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房地产开发企业营改增具体问题分析商丘宏大财税咨询有限公司商丘新华税务师事务所王炎第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税1、营改增最新动态1、营业税改征增值税是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，2、十八届三中全会决定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。3、营改增从2012年1月试点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业由“1+6”（交通运输业和6个现代服务业）陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税1、营改增最新动态一、继续扩大试点行业范围，增值税抵扣链条日趋完整。营业税制中的交通运输业和邮电通信业两个税目涉及的所有业务都改征了增值税，试点行业已覆盖交通运输、邮政、电信业3个大行业，及研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务7个现代服务业。随着试点行业范围的逐步扩大，增值税抵扣链条日趋完整，重复征税问题得到进一步缓解。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税1、营改增最新动态二、试点户数明显增加，产业链减税效果持续体现。根据税收征管数据，截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，比2013年底的270万户增长52%。2014年全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元，合计减税1918亿元，通过市场价格机制继续让产业链中生产、流通、服务等各个环节分享改革红利。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税1、营改增最新动态三、逐步完善试点办法，营改增政策体系更加成熟。针对试点中反映较为突出的问题，对试点办法进行了补充完善，包括明确对所有国际货代企业提供的国际货代服务免征增值税、补充完善国际运输服务适用增值税零税率政策、调整合资铁路运输企业汇总缴纳增值税事项，以及明确部分航空运输企业适用增值税汇总纳税办法等，使营改增试点政策更加系统和完备。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税1、营改增最新动态四、积极研究下一步改革方案，力争改革任务如期完成。改革方案设计需十分慎重，既要统筹好增值税的中性原则与税收对经济的调节作用，又要兼顾到税制的统一性与各行业的特殊性，还要处理好营改增的减税与财政的可持续发展。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展A、增值税按照固定资产的抵扣方法：1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税；2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税；3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展B、不能抵扣的部分包括：1、职工薪酬；2、政府规费；3、税金；4、拆迁补偿费；5、毛利；6、无专用票的。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展《关于深化经济体制改革的若干问题》。李克强表示，系统考虑，营改增还有“五步曲”：第一，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展可能出台的政策：1、土地、利息不能抵扣？2、不动产逐渐抵扣？3、税率:金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适11%税率，均适用一般计税方法。出口服务:对出口服务实行零税率或免税政策。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析：1、土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地价，增值税按照11%分离后，销售价格1亿元，0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下，实际上是地方政府让利了。2、土地比照农产品收购发票，在招拍挂土地免税的基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可能会有空转的情况，收取土地出让金并抵扣后，通过政府奖励的方式进行返还；3、无论是土地部门作为增值税纳税人，还是由开发商核定抵扣，核定抵扣率定为6%。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析：4、购入不动产进项100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作为留抵税额，结转下期继续抵扣。固定资产按照折旧逐步抵扣的是收入型增值税。也就是我国以后将是消费型和收入型增值税并存。第一部分房地产营改增具体问题解析营改增目前进展营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析：5、房地产企业两块成本支出是地价和融资成本，因此大家最关心的是借款利息、土地，能否进行抵扣。A暂不允许抵扣借款利息进项税；B土地不允许抵扣第一部分房地产营改增具体问题解析3、营改增评价A、房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。B、房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”，如何面对？比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。第二部分房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增之后，房地产企业利润是上升还是下降？【案例分析】某房地产企业在2014年假设销售收入1亿元，回款1亿元，营改增后，销售收入等于10000万元/（1+11%）=9009.009。也就是说，营业收入是减少990.99099万元，账面上的销售收入将下降9.91%！营业税条件下，营业收入是10000万元；假设全部开发成本7000万元其中：建安成本6500万元、土地成本400万元、利息100万；1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均不抵扣）营改增后利润=9009.009-5855.86=3153.15万元第二部分房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增之后，房地产企业利润是上升还是下降？1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均不抵扣）营改增后毛利润利润=9009.009-5855.86=3153.15万元营改增之前毛利润=10000-7000=3000万元营改增之前流转环节的税负率=5.6%营改增之后流转环节的税=10000万元/（1+11%）=9009.009×11%-5855.86×11%=990.99-644.14=346.85营改增之后流转环节的税负率=346.85×（1+12%）/9009.009=4.31%第二部分房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增之后，房地产企业利润是上升还是下降？营改增评价：地产企业面对一个新问题是，进项和销项能否互相配比，存在两个方案：（1）采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。（2）采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式，预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。第二部分房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增之后，房地产企业利润是上升还是下降？房地产企业取得专票需关注以下问题：（一）180天内必须认证！（二）认证当月必须抵扣；（三）票货款三流一致；（国税发[1995]192号文件）（四）第三方票坚决不能要；（五）发票形式也很重要（印章不符、非防伪税控清单（六）虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。第二部分房地产营改增具体问题解析增值税暂行条例：增值税纳税义务时间：19条-2营改增：增值税纳税义务发生时间为：41条-42、增值税纳税义务时间：第二部分房地产营改增具体问题解析具体规定纳税义务时间采取直接收款方式销售货物不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；采取托收承付和委托银行收款方式销售货物为发出货物并办妥托收手续的当天；采取赊销和分期收款方式销售货物为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天采取预收货款方式销售货物为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；委托其他纳税人代销货物为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；销售应税劳务为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为为货物移送的当天第二部分房地产营改增具体问题解析3、跨期业务的处理A.试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。B.试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至本地区试点实施之日尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人本地区试点实施之日后的销售额时予以抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。第二部分房地产营改增具体问题解析3、跨期业务的处理C.试点纳税人提供应税服务在本地区试点实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。D.试点纳税人本地区试点实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照现行营业税政策规定补缴营业税。第二部分房地产营改增具体问题解析3、跨期业务的处理纳税人于本地区试点实施之日前提供改征增值税的营业税应税服务并开具营业税发票后，如发生服务中止、折让、开票有误等情形，且不符合发票作废条件的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税红字发票，不得开具红字专用发票和红字货运专票。需重新开具发票的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税发票，不得开具专用发票或货运专票。第二部分房地产营改增具体问题解析4、销售使用过的固定资产的税务处理销售使用过的固定资产。按照《试点实施办法》和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。第二部分房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票管理根据《增值税专用发票使用规定》（国税发〔2006〕156号）第三十五条规定：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（九）未按照规定存放和保管发票的。第二部分房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票管理根据《增值税专用发票使用规定》（国税发〔2006〕156号）第十条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应向购买方开具专用发票。（这里的购买方应该是一般纳税人）商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。（代开专用发票的税率是3%，购货方也只能按照3%认证抵扣）销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。第二部分房地产营改增具体问题解析5、增值税专用发票管理根据《增值税专用发票使用规定》（国税发〔2006〕