房地产开发企业所得税相关内容详解

天道酬勤13347129568房地产开发企业所得税相关内容详解内蒙古道勤税务师事务所陆红鹰天道酬勤13347129568一、房地产开发流程介绍经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理天道酬勤13347129568经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：拿地：用地取得方式介绍办理开发前四证：各环节取得的重要资料一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理天道酬勤13347129568土地手续预售手续施工手续工程施工竣工验收规划手续综合验收房产手续前期手续施工阶段后期手续-----------------------------------------------------------------------------------------项目核准销售楼盘房地产开发过程主要阶段天道酬勤13347129568（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：出让：国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让。（1）出让方式：○净地出让：○毛地出让：补偿方式：货币补偿、产权调换补偿入账依据？拆一还一的税务处理？一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：31号文第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。例：KJLJ\Lcqbc.docx思考：拆一还一发票金额是否等于视同销售收入金额？一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：（2）成本核算：开发成本-土地出让金、土地征用及拆迁补偿费（3）重要资料：土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁补偿协议2、通过国家划拨方式取得：划拨：是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。2007年的《经济适用住房管理办法》的第七条规定：第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（一）土地一级市场取得。2、通过国家划拨方式取得：（1）划拨方式：○无偿划拨：○有偿划拨：（2）重要资料：建设用地批准书3、通过征用集体土地取得重要资料：集体土地征用协议、征地补偿方案、集体土地征地补偿协议等（二）土地二级市场取得1、通过转让方式取得：（1）转让条件：一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（二）土地二级市场取得1、通过接受转让取得：（1）转让条件：2007年修订的《城市房地产管理法》第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（二）土地二级市场取得（2）税务规定：（3）司法解释：链接：KJLJ\tdzr.docx（4）重要资料：土地转让协议、评估报告、付款证明等。2、通过接受直接投资取得：3、通过股权转让方式取得：（1）税收影响？（2）重要资料：投资协议、股东会决议、评估报告等。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。天道酬勤13347129568（一）委托规划设计，办理《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。拆迁、安置、清场：重要资料：立项批复、建设用地规划许可证、拆迁相关资料、规划设计合同（二）完成初步设计和施工图设计，办理《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》：是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。（1）《建设工程规划许可证》包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；容积率面积及各分类面积；二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJ\ghsx.docx天道酬勤13347129568（二）完成初步设计和施工图设计，办理《建设工程规划许可证》附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。（2）重要资料：勘察设计合同、《建设工程规划许可证》（三）筹措资金1、借款：银行贷款、民间信用2、增资：重要资料：借款合同、股东会决议、投资协议（四）组织施工、监理单位招标，办理《建设工程施工许可证》《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。重要资料：中标通知书、施工合同、监理合同等。二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJ\ghsx.docx天道酬勤13347129568经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：竣工验收工程施工一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理天道酬勤13347129568（一）工程施工1、包括建筑项目结构工程施工、安装工程施工、装饰工程施工、市政配套设施施工等。2、重要资料：与施工相关的系列合同、监理工作纪要（二）竣工验收重要资料：项目验收备案表等。二、施工阶段施工阶段流程链接：KJLJ\sgys.docx三、后续手续（一）办理大、小产权初始登记重要资料：实测报告、（二）综合验收天道酬勤13347129568经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多完工条件：所得税计算：申报表填写完工开发产品未完工开发产品一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理天道酬勤13347129568（一）31号文第三条：国税函[2010]201号：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。一、完工条件二、所得税计算31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。天道酬勤13347129568二、所得税计算（一）未完工开发产品1、收入的确认条件是什么会计规定：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。税法规定：31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2、收入的范围是什么天道酬勤13347129568二、所得税计算（一）未完工开发产品2、收入的范围是什么（1）定金、订金、保证金、诚意金等？（2）代有关部门收取的各种基金、费用和附加等？3、预计计税毛利率的规定31号文第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。天道酬勤13347129568二、所得税计算（一）未完工开发产品4、税金及附加、期间费用的扣除31号文第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。国家税务总局2010年29号公告规定：KJLJ\29号.docx5、未完工开发项目所得税计算公式房地产开发企业应纳税所得额＝按照一般正常核算企业进行纳税调整计算的应纳税所得额＋本期发生的预售收入×计税毛利率－本期完工开发产品已预计利润的预售收入×计税毛利率。例：KJLJ\Lwwgs.docx（二）完工开发产品天道酬勤13347129568二、所得税计算（二）完工开发产品完工开发产品企业所得税=销售收入—销售成本—当期发生的期间费用、营业税金及附加及土地增值税等。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（一）预缴申报（二）汇算清缴申报链接：KJLJ\sbb.docx三、查账征收企业所得税申报表的填写天道酬勤13347129568天道酬勤一、房地产开发流程介绍经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理成本核算步骤成本核算对象申报表填写成本核算项目与核算内容成本归集与分配已销开发产品成本计算甲供材料问题天道酬勤13347129568一、成本核算步骤（一）确定成本核算对象。（二）设置成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。（三）分摊共同成本。（四）计算各成本核算对象的开发总成本。（五）结转完工库存商品成本。（六）正确结转完工库存商品的销售成本。二、确定成本核算对象（一）概念：就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。（二）31号文第26条规定的六大原则：1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。天道酬勤13347129568二、确定成本核算对象（二）31号文第26条规定的六大原则：2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的