土地增值税对房地产开发企业来说所占的税负进一步加重。因此如何有效地进行土地增值税税收筹划势成为房地产开发企业面临的重要挑战之一。第一章绪论1.1研究背景及意义国外文献综述：1.基于税收量化模型，让税收策划向标准化与规范化方向发展。在土地自然价增长理论的基础上，出现土地增值税；2.美国经济学家最早提出土地增值部分应属于当地代征收入；3.国外将重点放在宏观调控整体税收筹划，与具体筹划土地增值税相关的理论较少。国内文献综述：1.我国2012年第一次针对土地增值税提出的系统筹划方案；2.筹划方法仅从四方面出发，在介绍时作为辅助税种描述第一章绪论1.2国内外文献综述1.2国内外文献综述国内文献综述：国内房地产企业土地增值税税收筹划思路：（1）利用税率临界点降低收入（2）增加扣除项目（3）利用优惠政策（4）利息支付过程中的纳税筹划（5）推后清算时间第一章绪论通过阅读文献我们发现国内外与税收筹划相关的理论著作较多，与筹划土地增值税相关的理论相对较少。结合案例进行的土地增值税筹划多局限于某种筹划方法，且缺少定量分析，不具有普遍适用性。本文旨在通过定量分析，确定土地增值税纳税时间选择时的增值率平衡点以及增值率与毛利率之间的变化关系，确定具有普遍适用性的土地增值税纳税筹划适用标准，为企业纳税筹划提供一定的参考。第一章绪论1.3研究方法与内容2.1清算时间选择法目前我国土地增值税实行“先预征，后清算”的征收模式，即项目取得预售许可证开始销售后，采用一定预征率对销售收入进行预缴土地增值税，待项目符合清算条件时，在进行土地增值税汇算清缴，本文试图令预征时土地增值税应纳税所得额与清算时土地增值税应纳税所得额算出土地增值的平衡点，根据项目开发实际增值情况判断清算时间。第二章土地增值税纳税筹划土地增值税纳税清算条件(1)满足下列条件之一时，纳税人应进行土地增值税清算:①整体转让尚未竣工决算的房地产开发项目②房地产开发项目全部竣工，并且全部售罄③整体转让土地使用权。2.1清算时间选择法(2)满足下列条件之一时，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值清算:①房屋销售许可证三年时间己到，还未全部销售的房产;②项目己经建设完成并通过验收，同时房地产建筑面积转移量高于销售房产建筑面积的百分之八十五，或者比例未高于百分之八十五，但是大部分建筑面积以转移，自己使用或者出租;③纳税人应在申请办理注销税务登记前进行土地增值税清算。2.1清算时间选择法若房地产企业符合以上土地增值税清算条件，则需要完成土地增值税清算。在上述状态下，如果要运用清算时间选择进行纳税筹划，就需要在项目符合清算条件之前进行纳税筹划，让房地产开发企业具有选择权，确定清算时间。项目开发商基于有关法律法规，若可对项目清算条件进行操作，选择清算时间筹划法，实现延迟清算或者提前清算。2.1清算时间选择法2.1清算时间选择法在进行土地增值税汇算清缴，本文试图令预征时土地增值税应纳税所得额与清算时土地增值税应纳税所得额算出土地增值率的平衡点，根据项目开发实际增值情况选择清算时间。表2-1土地增值税四级超率累进税率表级数增值率：X税率速算扣除系数1X≦50%30%0250%﹤X≦100%40%5%3100%﹤X≦200%50%15%4X﹥200%60%35%2.1清算时间选择法表2-2公式项目字母对照表项目字母土地增值率X销售收入I准许扣除项目数额K土地增值税预征率Y土地增值税税率R速算扣除系数P已知：Ｘ＝（Ｉ－Ｋ）／Ｋ——方程①Ｉ＝Ｋ×（１＋Ｘ）——方程②预征时的土地增值税应纳税额＝Ｉ×Ｙ清算时土地增值税的应纳税所得额=（Ｉ－Ｋ）×Ｒ－Ｐ×Ｋ令：预征土地增值税缴纳金额=清算土地增值税缴纳金额可得，Ｉ×Ｙ＝（Ｉ－Ｋ）×Ｒ－Ｐ×Ｋ——方程③得：Ｘ＝（Ｙ＋Ｐ）／（Ｒ－Ｙ）——公式①2.1清算时间选择法公式推导表2-3陕西省土地增值税预征率表将不同的预征率和增值税税率代入公式①，得出下表：表2-4增值率平衡点测算表普通住宅非普通住宅(除别墅外)别墅、写字楼、营业用房等设（区）市的市区1.5%2%3%其他市（县）1%1.5%2.5%土地增值税税率（%）预征率（%）增值率平衡点（%）3013.451.55.2627.142.59.10311.11401-10.261.5-9.092-7.892.5-6.673-4.05501-28.571.5-27.842-27.082.5-26.323-25.53601-57.631.5-57.262-56.902.5-56.233-56.14由于税率40%以上对应的增值率均不符合其增值率在50%以上的前提，故税率40%以上增值率平衡点的结果为空集。有效的增值率平衡点仅出现在税率30%即增值率不超过50%的区间内。实际增值率等于增值率平衡点时，预征的土地增值税税额额等于清算时需要缴纳的土地增值税税额，清算时不需补缴土地增值税。理论上来说既不需要尽早清算，也不需要延迟清算。但考虑到货币时间价值，项目持续时间越长资金成本越大，因此在增值率平衡点上应选择尽早清算。实际增值率大于增值率平衡点时应延迟清算。实际增值率小于增值率平衡点时应尽早清算。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。