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编号：版号：2010页码：第1页共13页项目整体开发周期与工期参考标准首创置业股份有限公司项目整体开发周期与工期参考标准（2010/试行版）编制经营管理中心日期2010/11/16审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人编号：版号：2010页码：第2页共13页项目整体开发周期与工期参考标准目录说明.......................................................................................................................................................3一、项目整体开发周期参考标准.........................................................................................................4（一）基于开发策略视角的项目类型..................................................................................................4（二）项目开发全周期与年化开工量参考标准..................................................................................6二、项目分期开发工期参考标准.........................................................................................................7（一）前期工期.......................................................................................................................................71）前期总工期..........................................................................................................................72）规划设计工期......................................................................................................................73）招标采购工期......................................................................................................................8（二）施工阶段工期...............................................................................................................................91)住宅±0.00以下工程工期..................................................................................................92)住宅±0.00以上工程工期.................................................................................................93)市政园林工程工期............................................................................................................104)竣工备案工期....................................................................................................................105)附加工期............................................................................................................................106)工期计算............................................................................................................................10（三）其它.............................................................................................................................................10三、释义...............................................................................................................................................11四、附件.................................................................................................................................................13附件：首创置业项目开发周期模拟计算表..........................................................................13编号：版号：2010页码：第3页共13页3项目整体开发周期与工期参考标准说明1.《首创置业项目整体开发周期与工期参考标准》（以下简称“开发周期标准与工期标准”）是以公司近年来项目开发的实际周期为基础，对比标杆地产公司项目开发周期，结合公司当前战略发展要求及项目经营开发策略编制而成。2.项目开发周期与工期标准研究工作的目的，旨在不断总结公司项目运作经验的基础上，逐步提高公司项目经营开发效率及标准，同时为公司新项目的投资及土地拓展提供参考。3.项目开发周期标准确定，较为充分地参照了公司实际及行业平均水平，同时考虑公司项目开发成熟度的逐步发展现状，在统计样本结果取值时采取了适度超前的策略。4.此整体开发周期参考标准是按照住宅开发项目编制，兼顾以住宅为主的综合开发项目。5.考虑到公司历史项目的特殊情况及土地取得方式的不同，本整体开发周期参考标准暂不含项目土地取得至第一期开工的时间周期，该周期请参照分期开发工期参考标准——前期总工期的第1及第2项。6.针对样本中公司部分未开发完成项目，按照“提升项目综合营运效率”的原则以及现有的规划指标/物业类型等前提下进行预测统计。7.受数据样本总量及项目具体实际所限，统计取值结果或无法做到足够精确，随公司项目开发数量及类型的不断增加，各一线公司应持续为公司项目整体开发周期标准数据库积累并提供数据。8.本开发周期标准是公司编制项目开发计划的主要参考依据，其根本意义在于对整个项目开发计划的总体控制，同时对各分期开发计划具有一定的指导作用。各期及各专项工作计划应在项目总体计划目标的要求下，根据项目具体实际情况、市场情况等因素进行深化制定。9.本开发周期标准在使用时，需服从于公司项目整体开发策略要求。根据项目整体开发策略的调整可进行适当调整。10.因各地、各项目存在地域、气候、行政审批、产品特点等诸多差异，或对部分工作造成相应影响，但上述因素不应对项目总体开发周期造成颠覆，各项目可在开发周期标准范围内结合当地条件进行细部调整。11.本开发周期标准以自然年为单位，而工期标准以日历月（日历天）作为单位。12.本参考标准自下发之日起开始试行。编号：版号：2010页码：第4页共13页项目整体开发周期与工期参考标准4一、项目整体开发周期参考标准（一）基于开发策略视角的项目类型从项目整体开发策略视角看，提高“经营管理核心目标之资产周转率”将是我们一直努力的长期目标，且资产周转率应从项目全周期管理的角度进行分析与评估，如下：基于项目全周期开发管理目标，将未来五年管理目标定义为：①在客户满意度与品牌影响力稳定提升前提下，（全周期）压缩项目开发周期，提高开发节奏；②由推动式计划管理方式，全面转变为“领先指标”拉动式计划管理方式；③与同类质房地产企业比较，缩小差距，项目经营开发计划执行效率处于领先水平；根据项目全周期开发管理目标以及未来五年管理目标，结合项目资源实际情况，从开发策略角度，将项目类型分为：快速开发型/正常推进型/利润拉升型，具体如下：编号：版号：2010页码：第5页共13页5项目整体开发周期与工期参考标准适用条件类型名称土地状况规划条件投资测算快速开发型土地基础条件较好，未涉及遗留拆迁难题，可以按照约定时间交地；政府管理部门的规划条件明确；拟定的规划草案符合公司的产品定位要求；产品类型简单或公司具有同类产品的成熟开发经验；满足取得土地时的测算要求；正常推进型土地基础条件一般；未涉及遗留拆迁难题，或存在拆迁问题但可在计划时间内解决；可以按照约定时间交地；政府管理部门的规划条件明确；拟定的规划草案符合公司的产品定位要求；公司具有同类产品的开发经验；满足取得土地时的测算要求；利润拉升型具备优质/潜在的土地高溢价之基础条件；通常，土地基础条件较复杂；涉及遗留拆迁难题，或存在其它外部不可控因素，致使能否按照约定时间交地存在较大风险；政府管理部门的规划条件明确但有调整的余地；拟定的规划草案可能有调整；满足取得土地时的测算要求；备注：1、上述三种类型基于项目开发维度进行区分，最终项目类型应以《项目可研报告》/《项目投资指导书》中确定的开发类型为准；2、关于“投资测算”划分请以相关中心具体指导标准为准。编号：版号：2010页码：第6页共13页6项目整体开发周期与工期参考标准（二）项目开发全周期与年化开工量参考标准项目定位类型项目容积率项目整体规模土地取得至第一期开工周期参考标准（年）项目一期开工至最后一期竣工的整体开发周期参考标准（年）项目年化开发规模参考标准（万平方米）备注小型≤30万㎡1～210～15中型30万㎡-50万㎡（包含50万㎡）1.5～2.515～20大型50万㎡-80万㎡2.5～3.515～25≤1.0超大型≥80万㎡4～620～30小型≤30万㎡1～1.515～20中型30万㎡-50万㎡（包含50万㎡）2～3.515～25大型50万㎡-80万㎡2.5～420～301.0～1.5（包括1.5）超大型≥80万㎡4～525～35小型≤30万㎡1.5～2.515～20中型30万㎡-50万㎡（包含50万㎡）2.5～415～25大型50万㎡-80万㎡3～4.520～301.5～2.0超大型≥80万㎡4～525～35小型≤30万㎡2～2.515～20中型30万㎡-50万㎡（包含50万㎡）2.5～3.515～25大型50万㎡-80万㎡3.5～515～25正常推进型≥2.0超大型≥80万㎡0.75（9个月）4～620～30编号：版号：2010页码：第7页共13页7项目整体开发周期与工期参考标