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1第一部分房地产开发业管理体系一、房地产业概述二、房地产开发业经营特点1、项目审批计划性2、经营方式多样性3、开发产品固定性4、开发周期长5、资金运作密集性三、房地产开发流程及外部监督管理体系1．立项——发改委2．选址——规划局3．拿地——国土局4．规划：建设用地规划，建设工程规划——规划局5．设计：建筑工程设计，建筑项目设计——设计单位6．申请施工许可——建设局7．招投标——建设局招投标办8．开工——进场施工，建设局9．预售许可——房管局10．竣工验收——各部门11．初始产权登记——房管局12．正式销售许可——房管局13．产权转移——房管局14．清盘15．物业管理四、房地产企业组织机构1．机构设置2．房地产开发企业的设立条件外商准入机制五、土地基本制度与政策1．社会主义公有制：《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2．全民所有制与集体所有制全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权；劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。3．国有土地的范围4．土地取得方式：国有土地使用权划拨招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定相关术语：生地（无任何动工）毛地：未完成三通、五通通水、通电、通路和平整道路熟地：完成三通、五通容积率：总建设面积/土地面积建筑密度：一层面积/土地面积2第二部分房地产开发成本核算一、会计核算概述（一）开发产品成本分类1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。房地产企业成本费用明细表开发成本土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括：（1）土地使用权出让金（2）土地征用及拆迁安置补偿费①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费按照国家和地方有关规定执行。②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。（2）“三通一平”等土地开发费用。基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。3建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。开发期间税费开发项目投资在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。开发期间的利息费用从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；期间费用销售费用房产销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费．以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用管理费用企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产推销、递延资产摊销、业务招待费以及其他管理费等财务费用房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（二）计税成本核算步骤：1．对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。2．对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成4本对象、在建成本对象和未建成本对象。3．对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。4．对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。5．对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。（三）共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法1．占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2．建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3．直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4．预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。5．特定成本的分配方法（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。（四）计税成本对象的确定原则1．可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2．分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3．功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4．定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5．成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6．权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。问题讨论：1．会计成本与计税成本区别？2．高危行业企业提取的安全生产费，应当如何处理？5二、土地开发成本核算（一）账户设置现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。（二）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（三）土地开发成本项目的设置企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。（四）土地开发成本的核算例：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：301351商品性土地自用土地支付征地拆迁费78000元72000元支付承包设计单位前期工程款20000元18000元应付承包施工单位基础设施款25000元18000元分配开发间接费10000元合计133000元108000元为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。问题讨论：问题1：土地闲置费的处理问题2：有关拆迁补偿的税务问题6例：2008年，A公司由于本市政府整体搬迁计划，由市内迁至城郊，当年取得搬迁补偿款3000万元。拆迁的固定资产原值为600万元，已提折旧550万元，取得折价收入10万元，拆迁的土地使用权账面余值360万元。2008年10月，A公司重置土地支出1200万元。2009年，A公司异地重建。2009年6月，新建厂房完工并交付使用，建造费用1000万元，并于6月重置机器设备200万元，2009年末搬迁改造项目完毕。假设A公司执行新会计准则，土地按50年摊销，厂房按20年计提折旧，机器设备按10年计提折旧，不考虑残值。（五）拿地阶段各税处理1．契税（1）直接取得国有土地使用权成为纳税义务人（2）征税范围《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。（3）计税依据土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2．耕地占用税（1）纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。（2）征税范围《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。（3）计税依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。（4）纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知