结合该税收优惠及上表中求出的增值率平衡点，根据增值率不同做出如下清算时间选择：2.1清算时间选择法2.1清算时间选择法表2-5清算时间选择表住宅类型所处地区类型预征率增值率；X清算时间选择普通住宅设（区）市的市区1.5%X≦20%尽早清算X﹥20%延迟清算其他市（县）1%X≦20%尽早清算X﹥20%延迟清算非普通住宅(除别墅外)设（区）市的市区2%X≦7.14%尽早清算X﹥7.14%延迟清算其他市（县）1.5%X≦5.26%尽早清算X﹥5.26%延迟清算别墅、写字楼、营业用房等设（区）市的市区3%X≦11.11%尽早清算X﹥11.11%延迟清算其他市（县）2.5%X≦9.10%尽早清算X﹥9.10%延迟清算2.2临界点分析筹划法我国土地增值税制定的清算政策为四级超率累进税率，任意级税率都具有临界点，该值对土地增值税税收筹划产生影响，由于“营改增”的全面推行，由于对作为土地增值税扣除项目之一的营业税金及附加的影响，进而对土地增值税的临界点分析产生影响，因此，分两种情况对临界点进行分析筹划。房地产开发项目土地增值税增值率的计算过程中，扣除项目共有五项，设销售收入为M、成本为N，毛利率T=(M-N)/X=1-N/M，基于收入、成本分别与毛利率和增值率之间的关系，毛利率可以作为连接多个变量的中间变量，将变量单一化，临界点分析更利于最后的税收筹划。因此，我们可以将临界点的分析建立在毛利率的临界点上。假定土地成本与开发建设成本看做总成本T，假定该企业的利息费用不能分摊。2.2临界点分析筹划法2.2.1营业税下临界点分析筹划表2-6营业税下土地增值税的扣除项目表扣除项目1、土地成本N2、开发建设成本3、开发费用10%*N4、营业税金及附加5%*M*(1+5%+3%)5、加计扣除20%*N合计：1.3N+0.054M2.2临界点分析筹划法由上表可得：增值额=销售收入-可扣除项目=毛利率T=因此，增值率=====——公式将公式代入土地增值说税率表中，计算得出：1.3N-0.946M=0.054N)+(1.3N-MMNMNM1可扣除项目增值额MNNM054.03.13.1946.0054.03.13.1946.0MNMN054.0)1(3.1)1(3.1946.0TTTT3.1354.1354.03.1表2-7增值率与毛利率的临界值变化表（营业税条件下）增值率区间X毛利率区间T税率速算扣除数0≤X≤20%27.23≤T≤40.45%20%X≤50%40.45%T≤52.68%30%050%X≤100%52.68%T≤65.69%40%5%100%X≤200%65.69%T≤78.51%50%15%X200%T78.51%60%35%2.2临界点分析筹划法2.2.2增值税下临界点分析筹划表2-8增值税下土地增值税的扣除项目表扣除项目1、土地成本N2、开发建设成本3、开发费用10%*N4、营业税金及附加5%*M*(5%+3%)5、加计扣除20%*N合计：1.3N+0.004M2.2临界点分析筹划法2.2.2增值税下临界点分析筹划由上表可得：增值额=销售收入-可扣除项目=毛利率T=因此，增值率=====——公式1.3N-0.996M=0.004N)+(1.3N-MMNMNM1TMN1可扣除项目增值额MNNM004.03.13.1996.0004.03.13.1996.0MNMN004.0)1(3.1)1(3.1996.0TTTT3.1304.1304.03.12.2临界点分析筹划法2.2.2增值税下临界点分析筹划表2-9增值率与毛利率的临界值变化表（增值税条件下）增值率区间X毛利率区间T税率速算扣除数0≤X≤20%23.38%≤T≤36.21%20%X≤50%36.21%T≤49.03%30%050%X≤100%49.03%T≤61.85%40%5%100%X≤200%61.85%T≤74.67%50%15%X200%T74.67%60%35%通过上表可得，毛利率与增值率之间关系为线性。开发房地产项目时需要投入大量资金，同时开发时间较长，项目全部完成建设，所有楼盘全部销售后才能与土地增值税清算条件相符，土地增值税税收筹划需要一定周期，应基于企业毛利率信息而对增值率进行提前预测，提前实现土地增值税税收筹划。销售收入与销售费用作为企业毛利率两部分，因此由房产销售价格与开发成本两方面触发，合理控制地产毛利率。2.2临界点分析筹划法房屋销售价格确定:计算房地产开发商房屋销售总额时，与销售总量乘以单位面积销售金额相等。销售量确定后，房屋销售单价会按照市场变化趋势处于动态发展中，这时房地产开发需要与项目相结合，同时考虑等级相同房屋的销售价格，最终得到该开发项目房屋销售价格。控制开发投入资金:核心是有效应用扣除利息法。我国当前执行的土地增值税法律中提出，在扣除房地产开支出利息的方式有两种，首先为满足条件，根据土地所有权支付费用加上开发房地产投入成本并对支付利息扣除;其次是无法满足条件，将房地产开发投入费用与支付土地所有权费用相加，计算后并扣除。房地产开发企业在选择扣除利息时，需要与项目实际相结合，实现更好的节约税负。表2-10策划方案表筹划点具体筹划思路合理定价合理确定销售面积单价控制成本合理选择利息费用扣除方法第三章案例分析汉中HCXFJY项目3.1案例概论